Tenant eviction and arrears awarded; counterclaim for bank guarantee resolution dismissed.

Répertoire No. 2862/23

L-BAIL-419/23

Audience publique du 8 novembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni

titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Nathalie SCRIPNITSCHENKO, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27 juin 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 21 août 2023.

Lors de la prédite audience, PERSONNE2.) comparut en personne et l’affaire fut

fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 25 octobre 2023.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Nathalie SCRIPNITSCHENKO et PERSONNE2.) furent entendues en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t

q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 27 juin 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.)

à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir dire que le bail

existant entre parties a été résilié pour besoin personnel avec effet au 31 mai

2023, sinon pour voir prononcer la résiliation du bail conclu entre parties pour

faute grave dans le chef de la défenderesse, pour s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués dans un délai de sept jours à partir du prononcé du

jugement à intervenir, et pour s’entendre condamner à lui payer la somme de

3.377,84 euros à titre d’arriérés de charges locatives pour les années 2014 à

2022, avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives, sinon à partir

du 14 avril 2023, date de la première mise en demeure, sinon à partir du 11 mai

2023, date de la deuxième mise en demeure, sinon à partir de la demande en

justice, jusqu’à solde, ainsi que la somme de 10.000 euros à titre de dommages

et intérêts pour procédure abusive et vexatoire sur base de l’article 6-1 du code

civil, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du code civil.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et il demande

à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE2.) demande à voir débouter le requérant de tous les chefs de sa

demande, et elle demande, reconventionnellement :

-

la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 13.000 euros

à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, sur

base de l’article 6-1 du code civil, sinon de l’article 1134 du même code,

sinon de l’article 1142 du même code, sinon sur toute autre base légale

applicable ;

-

la condamnation du père de PERSONNE1.) à résilier l’ancienne garantie

bancaire et à la reconstituer au nom du nouveau bailleur, PERSONNE1.).

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail du 29 mai 2012, ses parents,

les époux

PERSONNE3.)

ont donné en location à

PERSONNE2.)

un

appartement sis à L-ADRESSE2.).

Par acte du 8 mai 2015, les époux PERSONNE3.) lui auraient fait donation dudit

appartement, et il aurait, par ce fait, repris le contrat de bail.

Par courrier du 15 juillet 2019, il aurait résilié le bail pour besoin personnel avec

effet au 31 mai 2020, donc moyennant respect d’un préavis de 11 mois.

Par courriel du 12 juillet 2019, PERSONNE2.) aurait reconnu et accepté cette

résiliation.

Le 27 mai 2020, il aurait demandé à PERSONNE2.) de lui faire connaître la date

pour la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie.

La défenderesse l’aurait alors informé qu’en raison de la pandémie liée au

COVID-19 elle n’aurait pas encore trouvé de logement et elle aurait demandé un

délai supplémentaire pour quitter les lieux.

En raison des circonstances exceptionnelles, il aurait été d’accord à laisser la

défenderesse dans les lieux, à titre purement précaire, jusqu’à la fin de l’année

2020.

Le 7 janvier 2021, il aurait mis en demeure la défenderesse de quitter les lieux

pour le 30 avril 2021, sinon le 30 juin 2021, mais celle-ci aurait toujours trouvé de

nouvelles excuses stériles pour ne pas libérer les lieux, en dépit du fait qu’elle

aurait toujours exprimé sa volonté claire et non équivoque de quitter les lieux

dans les plus brefs délais.

Par courrier du 3 janvier 2022, il aurait alors une ultime fois mis en demeure la

défenderesse de quitter les lieux au plus tard le 3 février 2022, et il l’aurait

informée par courrier du 26 janvier 2022 de la date du 4 février 2022 pour l’état

des lieux de sortie et la remise des clefs, mais PERSONNE2.) aurait de nouveau

refusé de quitter les lieux, de sorte qu’il aurait été contraint d’agir par voie

judiciaire.

Suivant jugement du 3 juin 2022, le tribunal de paix aurait déclaré nulle la

résiliation pour besoin personnel, au motif que le texte du paragraphe (3) de

l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2002 n’a pas été reproduit en son

intégralité dans la lettre de résiliation, mais il aurait également clairement retenu

et précisé que PERSONNE2.) ne refuse pas de partir, mais n’aurait pas trouvé

de solution de relogement adéquat.

Par courrier du 22 juillet 2022, il aurait alors de nouveau procédé à la résiliation

du bail pour besoin personnel avec effet au 31 mai 2023, soit moyennant respect

d’un préavis de 10 mois.

