Justice de paix ruled it was territorially incompetent to hear the lease termination case.

Répertoire n° 1988/2023

E-BAIL-236/23

Audience publique du 20 octobre 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant

par

Maître Barbara TURAN,

en

remplacement de Maître Michel SCHWARTZ, avocats à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE2.) et

PERSONNE3.),

les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant par Maître Meryem AKBOGA, avocat, en

remplacement de Maître Charles BERNA, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 10 mai 2023 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 24 mai 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 16 juin 2023.

L’affaire fut refixée et utilement retenue à l’audience publique du 11 octobre 2023,

lors de laquelle les mandataires des parties furent entendues en leurs moyens et

explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 10 mai 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître

devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la

résiliation du bail avec effet au 30 avril 2023, sinon pour voir prononcer la résiliation

judiciaire du bail conclu en date du 14 juin 2020. Il demande à voir condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

sa part à lui payer la somme de 1.468,03 euros avec les intérêts légaux à compter du

28 mars 2022. Il demande acte qu’il se réserve expressément le droit de réclamer le

paiement de tous loyers, charges ou indemnités d’occupation sans droit ni titre à

échoir, ainsi que toutes autres sommes en relation avec l’exécution et/ou la résiliation

du contrat de bail.

Le requérant demande encore à voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de leur chef dans un délai

de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Il sollicite l’allocation

d’une indemnité de procédure de 500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile et la condamnation des parties défenderesses au paiement

des frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 14 juin 2020, il a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.)

un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel

1.400.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150.- euros. Il soutient que

par courrier recommandé du 31 janvier 2023 il a informé les locataires de son

intention de résilier le bail afin de pouvoir effectuer des travaux de transformation

d’envergure dans les lieux loués en leur accordant un délai de préavis de trois mois

jusqu’au 30 avril 2023. Il fait valoir que comme les locataires n’ont pas quitté les lieux

dans le délai imparti, ils sont à considérer comme occupants sans droit ni titre à

compter du 1er mai 2023.

Il explique encore que le décompte de régularisation des charges de l’année 2021

d’un montant de 1.468,03 euros n’a pas été payé par les locataires.

A l’audience des plaidoiries du 11 octobre 2023, le requérant explique que le

décompte des charges de l’année 2021 a été réglé, de sorte qu’il renonce à la

demande en paiement telle que formulée dans la requête.

Il explique que les parties ont entrepris des pourparlers entre eux sans leurs

mandataires et que les locataires ont également réglé le décompte des charges de

l’année 2022 à hauteur de 2.208,68 euros.

Il affirme que s’il avait effectivement dans un premier temps été d’accord pour laisser

aux locataires un délai supplémentaire jusqu’à la fin du mois d’avril 2024, une

nouvelle discussion s’est lancée concernant sa demande en augmentation des

avances sur charges de 250.- euros à 408.- euros, motivée par l’augmentation des

prix d’énergie et sa demande en augmentation de l’indemnité d’occupation due à

partir du mois de mai 2023 au montant de 1.549.- euros.

Il demande partant à ce que le tribunal constate que le contrat de bail a été

valablement résilié au 30 avril 2023 pour travaux d’envergure à réaliser dans les lieux

loués, sinon à voir prononcer la résiliation du bail à cette date. Il demande à ce que

les parties défenderesses soient condamnées à lui payer à partir du mois de mai 2023

une indemnité d’occupation mensuelle de 1.549.- euros, augmentée d’une avance

sur charges de 408.- euros. A titre subsidiaire, il demande à ce que le tribunal fixe

l’indemnité d’occupation mensuelle à partir du mois de mai 2023 au montant de

1.549.- euros et les avances sur charges au montant de 408.- euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soulèvent in limine litis l’incompétence territoriale

du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, le bien loué se situant à ADRESSE2.), partant

dans le ressort du tribunal de paix de Luxembourg.

A titre subsidiaire, ils ne s’opposent pas à la résiliation du bail et ils donnent à

considérer que le bailleur avait été d’accord à reporter les effets de la résiliation au

30 avril 2024 dans un courrier leur adressé en date du 16 mai 2023.

Ils affirment avoir entretemps trouvé un nouveau logement et qu’ils sont sur le point

de signer un contrat de location subventionné avec le Fonds de Logement qui devrait

prendre effet le 15 octobre 2023.

Ils contestent cependant les développements du requérant selon lesquels ils seraient

à considérer comme occupants sans droit ni titre depuis le 1er mai 2023, alors que les

effets de la résiliation ont été reportés d’une année. Ils s’opposent ainsi à toute

augmentation du loyer et ils donnent à considérer qu’en tout état de cause, le tribunal

n’est pas compétent pour statuer sur une demande en augmentation du loyer alors

que le bailleur est tenu de saisir au préalable la Commission des loyers en cas de

désaccord des parties. Ils contestent également l’augmentation des avances sur

charges à partir du mois de mai 2023 à défaut d’explication du calcul opéré et à défaut

de pièces justificatives versées à cet égard.

Ils contestent l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant et demandent à leur

tour à se voir allouer une indemnité de procédure de 500.- euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure.

PERSONNE1.) se rapporte à la sagesse du tribunal en ce qui concerne la

compétence territoriale du tribunal saisi. Il conteste tout accord entre parties

concernant un report des effets de la résiliation au 30 avril 2024 et il conclut au rejet

de la demande en allocation d’une indemnité de procédure, sinon demande à ce

qu’elle soit réduite à de plus justes proportions.

Aux termes de l’article 33 du nouveau code de procédure civile : « Dans les litiges

concernant des droits personnels ou obligations relatifs à un immeuble, tels que

actions en matière de bail et réparations locatives, d’indemnités pour dommages

causés aux immeubles, récoltes, arbres et clôtures, entreprises sur les cours d’eau,

irrigation, drainage et assainissement, la juridiction compétente est celle du lieu de

situation de l’immeuble ».

L’article 19 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation dispose que : « Le

juge de paix est compétent, même si le titre est contesté, pour connaître de toutes les

contestations entre bailleurs et locataires relatives à l'existence et à l'exécution des

baux d’immeubles. Le juge de paix compétent est celui de la situation du logement

faisant l'objet du bail en litige. »

En l’espèce, le logement faisant l’objet du bail en litige est situé dans un immeuble

sis à ADRESSE2.), localité qui relève de la juridiction du tribunal de paix de

Luxembourg.

Il y a partant lieu de retenir que le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette est

territorialement incompétent pour connaître du litige.

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation

Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE1.) ne peut pas prétendre à l’allocation d’une

indemnité de procédure, de sorte qu’il est à débouter de sa demande sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Ne justifiant pas de l’iniquité requise, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont

également à débouter de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de la modification de sa demande en paiement,

se déclare territorialement incompétent pour connaître du litige,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.