Tenant wins deposit dispute; court rules paint costs not excessive wear under Civil Code Art. 1730.

Répertoire No. 2861/23

L-BAIL-382/23

Audience publique du 8 novembre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant en personne

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

comparant par Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 8 juin 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 31 juillet 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Yves MURSCHEL se présenta pour les

parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du

16 octobre 2023.

Lors de la dernière audience, PERSONNE1.) et Maître Yves MURSCHEL furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 8 juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de

s’entendre condamner à lui payer la somme de 1.959,75 euros à titre de

remboursement du solde retenu par les défendeurs sur la garantie locative.

Le requérant expose que les bailleurs retiendraient abusivement la somme de

1.959,75 euros, correspondant aux frais de remise en peinture de l’appartement,

sur la garantie locative versée par lui en début de bail.

Il fait valoir que le contrat de bail conclu entre parties ne l’obligerait pas de

repeindre totalement l’appartement à sa sortie, et qu’en vertu de l’article 1730 du

code civil, il devrait rendre l’appartement dans le même état que celui lors de son

entrée, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Or, l’état des lieux de sortie contradictoire ne ferait état d’aucune dégradation de

la peinture sur les murs et plafonds, il n’y aurait en effet eu que quatre trous dans

le mur qu’il aurait dûment rebouchés et repeints en blanc, de sorte que les frais

de remise en peinture de l’appartement ne pourraient pas être mis à sa charge.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à voir débouter le requérant de sa

demande et ils demandent, reconventionnellement, la condamnation de

PERSONNE1.) à lui payer la somme de 1.959,75 euros à titre d’indemnisation

pour les frais de remise en peinture, et la compensation de cette somme avec le

solde retenu par eux sur la garantie locative.

Ils sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la condamnation de

PERSONNE1.) aux frais du constat d’huissier du 14 juin 2021.

Les défendeurs soutiennent que l’article 5 du contrat de bail stipulerait qu’au

début du bail, l’appartement loué se trouvait en excellent état, repeint à neuf, et

que le locataire devait le rendre dans le même état, c’est-à-dire repeint à neuf.

Ils rappellent que l’article 1730 du code civil ne serait pas d’ordre public, et que

les parties pourraient partant y déroger.

Il résulterait d’ailleurs du procès-verbal de constat d’huissier du 14 juin 2021 qu’il

y avait des trous dans les murs que le locataire aurait uniquement rebouchés,

mais que cette remise en état n’aurait pas été faite dans les règles de l’art, de

sorte que les trous seraient toujours visibles et que la peinture ne serait partant

pas en bon état. Il y aurait dès lors un dommage excédant l’usure normale ouvrant

également droit à indemnisation.

Les demandes principale et reconventionnelle, introduites dans les formes et

délais de la loi, sont à déclarer recevables.

Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 22 juin

2018, pour la durée de deux ans, renouvelable par tacite reconduction d’année

en année, ayant pris effet le 15 juin 2018, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.400 euros et d’une avance sur

charges locatives de 180 euros par mois, et moyennant versement d’une garantie

locative de 4.200 euros.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat de

bail, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître

pendant la durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges

impayés, ainsi que des frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs

causés par le locataire.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé en date du 15 juin 2018 et

un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé en date du 14 juin 2021.

Il est également constant en cause que PERSONNE1.) n’a pas fait repeindre

l’appartement à sa sortie.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se

prévalent principalement d’une « clause de peinture » convenue entre parties.

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un constat des lieux entre le

bailleur et le preneur, tel le cas en l’espèce, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il

l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou

force majeure.

Et selon l’article 1732 du même code, (le preneur) répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles

ont eu lieu sans sa faute.

S’il est vrai qu’en vertu des articles 1730 et 1732 du code civil, le preneur ne

répond que des dégradations excédant l’usure normale, il n’empêche que ces

dispositions ne sont pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par la volonté

commune des parties.