En dépit du fait que PERSONNE2.) n’aurait pas introduit de demande en

prolongation du délai de résiliation, et que le bail aurait partant valablement été

résilié au 31 mai 2023, la défenderesse n’aurait réservé aucune suite au courrier

du requérant du 14 avril 2023, aux termes duquel il l’aurait invitée à fixer une date

pour la remise des clés et l’état des lieux de sortie, ni à la mise en demeure

subséquente de déguerpir des lieux et d’assister à un état des lieux le 31 mai

2023, tout en ayant catégoriquement refusé au requérant l’accès au logement,

de sorte qu’il aurait été contraint d’introduire la présente demande en justice.

Il y aurait partant lieu de constater que le contrat de bail a régulièrement été résilié

au 31 mai 2023 et que PERSONNE2.) est occupante sans droit ni titre depuis

cette date.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande au tribunal de prononcer la résiliation

du bail pour faute grave dans le chef de PERSONNE2.), en faisant valoir qu’en

dépit de deux mises en demeure, la défenderesse lui resterait redevable du

paiement de la somme de 3.377,84 euros à titre d’arriérés de charges locatives,

somme au paiement de laquelle il y aurait en outre lieu de la condamner.

Le requérant demande encore la condamnation de la défenderesse à déguerpir

des lieux dans un délai de sept jours à partir du prononcé du jugement.

En faisant état de la particulière mauvaise foi de PERSONNE2.), des délais de

préavis très importants dont elle a d’ores et déjà bénéficié, des accords

continuels de la défenderesse de quitter les lieux, de la mise en garde du juge,

et du défaut de paiement des arriérés de charges, PERSONNE1.) s’oppose

formellement à tout éventuel délai de déguerpissement plus long.

PERSONNE1.) demande enfin la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer

une indemnisation de 10.000 euros pour procédure abusive et vexatoire, en

faisant état de la mauvaise foi particulière de la défenderesse, de son

comportement abusif, de la violation de ses engagements et des tracas et

embêtements qu’il aurait subis.

PERSONNE2.) soutient que la résiliation pour besoin personnel et celle pour

faute ne seraient pas valables étant donné qu’elle n’aurait pas été informée de la

donation par les époux PERSONNE3.) en faveur de PERSONNE1.) et qu’un

nouveau contrat de bail, sinon un avenant au bail existant, aurait dû être fait. En

vertu de l’article 12 du contrat de bail, la validité du contrat de bail serait

conditionnée par la constitution d’une garantie locative, mais celle-ci serait

toujours détenue par le père de PERSONNE1.). Les comptes auraient dû être

remis à zéro.

Elle demande partant, reconventionnellement, la condamnation du père de

PERSONNE1.) à résilier l’ancienne garantie bancaire et à la reconstituer au nom

du nouveau bailleur, PERSONNE1.).

La défenderesse demande encore, reconventionnellement, la condamnation de

PERSONNE1.) à lui payer une indemnisation de 13.000 euros pour procédure

abusive et vexatoire, d’une part, pour ne pas avoir été mise au courant de la

donation avant 2019 en faisant valoir que si elle avait été informée dès 2015 de

la donation, elle aurait su qu’elle devait un jour quitter les lieux loués et elle aurait

pu rechercher un nouveau logement à ce moment où le marché du logement était

moins tendu et où elle disposait d’un contrat de travail, ce qui ne serait plus le

cas actuellement car elle serait en congé sans solde depuis 2019 et il lui serait

dès lors actuellement impossible de trouver un nouveau logement, et, d’autre

part, pour ne pas pouvoir profiter de son congé sans solde en raison de la

présente affaire en justice.

1. Quant à la demande de PERSONNE1.) tendant à voir constater la résiliation

du bail avec effet au 31 mai 2023, sinon en résiliation judiciaire du bail pour

faute grave dans le chef de PERSONNE2.)

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 29 mai

2012, pour une durée de deux ans, renouvelable par tacite reconduction d’année

en année, ayant pris effet le 4 juin 2012, les époux PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) ont donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.400 euros et d’une

avance sur charges de 100 euros par mois, et moyennant versement d’une

garantie locative de 2.800 euros.

Il résulte des pièces versées en cause par le requérant, que par acte notarié de

partage d’ascendants du 8 mai 2015, les époux

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.) ont fait donation à leur fils PERSONNE1.) de l’appartement

faisant l’objet du contrat de bail conclu avec PERSONNE2.).

Par l’effet de cette donation, PERSONNE1.) est automatiquement devenu le

nouveau bailleur de PERSONNE2.), sans que l’accomplissement d’une

quelconque

formalité

supplémentaire

n’eût

été

nécessaire,

et

plus

particulièrement sans qu’une notification à PERSONNE2.) n’eût été nécessaire.

