Tenant eviction and rent judgment granted by default against absent defendants for unlawful occupation.

Répertoire No. 2871/23

L-BAIL-127/23

Audience publique du 9 novembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la SOCIETE1.), fondation oeuvrant dans le domaine social et approuvée en tant

que telle par règlement grand-ducal du 9 mars 2009, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre des sociétés et du commerce de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée de RODESCH Avocats à la Cour,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), inscrite au Barreau de Luxembourg,

représentée par Maître Albert RODESCH, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant par Maître Clarisse RETIF, avocat, en remplacement de Maître Albert

RODESCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1) PERSONNE1.)

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

sub 1) et sub 2) n’étant ni présent ni représenté à l’audience

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 2 mars 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

20 avril 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut prise en délibéré par défaut et le prononcé

fut fixé au 4 mai 2023. En date du 20 avril 2023, le tribunal prononça la rupture du

délibéré à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour cause de maladie

et refixa l’affaire à l’audience publique du 15 juin 2023, puis refixa l’affaire au 12

octobre 2023.

A la prédite audience, Maître Clarisse RETIF, en remplacement de Maître Albert

RODESCH, fut entendue en ses moyens et conclusions. PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), quoique régulièrement convoqués, n’étaient ni présents ni

représentés.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée le 2 mars 2023 au greffe du Tribunal de Paix de et à

Luxembourg, la SOCIETE1.) a cité PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le

Tribunal de céans, siégeant en matière de bail et d’occupation sans droit ni titre,

pour:

-

voir constater que le contrat de mise à disposition conclu entre parties

a valablement pris fin par un courrier recommandé du 20 octobre 2022,

sinon voir déclarer résilié le contrat de mise à disposition et

d’occupation d’un logement,

-

voir constater que les parties défenderesses sont occupants sans droit ni

titre du logement sis à L-ADRESSE3.),

-

voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux dans un

délai d’une semaine à partir de la notification du présent jugement,

-

voir fixer l’indemnité d’occupation à 431,80 euros par mois

d’occupation,

-

condamner les parties défenderesses au paiement de la somme de

2.499,36 euros à titre d’indemnités d’occupation avec les intérêts

légaux à compter d’une mise en demeure du 3 octobre 2022, sinon de

la présente demande en justice, jusqu’à solde. A l’audience du

Tribunal, la SOCIETE1.) a augmenté sa demande au montant de

5.521,96 euros. Il y a lieu de lui en donner acte,

-

se voir allouer une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 600 euros, voir

condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance et

à voir assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Aux termes des plaidoiries à l’audience du 12 octobre 2023, la SOCIETE1.)

sollicite à ce que les condamnations soient prononcées solidairement, sinon in

solidum à l’encontre de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

A l’audience du Tribunal du 12 octobre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ne comparurent pas.

Une première convocation à une audience du 20 avril 2023 avait été valablement

notifiée à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

A cette audience, les parties ne comparurent pas, de sorte à ce que l’affaire fut prise

en délibéré par défaut, le prononcé ayant été fixé du 4 mai 2023.

Par un courriel du 20 avril 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont demandé

la rupture du délibéré alors qu’ils étaient dans l’impossibilité de se présenter à

l’audience pour cause de maladie.

Le même jour, le Tribunal a accordé la rupture du délibéré.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) furent alors convoqués pour l’audience du 15

juin 2023. Les parties défenderesses furent touchées à domicile.

Par un courriel du 14 juin 2023, le report de l’affaire fut demandé par les deux

parties défenderesses en raison d’une indisponibilité pour cause professionnelle.

A l’audience du 15 juin 2023, l’affaire fut refixée à l’audience du 12 octobre 2023,

les parties défenderesses ayant été informées de ce report à leur initiative par voie

de courriel.

A l’audience du 12 octobre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne

comparurent pas.

PERSONNE1.) a communiqué en date du 12 octobre 2023 un certificat

d’incapacité de travail établi le 11 octobre 2023 par un docteur PERSONNE3.). Le

courriel accompagnant ce certificat fait état d’une dépression dans le chef du

défendeur.

Il est de principe que lorsqu’une personne régulièrement citée à comparaître devant

le Tribunal justifie ne pas pouvoir se présenter en raison d’une maladie ou d’une

incapacité de travail médicalement constatée, le tribunal ne procède pas par défaut

à son égard. Il en est cependant autrement lorsque, comme en l’espèce, le certificat

médical versé pour justifier de la non comparution personnelle est rédigé de façon

si laconique qu’il ne permet pas au tribunal d’apprécier si la maladie ou

l’incapacité de travail invoquée empêche effectivement le prévenu de se présenter

à l’audience. (en ce sens Tribunal 22 avril 1993, jugt no 680/93)

Le certificat présenté par PERSONNE1.) n’est pas de nature à convaincre le

tribunal du caractère sérieux de l’état de maladie du prévenu.

