Tenant's rent arrears claim allowed; damage claim dismissed; security deposit restitution ordered with offset.

Rép. n° 2839/23

du 7.11.2023

Dossier n° L-BAIL-486/23

Audience publique du sept novembre

deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE1.) ;

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par son père, PERSONNE2.), mandaté en vertu d’une procuration sous

seing privé ;

e t

1) PERSONNE3.) et

2) PERSONNE4.),

demeurant tous deux à L-ADRESSE2.) ;

parties défenderesses au principal,

2 / 5

parties demanderesses sur reconvention,

comparant en personne.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 21 juillet 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du lundi, 11 septembre 2023 à 9 heures, salle JP 1.19.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi,

17 octobre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention,

PERSONNE1.), comparut par son père, PERSONNE2.), mandaté en vertu d’une

procuration sous seing privé, tandis que les parties défenderesses au principal et

demanderesses sur reconvention, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), comparurent en

personne.

Les parties furent entendues en par explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21

juillet 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation d’PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer, pour les entendre condamner à lui payer la somme de 3.413,64.- euros

au titre du solde des décomptes de charges locatives et de dégâts locatifs.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

Par contrat de bail prenant effet au 15 juillet 2018, la partie requérante a donné

en bail aux parties défenderesses un appartement dans un immeuble sis à L-

ADRESSE3.).

Lors de l’audience des plaidoiries, la partie requérante a précisé réclamer la

somme du décompte de charges pour l’année 2020 pour un montant de 301,29.-

euros, pour l’année 2021 la somme de 1.502,70.- euros et pour l’année 2022 la somme

de 1.873,88.- euros, soit au total la somme de 3.677,87.- euros. Elle précise en outre

3 / 5

que les défendeurs seraient à l’origine de dégâts locatifs pour la somme de 3.185,77.-

euros. Au total, les parties défenderesses resteraient redevables d’une somme de

6.863,64.- euros. Après déduction de la garantie locative fournie en début de bail, la

requérante conclut à la condamnation des parties défenderesses à lui payer la

somme de 3.413.64.- euros.

Les parties défenderesses ne contestent pas la demande relative aux décomptes

des charges locatives mais s’opposent à la demande au titre des dégâts locatifs au

motif qu’ils auraient restitué les lieux en bon état. A titre reconventionnel, ils

réclament le remboursement, sinon la compensation du montant de la garantie

locative d’un montant de 3.300.- euros avec le montant redu au titre des arriérés de

charges.

Appréciation

PERSONNE1.) réclame tout d’abord la somme de 3.677,87.- euros au titre du

solde des décomptes de charges locatives pour les années 2020, 2021 et 2022 et verse

à l’appui de sa demande les décomptes respectifs.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’ont pas contesté cette demande.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de la partie requérante pour le

montant réclamé.

PERSONNE1.) reproche en outre aux parties défenderesses d’être responsables

de nombreux dégâts locatifs et d’avoir quitté les lieux dans un état sale.

L’article 1730 du Code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur

et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui

a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Selon l’article 1732 du même code, « [le preneur] répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans

sa faute ».

Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une

usure normale ou de la vétusté peut être mise à charge du preneur.

Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement

dans une certaine mesure.

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun

reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il

normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Trib.

d’arr. Lux., 27 mars 2012, BIJ n° 8/12, p. 157).

4 / 5

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même

état qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est

une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait

matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul

fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion

du contrat (cf. Trib. d’arr. Lux., 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle).

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a

eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de

cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf.

Trib. d’arr. Lux., 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).

Le Tribunal rappelle que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant

tous les moyens de preuve légalement admis.

Il appartient dès lors tout d’abord à PERSONNE1.) d’établir les dégâts dont elle

réclame l’indemnisation. Elle affirme qu’aussi bien un état des lieux d’entrée que de

sortie auraient été établis, sans cependant les verser à l’appui de sa demande. De

leur côté, les parties défenderesses soutiennent qu’aucun état des lieux d’entrée

n’aurait été établi.

A l’appui de sa demande, la partie requérante verse plusieurs factures et de

nombreux tickets de caisse émanant de différents magasins de bricolage. Elle reste

cependant en défaut d’indiquer les dégâts réclamés et ne verse aucune pièce

permettant de documenter l’état des lieux à la leur libération.

Etant donné que la partie requérante n’a pas établi le moindre dégât locatif, elle

est à débouter de sa demande.

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

réclament

reconventionnellement

la

condamnation d’PERSONNE1.) à leur rembourser le montant de 3.300.- euros au

titre de la garantie locative non remboursée, sinon de compenser ce montant avec

les arriérés de charges.

PERSONNE1.) ne s’est pas opposée à une compensation des deux créances.

Concernant la garantie locative, le Tribunal rappelle que la garantie locative est

une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle

est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de

paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence par PERSONNE5.), P. 31 n° 2/2001, n° 65).

La garantie locative sert à la bonne exécution des obligations incombant aux

locataires et doit être maintenue pendant toute la durée du bail. La garantie sera

5 / 5

restituée aux locataires à la fin du bail si tous les frais ont été payés, les comptes

réglés et le bien restitué.

La garantie locative étant destinée à assurer le recouvrement de toutes créances

qui peut naître du contrat, le tribunal retient qu’il y a lieu de faire droit à la demande

d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en restitution de la garantie locative et de

procéder à une compensation avec les arriérés de charges.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer à

PERSONNE1.) la somme de 377,87.- euros.

Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à condamner aux

frais et dépens de l’instance.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d i t recevables les demandes tant d’PERSONNE1.) que d’PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) ;

d i t fondée la demande d’PERSONNE1.) au titre du solde des décomptes de

charges pour un montant de 3.677,87.- euros ;

d i t non fondée la demande d’PERSONNE1.) au titre des dégâts locatifs et en d

é b o u t e ;

d i t fondée la demande d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) au titre de la

restitution de la garantie locative pour un montant de 3.300.- euros ;

partant, après compensation, c o n d a m n e PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

payer à PERSONNE1.) la somme de 377,87.- (trois cent soixante-dix-sept virgule

quatre-vingt-sept) euros ;

c o n d a m n e PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date

qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier

Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

Tania NEY Tom BAUER