Landlord wins security deposit; tenant wins repair costs; court rejects provisional execution.

Rép. n° 2704/23

du 24.10.2023

Dossier n° L-BAIL-36/23

Audience publique extraordinaire

du vingt-quatre octobre

deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.),

demeurant à NL-ADRESSE1.) ;

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Olivier WIES, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

e t

PERSONNE2.),

demeurant à L-ADRESSE2.) ;

partie défenderesse au principal,

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partie demanderesse sur reconvention,

comparant par Maître Julie KEMMER, avocat, en remplacement de Maître Eric

SAYS, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 19 janvier 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du vendredi, 10 février 2023 à 9 heures, salle JP 0.02.

Après quatre remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

mardi, 3 octobre 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention,

PERSONNE1.), comparut par Maître Olivier WIES, avocat à la Cour, tandis que la

partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE2.),

comparut par Maître Julie KEMMER, avocat, en remplacement de Maître Eric SAYS,

avocat à la Cour.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 19

janvier 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 11.340.- euros, avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice jusqu’à solde, au titre du remboursement de la garantie

locative.

Elle sollicite en outre une indemnité de procédure de 1.000.- euros, la

condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

PERSONNE2.) s’oppose à la demande adverse et sollicite la condamnation de

PERSONNE1.) à lui payer la somme de 10.495,67.- euros au titre d’indemnisation

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pour dégâts locatifs, pour la remise en peinture de l’appartement et les soldes de

charges locatives pour les années 2020, 2021 et 2022.

Suivant contrat de bail du 2 mai 2020, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.). Le contrat

de bail a été résilié par PERSONNE1.) en date du 28 avril 2022.

1) Moyens et demandes des parties

PERSONNE1.) expose avoir fourni en début de bail une garantie locative d’un

montant de 11.340.- euros en exécution de ses obligations contractuelles.

Malgré mise en demeure formelle, PERSONNE2.) refuserait de lui restituer le

montant de la garantie locative, alors qu’elle se serait acquittée de tous les loyers et

charges et qu’elle ne serait responsable d’aucun dégât locatif.

PERSONNE2.) s’oppose à toutes les demandes de PERSONNE1.). Il lui reproche

tout d’abord de ne pas s’être présentée pour la réalisation de l’état des lieux de sortie

rendant ainsi l’intervention d’un huissier de justice indispensable. Il en conclut que

les frais du procès-verbal de constat de l’huissier de justice devraient être à charge

de PERSONNE1.), soit la somme de 665,10.- euros.

En outre, PERSONNE1.) serait responsable de plusieurs dégâts locatifs.

A titre d’indemnisation pour dégâts locatifs, PERSONNE2.) réclame les montants

suivants :

-

la somme de 2.943,04.- euros (facture de la société SOCIETE1.)) pour le

remplacement de la cabine de douche ;

-

la somme de 217,01.- euros (facture de la société SOCIETE2.)) pour la

réparation d’un luminaire ;

-

la somme de 1.841,58.- euros (facture de la société SOCIETE3.)) pour le

nettoyage de l’appartement;

-

la somme de 877,50.- euros (facture de la société SOCIETE4.)) pour l’entretien

du jardin.

A défaut pour PERSONNE1.) d’avoir procédé à une remise en peinture de

l’appartement telle que prévue par le contrat de bail, PERSONNE2.) évalue les frais

de ces travaux à la somme de 3.000.- euros.

Il réclame en outre la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer le solde des

décomptes de charges locatives relatifs à l’année 2020 pour un montant de 219,42.-

euros, à l’année 2021 pour un montant de 271,83.- euros et à l’année 2022 pour un

montant de 460,19.- euros, soit au total la somme de 951,44.- euros.

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PERSONNE2.) conclut qu’après déduction de toutes les sommes qu’il réclame, il

y aurait un solde de 844,33.- euros en faveur de PERSONNE1.), solde qu’il n’aurait

au jour des plaidoiries pas restitué.