Ce certificat ne comporte encore pas de précision et a été établi par un médecin

généraliste qui n’a pas contre-indiqué les sorties de PERSONNE1.).

Le certificat du 11 octobre 2023 est à écarter des débats alors qu’il ne comporte

pas assez de précisions pour apprécier si PERSONNE1.) est effectivement hors

d’état pour se présenter à l’audience du Tribunal.

Il y a lieu de procéder par défaut à l’égard de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

Appréciation

Par contrat de mise à disposition du 11 mai 2020, la SOCIETE1.) a donné en

location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un logement sis à L-ADRESSE3.),

pour une indemnité d’occupation de 231,80 euros à augmenter des avances sur

charges de 150 euros.

Le 1er décembre 2021, l’avance sur charges a été augmentée à 170 euros par mois.

Le 2 février 2023, l’avance sur charges a été augmentée à 200 euros par mois.

A l’audience du Tribunal, la SOCIETE1.) demande à voir dire résilié le bail avec

effet au 31 octobre 2022 et à voir dire que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont

occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il ressort du courrier recommandé du 20 octobre 2022 que la SOCIETE1.) base sa

résiliation sur une disposition du contrat conclu entre parties prévoyant une

résiliation avec effet immédiat en cas de non-paiement des indemnités y prévues.

Plusieurs rappels et mises en demeure sont restées sans effet. Le décompte versé

en cause renseigne des retards de paiement respectivement l’absence de paiements

depuis le mois de mars 2021.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas contesté la résiliation du contrat

susmentionné pour la date du 31 octobre 2022.

Au vu des pièces versées et en absence de contestations de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.), le contrat de mise à disposition conclu entre parties a donc été

valablement résilié à la date du 31 octobre 2022.

Si le preneur se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il devient

occupant sans droit ni titre et l’ancien bailleur peut réclamer son expulsion et

obtenir paiement d’indemnités d’occupation; ces indemnités sont fixées en

fonction de la valeur locative du bien. ( LA HAYE et VANKERCKHOVE; Le

Louage de choses, n° 367 ) Le propriétaire peut en outre obtenir des dommages et

intérêts si l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme fixé pour l’entrée

en jouissance et lui cause par ce fait un préjudice.

La demande en déguerpissement est partant à déclarer fondée. Il y a lieu

d’accorder un délai de déguerpissement d’un mois à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se maintiennent toujours dans les lieux.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. ( Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406 )

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge

du fond. ( cf. Les Novelles: Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no 405

et suivants )

En l’occurrence, le montant réclamé n’est pas contesté de sorte qu’il convient de

fixer l’indemnité mensuelle redue à cette somme et de condamner PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à payer à titre d’indemnité d’occupation la somme de 431,80

euros par mois.

Aux termes d’un décompte actualisé à la date du 22 septembre 2023,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) redoivent à la SOCIETE1.) des arriérés

d’indemnité d’occupation à hauteur de 5.521,96 euros.

Ce décompte contient les indemnités d’occupation redues aux termes du contrat de

mise à disposition du 11 mai 2020 ainsi que les indemnités d’occupation sans droit

ni titre à compter du 1er novembre 2022, date à laquelle PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) sont devenus occupants sans droit ni titre.

Au vu de ce qui précède et en l’absence de toute contestation des parties

défenderesses, il y a lieu de faire droit à la demande de la SOCIETE1.) en

condamnation solidaire de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à concurrence de

5.521,96 euros à titre d’indemnités d’occupation, avec les intérêts légaux sur la

somme de 2.499,36 euros à compter de la demande en justice, à savoir le 2 mars

2023 et sur la somme de 3.022,66 euros à compter de l’audience du Tribunal du

12 octobre 2023, le tout jusqu’à solde.

La partie demanderesse demande finalement la condamnation des parties

défenderesses à lui payer une indemnité de procédure de 600 EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

A défaut d’avoir établi l’iniquité prévue par la loi, cette demande est à déclarer non

fondée.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et

dépens de l’instance

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail et d’occupation

sans droit ni titre, statuant par défaut à l’égard de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.),

reçoit la demande en la forme;

déclare résilié le bail entre parties avec effet au 31 octobre 2022;

dit

que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

occupent

sans droit ni titre

l’emplacement de l’appartement sis à L-ADRESSE3.);

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec

tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans le mois de la notification du présent

jugement;

au besoin, autorise la partie demanderesse à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

fixe l’indemnité mensuelle d’occupation depuis le mois d’août 2022 à 431,80

euros;

dit fondée et justifiée la demande de la SOCIETE1.) à titre d’arriérés d’indemnités

d’occupation à concurrence de 5.521,96 euros;

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la

SOCIETE1.) la somme de 5.521,96 euros, avec les intérêts légaux sur la somme

de 2.499,36 euros à compter de la demande en justice, à savoir le 2 mars 2023 et

sur la somme de 3.022,66 euros à compter de l’audience du Tribunal du 12 octobre

2023, le tout jusqu’à solde;

dit non fondée la demande de la SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, partant

en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à tous les frais de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI