Court orders expert appraisal of mold and humidity in rental property to determine liability and repair costs.

Répertoire No. 2863/23

L-BAIL-386/23

Audience publique du 8 novembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Pierre-Alain HORN, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocate à la Cour, les deux demeurant à

Differdange

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

comparant par Maître André MARMANN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7 juin 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 31 juillet 2023.

Lors de la prédite audience, Maître André MARMANN se présenta pour les

parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du

16 octobre 2023.

Lors de cette audience, Maître Pierre-Alain HORN, en remplacement de Maître

Hanan GANA-MOUDACHE, et Maître André MARMANN furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 7 juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

-

s’entendre condamner à procéder à toutes les réparations nécessaires et la

mise en conformité des lieux loués, sous peine d’une astreinte de 100 euros

par jour de retard à partir de la demande en justice, sinon à partir de

l’« ordonnance » à intervenir ;

-

voir réduire et fixer le loyer mensuel à 500 euros rétroactivement au 1er janvier

2023 ;

-

subsidiairement, voir nommer un expert avec la mission d’examiner les lieux

loués afin de déterminer la cause et l’origine des moisissures et de l’humidité,

ainsi que les moyens pour y remédier ;

-

s’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à voir débouter le requérant de

tous les chefs de sa demande, et ils demandent, reconventionnellement, à voir

prononcer la résiliation du contrat de bail pour faute grave dans le chef de

PERSONNE1.), à voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués

endéans la huitaine de la notification du jugement à intervenir et à leur

rembourser la somme de 1.933,14 euros à titre de frais d’expertise avancés.

Ils sollicitent en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 23 août

2017, ayant pris effet le 1er septembre 2017, il a pris en location auprès des

défendeurs un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel initial de 1.200 euros, charges comprises.

A un moment donné, sans préjudice de la date exacte, des problèmes d’humidité

auraient commencé à apparaître dans l’appartement, et subséquemment des

problèmes de moisissures.

Un rapport d’expertise aurait été établi en date du 29 septembre 2022 par l’expert

PERSONNE4.), qui confirmerait la présence d’humidité et de moisissures dans

toutes les pièces des lieux loués, et qui conclurait que ces problèmes seraient

imputables à l’existence de ponts thermiques et à l’absence d’un système de

ventilation adéquat, et il conclurait que le logement est insalubre et impropre à

sa destination.

Par la suite, le ministère de la santé aurait nommé PERSONNE5.), inspecteur

sanitaire, et PERSONNE6.), infirmière, pour faire constater la situation dans

l’appartement et ils auraient conclu que si elles ne sont pas traitées, les

moisissures sont potentiellement responsables d’allergies, de maladies

respiratoires, d’infections pulmonaires, d’asthme et de toux.

Le 18 novembre 2022, le Bourgmestre de la commune de ADRESSE3.) aurait

pris connaissance dudit rapport d’expertise et il aurait constaté le non-respect par

les défendeurs de l’article 2 de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères

de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres

donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation, pour demander

aux défendeurs de se conformer audit article et de lui transmettre au plus tard

pour le 31 décembre 2022 un rapport comprenant les mesures effectuées à cette

date, ainsi que les mesures envisagées et les délais y relatifs afin de se

conformer à ces prescriptions.

Or, depuis lors, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient uniquement procédé

au réglage de la porte-fenêtre de la cuisine et des fenêtres des chambres à

coucher, suite à la condamnation en référé suivant ordonnance du 28 mars 2023,

mais n’auraient entrepris aucune autre réparation.

PERSONNE1.) soutient qu’il se retrouverait avec sa famille, à savoir son épouse

et ses trois enfants, dans une situation d’urgence, intenable et dangereuse pour

leur santé, en particulier celle de son épouse et l’un de ses enfants, qui

présenteraient des problèmes d’asthme.

PERSONNE1.) reproche aux défendeurs d’avoir contrevenu aux obligations

d’entretien des lieux loués et de garantir aux locataires la jouissance paisible des

lieux loués prévues par l’article 1719 du code civil et à celle de faire toutes les

réparations nécessaires prévue par l’article 1720 du même code.

Il y aurait partant lieu de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

procéder aux réparations nécessaires, et notamment à supprimer les taches et

les sources de moisissures et à installer une ventilation mécanique centralisée

afin que l’humidité puisse être évacuée correctement, ainsi qu’une grille de

ventilation haute sur la porte du box de la cave afin de permettre une ventilation

adéquate de cet espace.

Eu égard au préjudice subi et à l’impossibilité de jouir paisiblement des lieux

loués, PERSONNE1.) demande encore la réduction du loyer à la somme de 500

euros rétroactivement à partir du 1er janvier 2023.

A titre subsidiaire, il demande l’instauration d’une expertise judiciaire.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas la présence de moisissures

dans le logement donné en location à PERSONNE1.), mais ils soutiennent que

le locataire ne les aurait jamais informés de l’existence de ce problème, et qu’ils

n’en auraient pris connaissance que fin 2022 par une convocation de la

Commune qui aurait abouti à la décision du 18 novembre 2022 dont le requérant

fait état.

Ils font ensuite valoir que le rapport d’expertise PERSONNE4.) serait unilatéral

et contiendrait des erreurs, à savoir notamment qu’il énoncerait qu’il n’y aurait

pas de prises d’air, alors qu’il y aurait des fenêtres dans toutes les pièces, et que

l’expert ne se serait pas non plus prononcé sur les mesures nécessaires pour

remédier aux problèmes constatés, de sorte qu’ils auraient fait procéder à une

contre-expertise, contradictoire, par le bureau d’expertise CONVEX qui

retiendrait dans son rapport du 6 mars 2023 que le problème de moisissures

trouverait sa cause exclusive dans le défaut d’aération par les occupants des

lieux loués et serait, partant, entièrement imputable à la faute du locataire, et qui

préconiserait, en guise de remèdes, un traitement antibactérien des surfaces et

éventuellement la remise en peinture.

Suite à ce rapport d’expertise, ils auraient contacté PERSONNE1.) et insisté

auprès de lui afin de faire procéder aux mesures de remise en état préconisées

par l’expertise CONVEX, ceci dans l’unique but de conserver leur logement et

sans reconnaissance préjudiciable

aucune, mais celui-ci aurait refusé

l’intervention proposée et aurait exigé l’installation d’une ventilation mécanique

dans toutes les pièces, ce qui serait absurde puisque toutes les pièces disposent

d’une fenêtre, et ce qui ne serait d’ailleurs pas possible car il s’agirait d’un

bâtiment classé par les Sites et Monuments. Ceci démontrerait en outre la

mauvaise foi du requérant.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) précisent encore qu’il n’existerait pas de

problème d’humidité et de moisissures dans les autres appartements de

l’immeuble.

En se prévalant des conclusions de l’expertise CONVEX, ils demandent,

reconventionnellement, la résiliation du bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.)

pour faute grave dans son chef, et sa condamnation à leur rembourser les frais

d’expertise déboursés par eux.

A titre très subsidiaire, les défendeurs ne s’opposent pas à l’instauration d’une

expertise judiciaire.

PERSONNE1.) conteste le bien-fondé de la demande reconventionnelle en

soutenant que contrairement à ce que retient l’expertise CONVEX, le problème

de moisissures trouverait son origine dans des désordres structurels, et que son

refus de faire procéder aux mesures de remise en état proposées par les bailleurs

serait dûment justifié puisqu’il ne s’agirait pas des mesures adéquates pour

remédier au problème de moisissures. Il conteste en outre que les bailleurs ne

puissent pas installer de ventilation mécanique centralisée en raison de la

circonstance qu’il s’agit d’un immeuble classé par les Sites et Monuments.

Les demandes principale et reconventionnelle, introduites dans les formes et

délais de la loi, sont à déclarer recevables.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 23 août

2017, pour la durée d’un (1) an, renouvelable par tacite reconduction, ayant pris

effet le 1er septembre 2017, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en

location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE1.), et d’une cave,

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros, charges comprises.