Il s’ensuit qu’une « clause de peinture » librement convenue entre parties, est

parfaitement valable.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de bail stipule que :

« (…) Les parties ont reconnu qu’au début du contrat, l’immeuble se trouvait dans

un excellent état, repeint à neuf.

En cas de contestation, les parties se réfèrent à l’état des lieux effectué

contradictoirement par les parties et annexé au présent contrat.

A la fin du contrat, le preneur rendra l’appartement et les parties communes y

relatives dans le même état. »

Contrairement à ce qu’affirment les bailleurs, cette disposition ne stipule toutefois

pas d’obligation à charge du locataire de repeindre l’appartement à sa sortie, mais

uniquement celle de rendre l’appartement dans un excellent état.

Toute autre interprétation est exclue puisque l’obligation pour le locataire de

repeindre les lieux loués à sa sortie, du fait de l’importance financière d’une telle

obligation, doit être clairement stipulée de sorte à permettre au locataire de

s’engager en connaissance de cause, ce qui n’est à l’évidence pas le cas de la

clause litigieuse. S’y ajoute que la clause litigieuse met à la charge du locataire

l’obligation de rendre non seulement l’appartement mais également les parties

communes y relatives dans le même état, alors qu’une obligation pour le locataire

de repeindre les parties communes n’existe pas et que PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ne soutiennent d’ailleurs pas qu’il appartiendrait à PERSONNE1.)

de repeindre également les parties communes.

Afin de prospérer dans leur demande reconventionnelle, il appartient dès lors à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) d’établir, conformément à l’article 1730 précité

du code civil, une dégradation de la peinture excédant l’usure normale.

Les défendeurs invoquent à cet effet les constatations actées dans le procès-

verbal de constat de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN du 14 juin 2021, qui

a été dressé à la demande de PERSONNE3.) et duquel il ressort qu’il a été dressé

après l’établissement de l’état des lieux de sortie contradictoire et hors la

présence de PERSONNE1.).

Ceci étant, il résulte uniquement dudit constat d’huissier que les lieux loués n’ont

pas été repeints et qu’il y avait quatre trous dans les murs qui ont été rebouchés

et repeints en blanc - de la couleur des murs -, ce qui n’est pas contesté par

PERSONNE1.), et que pour le surplus, l’état de la peinture était impeccable, ce

qui est d’ailleurs corroboré par les photos versées en cause par PERSONNE1.),

représentant l’état de l’appartement à sa sortie, ainsi que par la vidéo montrée

par PERSONNE1.) à l’audience des plaidoiries.

Or, la présence de quatre trous dans les murs, de surcroît dûment rebouchés et

repeints de la même couleur que le mur, ne constitue à l’évidence pas une

dégradation excédant l’usure normale, de sorte que les frais liés à une éventuelle

remise en peinture des lieux ne peuvent être mis à la charge de PERSONNE1.)

par les bailleurs.

Il s’ensuit que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont à débouter de leur demande

reconventionnelle à titre d’indemnisation pour frais de remise en peinture et à titre

de remboursement des frais liés au procès-verbal de constat d’huissier du 14 juin

2021, et que la retenue effectuée par eux sur la garantie locative n’est pas

justifiée, de sorte qu’il y a lieu de déclarer la demande de PERSONNE1.) fondée

pour la somme réclamée de 1.959,75 euros.

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne peuvent pas

prétendre à l’allocation d’une indemnité de procédure, de sorte qu’ils sont à

débouter de leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne

acte

à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

de

leur

demande

reconventionnelle ;

déclare la demande principale de PERSONNE1.) recevable ;

la déclare fondée pour la somme de 1.959,75 euros ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de 1.959,75 euros (mille neuf cent cinquante-neuf euros et soixante-

quinze centimes);

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

recevable ;

la déclare non fondée et en déboute ;

déboute PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en

tête.

Claudine ELCHEROTH Martine SCHMIT