Landlord wins eviction and rent arrears case against absent tenants for serious breach of lease obligations.

Répertoire No. 2864/23

L-BAIL-571/23

Audience publique du 8 novembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

les deux comparant en personne

e t

1 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

ne se présentant pas aux audiences des 2 octobre 2023 et 25 octobre 2023

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 4 septembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 2 octobre 2023.

A la prédite audience, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) comparurent en

personne tandis que les parties défenderesses n’étaient ni présentes ni

représentées. Les requérants furent entendus en leurs explications et

conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 18 octobre

2023.

En date du 9 octobre 2023, le tribunal prononça la rupture du délibéré afin de

régulariser la procédure à l’égard de PERSONNE4.) conformément à l’article 84

du nouveau code de procédure civile. L’affaire fut refixée à cet effet à l’audience

du 25 octobre 2023.

Lors de la prédite audience, les requérants se présentaient en personne et furent

entendus en leurs dernières conclusions. Ni PERSONNE3.), dûment informé de

la date des plaidoiries, ni PERSONNE4.), dûment reconvoquée sur base de

l’article 84 du nouveau code de procédure civile, n’étaient présents ou

représentés.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 4 septembre 2023, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.)

ont fait

convoquer

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à leur payer la somme de 10.000

euros à titre d’arriérés de loyers pour la période de juin à septembre 2023, avec

les intérêts légaux, de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre

parties aux torts des défendeurs, et de voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) augmentent leur

demande à titre d’arriérés de loyers pour le mois d’octobre 2023 à la somme de

12.500 euros et ils demandent également à voir condamner les défendeurs à

déguerpir des lieux loués.

Il échet de leur en donner acte.

Les requérants exposent que suivant contrat de bail conclu en date du 27 juillet

2021, pour une durée de trois ans, ayant pris effet le 16 septembre 2021, ils ont

donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une maison sise à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.500 euros, payable

d’avance le premier de chaque mois.

Ils font valoir qu’en dépit de plusieurs courriers recommandés leur adressés, les

défendeurs ne règleraient plus le loyer depuis le mois de juin 2023 et leur seraient

partant redevables de la somme de (5 x 2.500 =) 12.500 euros.

Le non-paiement du loyer constituerait un manquement grave des défendeurs à

leurs obligations de locataires justifiant la résiliation du bail à leurs torts.

PERSONNE3.), bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu. Comme il

résulte du récépissé de la convocation que celle-ci a été remise à PERSONNE3.)

en personne, il y a lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire à son

égard en application de l’article 79, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE4.), dûment reconvoquée en application de l’article 84 du nouveau

code de procédure civile, ne comparaît pas, de sorte qu’il y a lieu de statuer par

un jugement réputé contradictoire à son égard.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable dans tous ses chefs.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et des

pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part

des défendeurs qui ne se sont pas présentés à l’audience pour assurer leur

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour la

somme réclamée de 12.500 euros.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et au fait que les défendeurs

ne se sont pas présentés à l’audience pour se justifier, il y a lieu de retenir qu’ils

ont gravement manqué à leurs obligations de locataires et que ce manquement

justifie à lui seul la résiliation du bail et la condamnation d’PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués dans un délai d’un mois à partir de la

notification du présent jugement.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de contestation,

le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire, les dispositions d’ordre

public sur le sursis s’y opposant en revanche en ce qui concerne la condamnation

au déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) :

-

de l’augmentation de leur demande à titre d’arriérés de loyers ;

-

qu’ils demandent la condamnation d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

déguerpir des lieux loués ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme de 12.500

euros ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) la somme de 12.500 (douze mille cinq cents) euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir sur la somme de 10.000

(dix mille) euros à partir du 4 septembre 2023 et sur la somme de 2.500 (deux

mille cinq cents) euros à partir du 25 octobre 2023, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs

d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.);

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans le mois de la notification du présent

jugement ;

au besoin,

autorise

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à faire expulser

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

Martine SCHMIT