Il s’oppose finalement à la demande adverse au titre de l’indemnité de procédure

et sollicite de son côté une indemnité de procédure de 1.000.- euros et la

condamnation de PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

PERSONNE1.) réplique en insistant tout d’abord sur le fait qu’elle n’aurait été ni

informée par l’ancien bailleur ni par l’huissier de justice de la date prévue pour

réaliser l’état des lieux de sortie. Elle affirme cependant être d’accord pour prendre

en charge la moitié des coûts du procès-verbal de l’huissier de justice, soit la somme

de 332,55.- euros.

Elle s’oppose par contre aux frais de remplacement de la cabine de douche. Dès

le début du bail, elle aurait signalé des problèmes liés à la douche ; or, le bailleur

n’aurait pas réagi à ses réclamations. Elle conteste également la facture de la société

SOCIETE2.) au motif qu’elle ignorerait le dégât visé. Au cas où cette facture

concernerait le luminaire de la salle bains, elle affirme que ce dégât aurait déjà existé

en début de bail.

Elle réfute également le moyen selon lequel elle n’aurait pas nettoyé

l’appartement avant son départ et conteste par conséquent les frais de nettoyage

réclamés par PERSONNE2.). Elle conteste en outre la facture relative à l’entretien

du jardin au motif que celui-ci aurait été en bon état et que le contrat de bail n’aurait

pas prévu d’obligation à sa charge d’y effectuer de quelconques travaux.

Finalement, elle s’oppose au montant réclamé pour la remise en peinture de

l’appartement en reprochant à PERSONNE2.) de n’avoir versé ni devis ni facture à

ce titre et en affirmant que les murs auraient été dans un état impeccable à son

départ.

Elle accepte par contre les montants réclamés au titre du solde des charges

locatives.

2) Appréciation

PERSONNE1.) a saisi le tribunal d’une demande en restitution de la garantie

locative,

tandis

que

PERSONNE2.)

réclame

reconventionnellement

la

condamnation de PERSONNE1.) à lui payer les soldes des charges locatives et de

l’indemniser pour différents dégâts locatifs.

Concernant la garantie locative, le Tribunal rappelle que la garantie locative est

une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle

est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de

paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

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dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65).

Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la

garantie locative, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles formulées

par PERSONNE2.) pour s’opposer à la demande de PERSONNE1.).

La demande au titre du solde des décomptes de charges locatives pour les années

2020, 2021 et 2022 n’étant pas contestée par PERSONNE1.), la demande de

PERSONNE2.) est à déclarer fondée pour le montant réclamé.

PERSONNE2.) sollicite en outre la condamnation de PERSONNE1.) aux frais du

procès-verbal de constat de l’huissier de justice au motif que cette dernière ne se

serait pas présentée au rendez-vous convenu pour la remise des clés et

l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Malheureusement aucun des mandataires des parties en cause n’a été en mesure

d’exposer les échanges entre les parties intervenus entre la libération des lieux et le

procès-verbal de constat de l’huissier de justice du 17 juin 2022. Le tribunal ignore

par ailleurs tant la date convenue pour la fin du bail que le jour de la libération

effective des lieux.

Le moyen de PERSONNE1.) selon lequel elle n’aurait pas été informée de la date

de l’établissement du procès-verbal de constat par l’huissier de justice n’a pas été

contesté par PERSONNE2.), de sorte que ce dernier ne saurait lui voir imposer

l’intégralité des frais à l’intervention de l’huissier de justice. Comme celle-ci a

cependant accepté de prendre en charge la moitié de ces frais, il y a lieu de faire

droit à la demande de PERSONNE2.) pour la moitié des frais réclamés, soit pour un

montant de 332,55.- euros.

Suivant l’article 1732 du Code civil, « [le preneur] répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans

sa faute ».

Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une

usure normale ou de la vétusté peut être mise à charge du preneur.

Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement

dans une certaine mesure.

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun

reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il

normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Trib.

d’arr. Lux., 27 mars 2012, BIJ n° 8/12, p. 157).

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L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même

état qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est

une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait

matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul

fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion

du contrat (cf. Trib. d’arr. Lux., 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle).

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a

eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de

cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf.

Trib. d’arr. Lux., 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).