Les parties s’accordent encore pour dire que toutes les pièces du logement pris

en location par PERSONNE1.), y compris la cave, sont humides et affectées de

moisissures.

L’article 1728 du code civil oblige le preneur à user de la chose louée en bon

père de famille.

L’obligation de jouir en bon père de famille comprend plusieurs incidences: le

preneur devra entretenir la chose, il devra s’abstenir de la dégrader soit par

négligence, soit par un usage anormal et excessif.

Le locataire répond des dégradations provenant d’un mauvais usage ou d’un

manque d’entretien et de surveillance de sa part. Ce dont le preneur est tenu, ce

sont les détériorations anormales qu’un homme consciencieux et prudent évite.

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur celle

qui résulte d’un vice ou défaut de la chose louée. En usant de la chose d’une

manière normale le preneur n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte

certaines détériorations.

Et les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur de faire jouir

paisiblement le preneur des lieux loués pendant la durée du bail. Il doit y faire,

pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires,

autres que les locatives.

Le bailleur doit également garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de

la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les

aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de bail, conformément à

l’article 1721 du code civil.

La garantie des vices est une application de la garantie de la jouissance paisible.

Par vice de la chose au sens de cette disposition on entend tout défaut, tout

inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la rend

impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou

diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet d’enlever au preneur le bénéfice

de la jouissance normale et complète qu’eu égard à la nature de la chose, aux

usages et à la situation des lieux, il avait le droit d’escompter (Henri DE PAGE,

Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, éd. 1972, no 622).

Le bailleur, étant contractuellement obligé de procurer une jouissance normale

et complète, est tenu à garantie, quelle que soit l’origine du vice. Il importe peu

que le vice provienne d’un tiers ou du bailleur lui-même, qu’il existe dès avant le

bail ou qu’il survienne seulement au cours du contrat, ou encore qu’il soit inconnu

du bailleur. Mais il faut toujours que le vice provienne de la chose même pour

que la garantie joue.

Toutefois, si les dégradations proviennent d’un mauvais usage ou d’un manque

d’entretien et de surveillance de la part du locataire, le bailleur n’aura pas à en

répondre (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition 1997 n° 166, p.172 ; TAL,

15 février 2011, numéro 134345 du rôle ; TAL, 18 février 2014, numéro 156090

du rôle ; TAL, 16 février 2018, numéro 185.552 du rôle ; TAL, 23 avril 2021,

numéro TAL-2020-02870 du rôle).

A l’appui de leurs demandes respectives, chacune des parties se prévaut d’un

manquement dans le chef de l’autre partie, qui serait à l’origine exclusive du

problème de moisissures, le locataire soutenant qu’il serait causé par des

désordres structurels inhérents à la chose louée, à savoir des ponts thermiques

et un problème de ventilation, en s’appuyant sur le rapport d’expertise unilatéral

PERSONNE4.) du 29 septembre 2022, tandis que les bailleurs estiment que le

défaut d’aération par les occupants en serait la cause en invoquant les

conclusions du rapport d’expertise contradictoire CONVEX du 6 mars 2023.

Il convient de rappeler qu’il est admis en jurisprudence que l'expertise unilatérale

ou officieuse qu'une partie se fait dresser à l'appui de ses prétentions n'est par

définition pas contradictoire [mais qu'] une telle expertise, lorsqu'elle est

régulièrement communiquée et soumise à la libre discussion des parties, vaut

comme élément de preuve et le juge peut la prendre en considération en tant que

tel et y puiser des éléments de conviction ( Cour d'Appel, 13 octobre 2005, n°

26892 du rôle) sans cependant que le juge ne puisse fonder sa décision

uniquement sur ladite mesure d’instruction (Cass. 8 décembre 2005 n° 2226 du

registre).

