Landlord terminates lease for grave breach; court orders tenant eviction and rejects procedural costs claims.

Répertoire n° 2039/2023

E-BAIL-106/23 et E-BAIL-134/23

Audience publique du 27 octobre 2023

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L- ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-Sur-Alzette

et

la société anonyme SOCIETE1.) s.a., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

et dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) s.a., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

et

1. SOCIETE2.) s.àr.l.-s., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat à la Cour,

demeurant à

,

2. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE4.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat à la Cour,

demeurant à

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F A I T S

L’affaire fut introduite par requête déposée le 23 février 2023 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette. Une requête de mise en intervention fut déposée le 8 mars

2023, lesquelles requêtes demeurent annexées au présent jugement.

Sur convocations émanant du greffe, les deux affaires furent appelées aux audiences

publiques des 15 mars 2023, respectivement 24 mars 2023.

Après 2 remises contradictoires, les deux affaires furent utilement retenues à l’audience

publique du 22 septembre 2023.

A cette audience, les mandataires furent entendus en leurs explications et moyens.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe en date du le 23 février 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer la société anonyme SOCIETE1.) S.A. devant le Tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour

- déclarer résilié le contrat de bail pour faute grave dans le chef du locataire pour les

motifs repris ci-dessus,

- condamner la partie défenderesse au montant évalué à 100.000 € pour les dégâts causés

et la moins-value apportée à l’immeuble du chef de ses sous-locataires avec les intérêts

légaux depuis le dépôt de la présente requête en justice, sinon par tout autre montant

même supérieur, à évaluer, par un expert lors de l’état des lieux de sortie à la fin du

contrat de bail,

- la partie défenderesse s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef dans les 8 jours de la décision à intervenir pour les raisons

invoquées ci-dessus,

- condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant 5.000 € au

titre de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne les

condamnations pécuniaires

- réserver encore à la requérante le droit de réclamer les mois de loyer et/ou charges à

échoir en cours d’instance et d’augmenter sa demande en dommages et intérêts suivant

l’état de la maison au départ de la SOCIETE1.).

Par requête de mise en intervention déposée au greffe en date du 8 mars 2023, la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.)

pour

-

s’entendre dire qu’ils sont tenus d’intervenir dans le litige opposant la

SOCIETE1.) à Madame PERSONNE1.),

-

s’entendre dire SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.) que la requête principale

leur est également opposable,

-

s’entendre dire, qu’en cas de condamnation de la SOCIETE1.), dans le rôle

principal, SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.) doivent tenir la SOCIETE1.)

quitte et indemne de toute condamnation, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour sa part,

-

condamner SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.), solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour sa part, à payer à la SOCIETE1.) le montant de la

condamnation principale prononcée le cas échéant à l’encontre de la requérante,

Madame PERSONNE1.),

-

voir réserver à la requérante tous autres droits, dus et actions, notamment le droit

d’augmenter la demande en cours d’instance,

-

dire résilié le contrat de sous-bail du 24 juin 2021 avec les défenderesses en

intervention, SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.),

-

les parties défenderesses SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.) s’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur

chef dans les 8 jours du jugement à intervenir sinon dans tout autre délai à

déterminer par le tribunal.

La SOCIETE1.) requiert encore la condamnation solidaire, sinon in solidum sinon

chacun pour le tout de SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.) à lui payer une indemnité

de 2.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

Suivant contrat de bail du 19 juillet 2001, la société anonyme SOCIETE3.) S.A. (ci-

après la SOCIETE1.)) est locataire principal d’une maison de commerce et d’habitation,

sis à ADRESSE3.).

Suivant contrat de bail du 15 avril 2021, la SOCIETE1.) a donné le prédit immeuble, en

sous-location à

SOCIETE2.)

s.àr.l.-s., représentée par son gérant unique

PERSONNE2.).

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) déclare réserver la demande en

condamnation à titre de dégâts causés et de moins moins-value apportée à l’immeuble

du chef des sous-locataires.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que « les locataires de la

SOCIETE1.) ne sont pas respectueux de la destination et de l’état des lieux. Un premier

courrier avait été adressée de ce chef à la SOCIETE1.) par PERSONNE1.) en date du 2

avril 2022. Comme la SOCIETE1.) n’a pas réagi à ce courrier, mais qu’il est évident

qu’elle est responsable de ses sous-locataires, et que la maison ne se vendra jamais en

cet état de désolément, le soussigné lui a adressé en date du 23 septembre 2022 le

courrier reproduit ci-dessous : »

PERSONNE1.) explique que « ce courrier est resté sans réponse aucune de la part de la

SOCIETE1.) qui est à considérer comme locataire négligeant et ayant accumulé les

fautes graves. Ainsi n’a-t-elle pas réagi aux sollicitations de la propriétaire. Elle a laissé

son sous-locataire faire des travaux sans aucune information, ni autorisation de la

propriétaire, profitant, à priori, de l’âge avancé de Madame PERSONNE1.) afin de faire

comme bon lui semble. Elle n’a pas empêché la transformation des lieux par son sous-

locataire. Elle n’a pas respecté ses obligations élémentaires de locataire « bon père de

famille ». Elle a risqué le dépérissement de l’immeuble et des problèmes au niveau de

la sécurité et de la salubrité. Elle a empêché par ses négligences multiples la vente à ce

jour, vente élémentaire pourtant afin d’assurer à la requérante une vie décente. »