De même, l’éventuel absence de transfert de la garantie locative par les anciens

bailleurs au nouveau bailleur n’affecte ni la validité de la résiliation, ni la validité

du contrat de bail. Plus particulièrement, l’article 12 du contrat de bail invoqué

par PERSONNE2.) et qui prévoit qu’en cas de non-versement du dépôt de

garantie, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après qu’un

commandement de se mettre en conformité est resté sans effet, est sans

incidence aucune sur la validité du contrat de bail en cas de non-transfert de la

garantie locative au nouveau bailleur.

Il s’ensuit que les moyens opposés par PERSONNE2.) à la validité de la

résiliation sont dénués de pertinence.

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur

un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle

cause, est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement ;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations ;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

Et l’article 12 (3) de la même loi dispose que :

« Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas

prévus au paragraphe (2) point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être

écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et

s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle

doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.

Il résulte des pièces versées en cause par le requérant que par courrier

recommandé de son mandataire du 22 juillet 2022, PERSONNE1.) a notifié à

PERSONNE2.) la résiliation du bail existant entre parties, avec effet au 31 mai

2023, moyennant respect d’un préavis de plus de dix mois, et le texte de l’article

12(3) a dûment été reproduit dans ce courrier.

Tel qu’il a été précisé ci-avant, le contrat de bail a pris effet le 4 juin 2012, de

sorte que le bail n’a pu être résilié qu’au 4 juin 2023, date anniversaire du bail.

Or, il est de jurisprudence constante que le congé donné prématurément n’est

pas nul, mais que ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut

être signifié, soit en l’occurrence au 4 juin 2023.

Il échet ensuite de rappeler que le bailleur qui invoque un besoin personnel dans

son chef ou dans celui d’un membre de sa famille, est en principe cru sur parole,

mais qu’il appartient cependant aux tribunaux de vérifier que son affirmation ne

se trouve pas contredite par les éléments de la cause.

La circonstance rendant plausible le besoin personnel, et excluant une

affirmation inexacte du propriétaire, suffit pour admettre la preuve du besoin

invoqué.

En l’espèce, le besoin personnel invoqué n’est pas contesté par PERSONNE2.)

et paraît plausible au vu du jugement de divorce du 25 janvier 2023 versé en

cause par PERSONNE1.).

Il y a dès lors lieu de constater que le bail a valablement été résilié avec effet au

4 juin 2023.

Par voie de conséquence, PERSONNE2.) est occupante sans droit ni titre depuis

le 4 juin 2023, de sorte que PERSONNE1.) peut valablement requérir son

déguerpissement.

Il résulte des pièces versées en cause par le requérant que suivant courrier du

15 juillet 2019, PERSONNE1.) a notifié à PERSONNE2.) la résiliation du bail pour

besoin personnel avec effet au 31 mai 2020, mais que par jugement rendu en

date du 13 juin 2022, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer, a dit que le congé donné par courrier du 15 septembre 2019 pour

besoin personnel était nulle et ne saurait produire un quelconque effet.

Dans la mesure où PERSONNE2.) sait toutefois depuis la réception du courrier

du 15 juillet 2019 que PERSONNE1.) entend récupérer les lieux loués, et compte

tenu encore du fait qu’elle a dans le cadre de la présente procédure disposé d’un

délai de préavis de dix mois et qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis cinq

mois déjà, il y a lieu de la condamner à déguerpir des lieux occupés sans droit

dans la huitaine de la notification du présent jugement.

2. Quant à la demande de PERSONNE1.) à titre d’arriérés de charges locatives

Cette demande n’ayant pas donné lieu à critique de la part de PERSONNE2.) ni

quant à sa recevabilité ni quant à son bien-fondé, et le montant réclamé par

PERSONNE1.) étant dûment justifié sur base des décomptes versés en cause

par le requérant, il y a lieu de déclarer la demande à titre d’arriérés de charges

locatives fondée pour la somme réclamée de 3.377,84 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice, faute de mise en demeure antérieure

en bonne et due forme.

3. Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) tendant à la

condamnation du père de PERSONNE1.) à résilier l’ancienne garantie

bancaire et à la reconstituer au nom du nouveau bailleur, PERSONNE1.)

Dans la mesure où PERSONNE2.)

n’a pas fait intervenir le père de

PERSONNE1.) au litige, de sorte que sa demande tend à la condamnation d’une

personne ne figurant pas à l’instance, il y a lieu de déclarer cette demande

irrecevable.

4. Quant aux demandes respectives des parties en indemnisation pour

procédure abusive et vexatoire

Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute

pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s’il constitue un acte de

malice ou de mauvaise foi ou, au moins, une erreur grossière équipollente au dol

ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en

justice ou d’y avoir résisté injustement – puisque l’exercice d’une action en justice

est libre – mais uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une

faute indépendante du seul exercice des voies de droit (Cour 17 mars 1993,

numéro 14446 du rôle ; Cour 22 mars 1993, numéro 14971 du rôle). Ainsi, le

demandeur à une action en justice ne peut, du seul fait qu’il succombe dans cette

action, être condamné à des dommages-intérêts.