Le Tribunal rappelle que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant

tous les moyens de preuve légalement admis.

En vertu des articles 55 et 58 du Nouveau Code de procédure civile, les parties

ont la charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder

et il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires

au succès de sa prétention.

Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il

appartient donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs

prétentions.

Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces,

que les parties lui soumettent.

Il appartient dès lors dans un premier temps à PERSONNE2.) de prouver les

dégâts allégués.

A l’appui de sa demande, il verse tout d’abord un état des lieux d’entrée réalisé

d’un commun accord des parties le 1er août 2020. Au regard de cet état des lieux

d’entrée, il en résulte que les lieux n’étaient pas neufs en début du bail. Si les lieux

étaient généralement en bon état, de nombreux dégâts, tels des rayures au niveau

des plinthes, des accros sur une porte fenêtres, de nombreux impacts sur des

meubles, des taches etc., sont énumérés de manière très détaillée.

Le procès-verbal de constat réalisé le 17 juin 2022 documente également de

nombreux petits dégâts, sans qu’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et

l’état de l’appartement à la libération n’ait été réalisée. Par conséquent, l’huissier de

justice énumère de nombreux dégâts qui existaient déjà en début de bail et qui ne

relèvent par conséquent pas de la responsabilité de PERSONNE1.).

PERSONNE2.) réclame tout d’abord la somme de 2.943,04.- euros pour le

remplacement de la cabine de douche, sans autre précision quant aux dégâts

allégués. Il résulte du procès-verbal de constat que l’appartement est équipé de

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deux douches ; or, il ne résulte ni de la facture de la société SOCIETE1.) ni des

explications fournies à l’audience quelle douche aurait été remplacée.

A supposer que la facture vise la douche de la pièce désignée dans le procès-

verbal de constat par « salle de douche », il convient de souligner que l’huissier de

justice a constaté que la « porte de douche ne s’ouvre pas convenablement. Il est nécessaire

de la soulever pour l’ouvrir ». Or, il résulte d’un courriel de PERSONNE1.) du 2 août

2020, soit en début de bail, adressé à PERSONNE2.), que « La douche à côté de la

cuisine ne peut pas être utilisée. La porte ne se ferme pas correctement et, lorsqu’elle est

utilisée, l’eau s’écoule directement dans la salle de bains (…) Veuillez envoyer le spécialiste

dès que possible ». Selon PERSONNE1.), le bailleur n’aurait pas réagi à cette

demande, ce qui n’a pas été contesté. Il y a partant lieu de conclure que cette douche

n’était pas en état de bon fonctionnement dès le début du bail.

A défaut pour PERSONNE2.) d’établir que son ancienne locataire aurait aggravé

les dégâts en cours du bail et à défaut d’établir la nécessité de changer l’intégralité

de la douche (et non seulement la porte de la douche), il est à débouter de sa

demande.

PERSONNE2.) réclame en outre la somme de 217,01.- euros pour « la réparation

d’un luminaire ». A nouveau, le tribunal ignore quel luminaire aurait été abîmé ou

cassé par la locataire, qui dit également ignorer l’objet de la demande. Selon la

facture de la société SOCIETE2.), son intervention concernait le « montage des

luminaires fourni par client », le « remontage de deux interrupteurs » et le « contrôle des

interrupteurs à distance Jung ». PERSONNE2.) n’ayant établi aucun dégât locatif

pouvant correspondre aux travaux réalisés par la société SOCIETE2.), il est à

débouter de sa demande.

Par ailleurs, PERSONNE2.) réclame la somme de 1.841,58.- euros pour le

nettoyage complet de l’appartement. Sur question du tribunal de préciser l’objet de

cette demande au regard des nombreuses constatations de l’huissier de justice selon

lesquelles les lieux étaient dans un état propre, ce qui résulte également des photos

versées, aucune précision ou aucun exemple n’a été fourni,

tandis que

PERSONNE1.) affirme qu’elle aurait restitué les lieux dans un état plus propre qu’à

son entrée dans les lieux. PERSONNE2.) n’ayant pas établi que les lieux étaient sales

au départ de PERSONNE1.), il n’y a partant pas lieu de faire droit à sa demande.