PERSONNE1.) fait encore valoir que, « suite à une visite de la police et des membres

de l’administration communale de la ville d’Esch-sur-Alzette en décembre 2022, les

transformations auraient dû être remis en pristin état. Par un courrier courant janvier

2023, le mandataire du locataire explique de façon lacunaire en 3 lignes que la

SOCIETE1.) aurait mis en demeure son propre locataire de se conformer à ses

obligations. Or, depuis cette date, la propriétaire attend en vain que la situation se

s’améliore alors que la SOCIETE1.) n’a strictement rien fait. »

La SOCIETE1.) reprend les reproches faits par PERSONNE1.) à son encontre et par

conséquent à ses sous-locataires, notamment :

-

d’avoir fait des travaux substantiels de réaménagement de l’immeuble sans

l’accord du propriétaire,

-

d’engendrer le dépérissement de l’immeuble et des problèmes au niveau de la

sécurité et salubrité

-

de loger plus de personnes que prévu sans l’accord du propriétaire,

-

de refuser de laisser entrer l’agent immobilier avec des visiteurs dans le cadre

d’un projet de vente de l’immeuble,

-

de ne pas respecter ses obligations de « bon père de famille ».

La SOCIETE1.) précise encore que la ville d’Esch-sur-Alzette a prononcé un arrêt

d’inhabilité le 23 décembre 2022 pour le grenier sous toiture.

Elle fait valoir que, par courrier recommandé du 13 janvier 2023, elle a transmis à son

locataire les courriers du mandataire de PERSONNE1.) tout en attirant son attention sur

le fait que ces reproches constituent une violation grave de ses obligations de locataire

et sont de nature à engendrer sa responsabilité. Par la même, la SOCIETE1.) a mis son

locataire en demeure de respecter ses obligations d’exploiter le local conformément aux

engagements pris et de le remettre en pristin état.

En tout état de cause, la SOCIETE1.) invoque les mêmes principes de responsabilité à

l’encontre de ses locataires que ceux invoqués à son encontre par le propriétaire.

La SOCIETE1.) invoque l’obligation pour le locataire d’user de la chose louée en bon

père de famille, donc comme une personne normalement prudente et diligente et de se

comporter à l’égard du bien loué comme si c’était son propre bien. La SOCIETE1.) fait

valoir que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien locatif (article 11 des

conditions générales du contrat de sous-bail) et ne procéder à aucun changement ou

transformation du bien donné en location sans le consentement écrit et exprès de la

SOCIETE1.). (article 13 des conditions générales du contrat de sous-bail) Non

seulement le sous-locataire doit user du bien en bon père de famille mais encore doit-il

utiliser suivant la destination qui est prévue dans le contrat de bail, sinon, à défaut de

stipulation contractuelle suivant celle présumée d’après les circonstances.

De même le droit de visite en cas de mise en vente de l’immeuble loué, de résiliation ou

d’expiration du contrat de bail stipulée par le contrat. (article 14 des conditions générales

du contrat de sous-bail)

La sous-location n’est autorisée en tout ou en partie qu’avec l’autorisation écrite et

préalable de la SOCIETE1.). (article 7.b. de l’accord de sous-bail et article 5 des

conditions générales du contrat de sous-bail).

La SOCIETE1.) précise à l’audience des plaidoiries que les reproches par rapport aux

sous-locataires ne sont pas contestés par elle. Les problèmes graves repris dans la

requête sont établis. L’immeuble, qui semble être fermé depuis plusieurs mois est en

très mauvais état. La SOCIETE1.) soutient encore que le sous-locataire serait redevable

d’une somme de 30.000 € à titre d’arriérés.

La SOCIETE1.) fait valoir avoir reçu le dossier début janvier 2023 et qu’elle a déjà en

date du 13 janvier 2023 adressé un courrier aux sous-locataires en reprenant les

reproches formulés par la propriétaire à son égard. La SOCIETE1.) conclut à ce qu’il y

a lieu de faire droit à la demande de la propriétaire et de résilier le contrat suivi d’un

déguerpissement.

Le mandataire de

SOCIETE2.)

s.àr.l.-s. et de

PERSONNE2.)

soutient que

PERSONNE1.) est veuve et qu’il ne disposerait pas de pièce quant au mariage et à la

succession. Il soutient ne pas « être en mesure de savoir à qui reviend l’immeuble », de

sorte qu’il soulève l’irrecevabilité de la requête principale pour défaut d’intérêt à agir,

ne sachant pas si PERSONNE1.) est propriétaire.

