Landlord wins rent claim for 2023 but charges for 2021 are suspended pending proof.

Répertoire No. 2645/23

L-BAIL-235/23

Audience publique du 19 octobre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société REALISATIONS IMMOBILIERES STRASSEN SARL, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le n° NUMERO1.),

partie demanderesse

comparant par Maître Pauline SCHNEIDER, avocat, en remplacement de Maître

Elisabeth KOHLL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1) PERSONNE1.), demeurant actuellement à L-ADRESSE2.)

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

sub 1) comparant par Maître Léa PÉRIN, avocat, en remplacement de Maître

Nathalie FRISCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Hesperange

sub 2) comparant par Maître Dilara CELIK, avocat, en remplacement de Maître

Perrine LAURICELLA, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 12 avril 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

1er juin 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 5 octobre 2023.

A la prédite audience, Maître Pauline SCHNEIDER, en remplacement de Maître

Elisabeth KOHLL, Maître Léa PÉRIN, en remplacement de Maître Nathalie

FRISCH et Maître Dilara CELIK, en remplacement de Maître Perrine

LAURICELLA furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du

12 avril 2023, la société SOCIETE1.) SARL a sollicité la convocation de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en

matière de bail à loyer, pour:

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout à la somme de 5.733,50 euros à titre d’impayés du solde des

charges locatives pour l’année 2021 et du non-paiement des loyers et

charges pour les mois de mars 2023 à avril 2023, le tout avec les intérêts

légaux à compter de la demande en justice. A l’audience du Tribunal,

la demanderesse a versé un décompte actualisé duquel il ressort que la

somme de 7.395 euros reste en souffrance à titre de loyers et d’avances

sur charges impayés pour les mois de juillet à octobre 2023. En y

ajoutant les arriérés des charges locatives pour l’année de 2021 à

hauteur de 1.903,50 euros, la société SOCIETE1.) SARL a augmenté

sa demande au total de 9.298,50 euros. Il y a lieu de donner acte à la

société SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de la demande,

-

voir constater la résiliation du contrat de sous-location existant entre

parties avec effet au 13 mars 2023, sinon à toute autre date à retenir par

le Tribunal et par conséquent ordonner le déguerpissement dans un

délai de quinze jours à compter de la notification du présent jugement,

-

les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout à la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile ainsi qu’aux

frais et dépens de l’instance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Les moyens et prétentions de la société SOCIETE1.) SARL

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SARL fait valoir que par un

contrat de sous-location du 25 avril 2013, elle a donné en location à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.).

Le loyer était initialement fixé à 1.450 euros et fut augmenté par un avenant de

sous-location du 12 novembre 2021 à 1.590 euros par mois à compter du 1er janvier

2022.

Aux termes du contrat de sous-location initial du 25 avril 2013, des avances sur

charges de 200 euros par mois étaient également prévues.

A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE1.) SARL a versé le décompte

suivant:

“(fichier)”

La demanderesse fait valoir que suite à l’introduction de la requête du 12 avril

2023, l’Office Social de la Commune de Hesperange a pris en charge deux loyers

tandis que les arriérés de mars 2023 et d’avril 2023 avaient été payés

spontanément.

Ainsi, le solde du loyer de juillet 2023 et les loyers intégraux pour les mois d’août

à octobre 2023 resteraient impayés.

Il en serait de même pour le décompte des charges locatives pour l’année 2021 à

hauteur de 1.903,50 euros.

Ainsi, la société SOCIETE1.) SARL chiffre sa demande pécuniaire à 9.298,50

euros.

Alors qu’elle aurait constaté des défauts de paiement, outre ledit décompte pour

charges, des loyers de février 2023 et de mars 2023, la société SOCIETE1.) SARL

aurait résilié le contrat de sous-location en question par un courrier recommandé

du 13 mars 2023.

Pour le cas où le Tribunal déciderait que cette résiliation unilatérale du bail ne

serait pas régulière, la société SOCIETE1.) SARL conclut à la résiliation judiciaire

du contrat de sous-location pour faute grave dans le chef des parties défenderesses

résidant dans les défauts de paiement des loyers de juillet à octobre 2023 et du

décompte des frais locatifs de l’année 2021.

Dans le même ordre d’idées, la société SOCIETE1.) SARL conclut au

déguerpissement de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) dans un délai de quinze

jours à compter de la notification du présent jugement.

Les moyens et prétentions de PERSONNE2.)

A l’audience du Tribunal, PERSONNE2.) n’a pas autrement contesté les arriérés

de loyers tels qu’ils ont été chiffrés par la société SOCIETE1.) SARL.

PERSONNE2.) s’oppose cependant à la résiliation du contrat de bail en expliquant

qu’elle réside dans l’appartement en question seule avec ses deux enfants. En effet,

le couple PERSONNE2.)/PERSONNE1.) aurait divorcé, de sorte à ce qu’elle

devait prendre en charge le loyer en question à elle seule.