L’article 6-1 du code civil sanctionne dès lors l’exercice malveillant, de mauvaise

foi, des droits ou sans utilité réelle pour leur titulaire et sans égard aux droits

concurrents des tiers par un détournement de leur fonction sociale.

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie

demanderesse à l’égard de la partie défenderesse, si elle prouve avoir subi un

préjudice (Cour 16 février 1998, numéros 21687 et 22631 du rôle).

Concernant d’abord la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) de ce chef,

elle est à déclarer irrecevable sur base des fondements contractuels invoqués,

s’agissant d’une demande en réparation de nature extra-contractuelle, et

recevable sur base de l’article 6-1 du code civil.

Quant au fond, eu égard au fait que la demande de PERSONNE1.) a été déclarée

fondée dans tous ses chefs, la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en

indemnisation pour procédure abusive et vexatoire est à déclarer non fondée.

Concernant ensuite la demande de PERSONNE1.) de ce chef, il résulte de la

motivation du jugement précité du 13 juin 2022, que lors de l’audience des

plaidoiries du 30 mai 2022, PERSONNE2.) a indiqué ne pas refuser de partir,

mais n’avoir toujours pas trouvé de solution de relogement adéquate, en ayant

expliqué vouloir trouver un terrain pour y ériger une construction assemblable en

bois.

Or, lors de l’audience des plaidoiries du 25 octobre 2023, soit près d’un an et

demi plus tard, PERSONNE2.) n’a plus évoqué ce projet et elle ne justifie

d’aucune recherche de logement alors qu’elle n’a pas introduit de demande en

prolongation du délai de résiliation et que sa situation financière n’est

manifestement pas précaire puisqu’elle peut se permettre d’être en congé sans

solde depuis 2019, qu’elle sait depuis la réception du courrier du 15 juillet 2019

que PERSONNE1.) entend récupérer les lieux loués, qu’elle a dans le cadre de

la présente procédure disposé d’un délai de préavis de dix mois et qu’elle est

occupante sans droit ni titre depuis cinq mois déjà.

S’y ajoute que les moyens qu’elle a développés dans le cadre de la présente

procédure pour critiquer la validité de la résiliation du bail sont manifestement

dilatoires.

Au vu de l’ensemble de ces considérations, il y a lieu de retenir que l’attitude de

PERSONNE2.) est manifestement malveillante et témoigne d’une particulière

mauvaise foi, ayant indéniablement causé un préjudice au requérant du fait qu’il

ne peut disposer de son logement, préjudice qu’il y a lieu d’évaluer, ex aequo et

bono, à une somme de 2.000 euros.

Il y a dès lors lieu de déclarer la demande de PERSONNE1.) fondée sur base de

l’article 6-1 du code civil pour la somme de 2.000 euros.

5. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 750 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il y a dette reconnue concernant les arriérés de charges locatives,

de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce

qui concerne la condamnation pécuniaire de ce chef, les dispositions d’ordre

public sur le sursis s’y opposant en revanche en ce qui concerne la condamnation

au déguerpissement.

P a r

c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et

d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

quant à la demande principale de PERSONNE1.)

déclare la demande principale de PERSONNE1.) recevable ;

constate que le contrat de bail existant entre parties a valablement été résilié

avec effet au 4 juin 2023 ;

dit que PERSONNE2.) est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis à L-

ADRESSE2.) depuis le 4 juin 2023 ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans la huitaine de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés ;

déclare la demande à titre d’arriérés de charges locatives fondée pour la somme

de 3.377,84 euros ;

déclare la demande en indemnisation pour procédure abusive et vexatoire

fondée à concurrence de la somme de 2.000 euros sur base de l’article 6-1 du

code civil ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 5.377,84

euros (cinq mille trois cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-quatre

centimes), avec les intérêts légaux sur la somme de 3.377,84 euros (trois mille

trois cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes) à partir de la

demande en justice jusqu’à solde ;

quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.)

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en condamnation du

père de PERSONNE1.) à résilier l’ancienne garantie bancaire et à la reconstituer

au nom du nouveau bailleur, PERSONNE1.), irrecevable ;

déclare la demande reconventionnelle en indemnisation pour procédure abusive

et vexatoire irrecevable sur base des fondements contractuels invoqués ;

la déclare recevable sur base de l’article 6-1 du code civil ;

la déclare non fondée et en déboute ;

condamne

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 750 (sept cent cinquante) euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la somme de 3.377,84 euros

uniquement ;

condamne PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en

tête.

Claudine ELCHEROTH Martine SCHMIT