Il ressort clairement des déclarations faites par les mandataires respectifs de

PERSONNE1.) et de la SOCIETE1.), de même que des pièces versées en cause et

notamment de l’avenant au contrat de bail du 19 juillet 2001 signé en date du 6 avril

2021 par PERSONNE1.) et la SOCIETE1.) et de la facture du 15 juillet 2021 de

l’entreprise SOCIETE4.) adressée à PERSONNE1.), qu’il n’y a aucun doute à ce que

PERSONNE1.) est la propriétaire de l’immeuble, de sorte que le moyen d’irrecevabilité

est à rejeter.

Subsidiairement, SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.) font valoir que l’état des lieux

d’entrée du 1er juillet 2021 reflèterait l’état de délabrement des lieux. PERSONNE2.)

explique avoir été contraint d’effectuer des travaux d’aménagement et notamment des

travaux dans la cuisine afin de pouvoir accueillir un commerce de restauration.

SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.) contestent que les photos versées par Maître

MOSAR en pièce 8 seraient des photos prises en décembre 2022, la SOCIETE1.)

n’ayant pas eu accès aux lieux. Ils contestent la demande principale en résiliation, l’état

de délabrement des lieux n’étant pas prouvé et les travaux d’amélioration entrepris ayant

été nécessaires à l’exploitation des lieux.

SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.) contestent encore la présence de 7 personnes et

de 3 sociétés, et affirment qu’ils louent à 4 personnes et à une société.

Quant à l’état d’insalubrité au grenier, PERSONNE2.) a de suite enlevé un matelas et

l’ordinateur après le passage de la commune, de sorte qu’il s’est conformé à cette

ordonnance du 23 décembre 2022. Quant au soi-disant refus de visite, les sous-locataires

contestent tout refus et versent la correspondance entre l’agent immobilier et

PERSONNE2.).

Quant à la requête en intervention, SOCIETE2.) s.àr.l.-s. et PERSONNE2.) font valoir

que les courriers recommandés adverses auraient été adressés à une mauvaise adresse,

sans en tirer aucune autre conclusion, sauf à préciser qu’ils ont eu connaissance des

reproches formulées qu’à la date de la requête.

Sur base des pièces versées en cause et des déclarations faites à l’audience, il est constant

en cause que les lieux loués se trouvent dans un état négligé très sale, que des travaux

de réaménagement ont été faits sans aucun accord, que la commune a dû signer un arrêt

d’inhabilité en date du 23 décembre 2022 pour le grenier sous toiture, que plus de

personnes logent dans l’immeuble que prévu et ceci également sans accord.

Les sous-locataires sont tenus, vis-à-vis du locataire, des mêmes principes de

responsabilité que le locataire vis-à-vis du propriétaire, il aurait appartenu aux sous-

locataires d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination prévue

dans le contrat et de ne pas effectuer des travaux non-conformes aux règles de l’art et à

l’insu du locataire. Les sous-locataires ont donc incontestablement manqué à leur

obligation légale d’entretenir la chose louée et d’en user en bon père de famille.

Etant donné que la méconnaissance des obligations par le locataire est en l’espèce d’une

gravité justifiant la résiliation du bail, il y a lieu de faire droit à la demande en résiliation

du contrat de bail du 19 juillet 2001 et d’ordonner le déguerpissement de la SOCIETE1.)

avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la

notification du présent jugement.

La cessation du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-location,

en raison de la perte des droits d’usage et de jouissance dans le chef du locataire

principal, de sorte que le tribunal doit constater la cessation du contrat de sous-bail.

Les sous-locataires ayant engagé leur responsabilité vis-à-vis de la SOCIETE1.), ils sont

tenus de tenir quittes et indemnes la SOCIETE1.) d’une éventuelle condamnation

prononcée à son encontre.

Indemnité de procédure

PERSONNE1.) demande la condamnation de la SOCIETE1.) à lui payer une indemnité

de procédure de 5.000 €.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. demande la condamnation de SOCIETE2.)

s.àr.l.-s. et PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 2.000 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Au vu des éléments du dossier, et à défaut d’avoir justifié de l’iniquité requise, les

demandes en allocation d’une indemnité de procédure sont à déclarer non fondées.

L’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont

pas remplies en l’espèce.

P a r c e s m o t i f s

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

ordonne la jonction des rôles E-BAIL-106/23 et E-BAIL-134/23;

rejette le moyen d’irrecevabilité ;

reçoit les demandes en la forme;

donne acte à PERSONNE1.) qu’elle réserve sa demande en condamnation à titre de

dégâts causés et de moins moins-value apportée à l’immeuble du chef des sous-

locataires ;

résilie le contrat de bail du 19 juillet 2001 pour faute grave dans le chef de la société

anonyme SOCIETE1.),

constate la cessation du contrat de sous-bail du 24 juin 2021 ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du présent

jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser la société anonyme SOCIETE1.) des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans la forme légale et aux frais

de la société anonyme SOCIETE1.), ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

rejette la demande en exécution provisoire du jugement à intervenir;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une

indemnité de procédure;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée de la greffière Dominique SCHEID, qui ont signé le

présent jugement.