Il est également admis qu’un rapport d’expertise contradictoire extrajudiciaire

n'est, en principe, pas assimilé, du point de vue de sa force probante, à un rapport

d’expertise contradictoire judiciaire, étant donné que l’expertise amiable est

dispensée des formes que la loi impose à l’expertise judiciaire et ne présente

ainsi pas les mêmes garanties. Elle vaut donc également comme simple élément

de preuve que le juge peut prendre en considération et y puiser ses éléments de

conviction.

Le rapport d’expertise PERSONNE4.) du 29 septembre 2022 constate que le

logement est occupé par le couple PERSONNE7.) et trois enfants en bas âge.

L’expert explique avoir entrepris des mesures d’humidité dans les murs et les

plafonds, et il retient en guise de conclusions, en premier lieu, l’existence de

désordres structurels, en affirmant à cet égard que le logement est affecté de

malfaçons qui le rendent impropres à sa destination, à savoir d’humidité dans les

murs et les plafonds dans toutes les pièces et en particulier au niveau des

encadrements des menuiseries et des jonctions dalle/mur porteur où des ponts

thermiques sont observés, ainsi que de taches de moisissures. En second lieu, il

retient l’existence d’un problème de ventilation, à savoir que le logement ne

dispose d’aucune prise d’air extérieur et d’aucun système d’évacuation

mécanique de type VMC à l’exception de la hotte de la cuisine, et que ce défaut

de ventilation ne permet pas d’assurer un minimum d’air hygiénique dans

l’appartement et favorise en hiver la condensation au niveau des ponts

thermiques et la prolifération de la moisissure sur les murs et plafonds. Il retient

également un défaut de ventilation du box individuel de rangement, en précisant

que la grille inférieure ne suffit pas et qu’une ventilation haute est nécessaire afin

de permettre une ventilation adéquate.

Force est de constater que l’expert ne se prononce pas sur l’origine des

problèmes structurels qu’il énonce, et qu’il n’explique pas non plus pour quelle

raison l’absence de système d’évacuation mécanique génère selon lui un

problème de ventilation sachant que chaque pièce du logement, y compris la

salle de bains, dispose d’une fenêtre permettant une aération manuelle des lieux

loués.

Le rapport d’expertise CONVEX du 6 mars 2023 constate que l’appartement a

une surface de 70 m2 et qu’il est occupé par cinq personnes, deux adultes et

trois enfants, et l’expert retient que la moisissure est présente sur les murs

extérieurs des trois pièces et sur le plafond au niveau de la sortie de la hotte, et

qu’il y a un léger courant d’air autour des fenêtres des deux chambres à coucher.

Il énonce encore qu’« Il est important de préciser que lors de la visite des lieux

du 18 janvier 2023, les fenêtres dans les chambres à coucher étaient en position

d’inclinaison (température extérieure d’environ 3 °). Ceci a pour effet de refroidir

les surfaces autour des fenêtres et augmente le risque de condensation ».

Et il conclut que : « Tout compte fait, la situation retrouvée et les moisissures

constatées, il est évident que les traces d’humidité sont la suite directe de

condensation dû à un manque de ventilation de l’appartement par les occupants.

Il est tout de même important de préciser qu’un réglage de la porte-fenêtre de la

cuisine et les fenêtres des chambres à coucher doivent être entamés, car des

légères infiltrations d’air ont été constatées. Ces courants d’air (provenant de

l’extérieur) peuvent également influer la production de condensation autour des

surfaces des fenêtres concernées ».

Suit alors un exposé purement théorique sur le problème de condensation/de

moisissure et le point de rosée, ainsi que des conseils d’ordre général sur

l’aération.

Or, l’expert n’explique pas pourquoi concrètement dans le cas d’espèce « il est

évident que les traces d’humidité sont la suite directe de condensation dû à un

manque de ventilation de l’appartement par les occupants », respectivement

pour quelle raison il exclut qu’un désordre structurel lié à l’appartement-même, à

part le mauvais réglage de la porte-fenêtre de la cuisine et des fenêtres, soit à

l’origine du problème de moisissures.