Il reproche également à PERSONNE1.) de ne pas avoir entretenu le jardin de

l’appartement et réclame la somme de 877,50.- euros à ce titre. Ce reproche n’étant

corroboré par les photos prises par l’huissier de justice et vu la constatation de celui-

ci qui précise expressément que « le jardin est entretenu », la demande de

PERSONNE2.) doit être rejetée.

Finalement, PERSONNE2.) reproche à PERSONNE1.) de ne pas avoir repeint

l’appartement à son départ, tel que prévu par le contrat de bail, et évalue les coûts

d’une remise en peinture au montant de 3.000.- euros. PERSONNE1.) reconnaît ne

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pas avoir fait repeindre les lieux mais explique qu’elle aurait rendu les lieux dans

un meilleur état qu’en début du bail et que l’état des murs aurait été bon.

Il y a tout d’abord lieu de constater que le contrat de bail énonce de manière

contradictoire que « L’objet du bail est en parfait état » (ce qui est contredit par l’état

des lieux d’entrée) et que « Le locataire reconnaît avoir vu l’objet du bail et l’avoir pris en

bon état ». Par ailleurs, le contrat de bail dispose que le locataire « est tenu de remettre

l’appartement en état (peinture, papier peint) à ses propres frais une fois tous les 7 ans et à

la fin du bail ». Suivant la logique du bailleur selon laquelle le locataire doit repeindre

les murs à la fin du bail, les murs auraient dû être repeints à neuf à l’entrée dans les

lieux de PERSONNE1.). Suivant état des lieux d’entrée, les murs n’étaient pas « mis

à neuf » mais ils étaient en bon état. Or, il ne résulte nullement du procès-verbal de

constat que les murs auraient été abîmés ou en mauvais état à la libération des lieux.

PERSONNE1.) a partant restitué les murs de l’appartement dans le même état

qu’elle les acceptés en début de bail et PERSONNE2.) est partant à débouter de sa

demande.

Conclusion

Au vu de ce qui précède, la demande de PERSONNE1.) en restitution de la

garantie locative est fondée pour un montant de 11.340.- euros, avec les intérêts

légaux à partir du 19 janvier 2023, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

La demande reconventionnelle de PERSONNE2.) relative aux soldes des

décomptes de charges locatives pour les années 2020, 2021 et 2022 est fondée pour

un montant de 951,44.- euros. Sa demande au titre des frais du procès-verbal de

constat de l’huissier est également fondée pour la moitié de la somme réclamée, soit

la somme de 332,55.-euros.

Demandes accessoires

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réclament chacun une indemnité de procédure

de 1.000.- euros.

Les deux parties sont à débouter de leurs demandes en obtention d’une

indemnité de procédure respectives, étant donné que la condition de l’iniquité

requise par la loi fait défaut.

PERSONNE1.) demande finalement à ce que le jugement à intervenir soit assorti

de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait

point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

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La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Par application de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu

de mettre les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE2.).

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d é c l a r e les demandes principales et reconventionnelles recevables ;

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative

pour le montant de 11.340.- euros ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

11.340.- (onze mille trois cent quarante) euros, avec les intérêts légaux à partir du 19

janvier 2023, jour de la demande en justice, jusqu’à solde ;

d i t fondée la demande de PERSONNE2.) au titre du solde des décomptes de

charges locatives pour la somme de 951,44.- euros ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

951,44.- (neuf cent cinquante-et-un virgule quarante-quatre) euros ;

d i t fondée la demande de PERSONNE2.) en paiement des frais du procès-verbal

de l’huissier de justice pour un montant de 332,55.- euros ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

332,55.- (trois cent trente-deux virgule cinquante-cinq) euros ;

d i t

non fondées les demandes en obtention d’une indemnité de procédure

formulées de part et d’autre et en d é b o u t e ;

d i t qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

c o n d a m n e PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de l’instance.

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Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique extraordinaire à

Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg,

assistée du greffier Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

Tania NEY

Tom BAUER