L’expert ne précise pas non plus la part contributive au problème de moisissures

des deux causes ainsi retenues par lui.

Finalement, il ne se prononce pas du tout sur l’éventuelle présence de

moisissures dans la cave louée, ni, a fortiori, sur les causes et remèdes

éventuels.

Au vu de l’ensemble de ces considérations, il échet de constater que ni la ou les

causes à l’origine du problème d’humidité et de moisissures dans l’appartement

et la cave pris en location par PERSONNE1.), ni les moyens aptes à y remédier,

ne sont établis à suffisance de droit par les expertises versées en cause, mais

qu’ils sont déterminants pour la solution du litige eu égard aux demandes

respectives des parties, et plus particulièrement pour permettre au tribunal de se

prononcer sur l’existence éventuelle d’une faute grave dans le chef du locataire

qui justifierait la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs, respectivement

sur l’existence d’un éventuel vice imputable aux bailleurs qui serait de nature à

engager leur responsabilité et

de justifier éventuellement la demande

indemnitaire du locataire en réduction du loyer.

Il y a dès lors lieu, avant tout autre progrès en cause, de commettre un expert

avec la mission de décrire et documenter l’humidité et les moisissures présentes

dans l’appartement et la cave pris en location par PERSONNE1.), d’en

déterminer la ou les causes, et, dans l’hypothèse où il devrait y avoir plusieurs

causes, de fixer la part contributive de chacune de ces causes au problème

d’humidité et de moisissures, et finalement de déterminer les moyens aptes à y

remédier.

Compte tenu des demandes respectives des parties, il y a lieu de leur imposer à

chacune de verser la moitié de la provision à faire valoir sur la rémunération de

l’expert.

En attendant le résultat de la mesure d’instruction ordonnée, il y a lieu de réserver

le surplus et les frais.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne

acte à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

de

leur demande

reconventionnelle ;

déclare les demandes principale et reconventionnelle recevables ;

avant tout autre progrès en cause, ordonne une expertise et commet pour y

procéder l'expert Pascal CRASSON, pour adresse : SOCIETE1.) SARL, 48, rue

Principale à L-ADRESSE4.) ;

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit

et motivé :

-

de décrire et de documenter l’humidité et les moisissures présentes dans

l’appartement et

la cave pris en location par PERSONNE1.) sis à

L-ADRESSE1.),

-

de déterminer la ou les causes à l’origine de cette humidité et de ces

moisissures,

-

dans l’hypothèse où il devrait y avoir plusieurs causes, de fixer la part

contributive de chacune de ces causes au problème d’humidité et de

moisissures,

-

de déterminer les moyens aptes à y remédier ;

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert est autorisé à s’entourer

de tous renseignements utiles et même à entendre de tierces personnes ;

ordonne à PERSONNE1.) de consigner au plus tard pour le 22 novembre 2023

la somme de 400 (quatre cents) euros à titre de provision à faire valoir sur la

rémunération de l’expert à un établissement de crédit à convenir entre les parties

au litige et d’en justifier au greffe de la Justice de paix, sous peine de poursuite

de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure

civile ;

ordonne à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de consigner au plus tard pour le

22 novembre 2023 la somme de 400 (quatre cents) euros à titre de provision à

faire valoir sur la rémunération de l’expert à un établissement de crédit à convenir

entre les parties au litige et d’en justifier au greffe de la Justice de paix, sous

peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau

code de procédure civile ;

dit que l’expert devra en toute circonstance informer le magistrat qui a ordonné

la mesure d’instruction de l’état de ses opérations et des difficultés qu’il pourra

rencontrer ;

dit que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire ;

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la Justice de paix le 22

janvier 2024 au plus tard ;

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé

par le magistrat qui a ordonné la mesure d’instruction par simple requête lui

présentée par la partie la plus diligente, l’autre partie dûment convoquée ;

réserve le surplus et les frais ;

tient l’affaire en suspens en attendant le dépôt du rapport d’expertise.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

Martine SCHMIT