En raison de sa maladie, elle ne pourrait que difficilement subvenir à ses moyens,

de sorte qu’elle aurait présenté une demande de prise en charge du loyer à l’Office

Social de la Commune de Hesperange où elle s’est également inscrite sur la liste

des demandeurs d’un logement social.

En tout état de cause, les manquements résidant dans le défaut de paiement de

quelques mois de loyers ne seraient pas d’une gravité telle que le Tribunal devrait

obligatoirement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de sous-location en

question.

La résiliation unilatérale par la société SOCIETE1.) SARL ne saurait encore être

accueillie par le Tribunal.

A titre reconventionnel et quant au décompte pour charges de l’année 2021 dont

le paiement est réclamé par la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.)

demande à voir condamner cette dernière à la production des pièces justificatives.

Les moyens et prétentions de PERSONNE1.)

PERSONNE1.) n’a pas autrement contesté les demandes pécuniaires de la société

SOCIETE1.) SARL tendant aux arriérés de loyers ainsi que celle à la résiliation

judiciaire du contrat de bail.

A titre reconventionnel et quant au décompte pour charges de l’année 2021 dont

le paiement est réclamé par la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE1.)

demande à voir condamner cette dernière à la production des pièces justificatives.

Appréciation

- Quant aux arriérés de loyers

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SARL expose avoir signé avec

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en date du 25 avril 2013 un contrat de sous-

location pour un appartement sis à L-ADRESSE3.), pour un loyer mensuel de

1.450 euros à augmenter d’avances sur charges de 200 euros par mois.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne contestent pas redevoir le solde du loyer de

juillet 2023 et l’intégralité des loyers d’août, de septembre et d’octobre 2023.

La demande de la société SOCIETE1.) SARL est partant fondée en son principe

en ce qui concerne le solde du loyer de juillet 2023 et l’intégralité des loyers d’août,

de septembre et d’octobre 2023.

Quant au quantum de la demande, il y a lieu de constater que par un avenant du 12

novembre 2021 avec effet du 1er janvier 2022, le loyer a été augmenté à 1.590

euros.

Le total à payer par mois est partant de (1.590 + 200) 1.790 euros.

Or, le Tribunal constate que la société SOCIETE1.) SARL réclame le paiement de

la somme de 1.915 euros.

Quoique les parties défenderesses n’ont pas expressément pris position quant à ce

point, le Tribunal constate qu’il ne dispose pas de suffisamment d’éléments pour

asseoir une décision quant aux arriérés de loyers actuellement réclamés.

Il y a partant lieu de refixer l’affaire pour continuation des débats pour permettre

aux parties de prendre position quant à la différence entre le loyer et les avances

sur charges redues aux termes des pièces versées (1.790 euros par mois) et le

montant réclamé (1.915 euros par mois).

La demande de la société SOCIETE1.) SARL tendant à la condamnation des

parties défenderesses à titre d’arriérés de loyers est réservée.

- Quant à la résiliation unilatérale du contrat de sous-location

Aux termes des pièces versées en cause, la société SOCIETE1.) SARL conclut à

ce que le contrat de sous-location conclu entre parties a été valablement résilié par

un courrier recommandé du 13 mars 2023 versé par la demanderesse en tant que

pièce 5 laquelle a la teneur suivante:

“(fichier)”

Les parties défenderesses contestent que la résiliation du bail a été valablement

opérée par ce courrier.

Il ressort du point 5 du contrat de sous-location conclu entre parties que « Le

présent contrat de sous-location est conclu pour une période d’1 (un) an. Il prend

effet le 1er juin 2013. A défaut de dénonciation, moyennant préavis notifié par lettre

recommandée au moins trois mois avant son échéance le présent contrat de sous-

location se renouvellera par tacite reconduction d’année en année. »

Aux termes de cet article, la dénonciation du contrat de sous-location doit se faire

moyennant un préavis de trois mois.

Or, le courrier du 13 mars 2023 ne fait pas état d’un tel préavis.

Au contraire, la société SOCIETE1.) SARL n’indique pas d’échéance dudit contrat

de sous-location, de sorte à ce qu’il y a lieu de retenir que l’intention de la

demanderesse était une résiliation avec effet immédiat.

Il s’ensuit que le courrier du 13 mars 2023 ne remplit pas les conditions d’une

résiliation du contrat de sous-location à la date anniversaire avec un préavis de

trois mois, de sorte à ce qu’il y a lieu de retenir que la résiliation telle que soutenue

par la société SOCIETE1.) SARL est inopérante.

Le contrat de sous-location a partant été renouvelé à la date anniversaire du 1er juin

2023 pour une année.

A ce titre, il y a lieu de souligner que la société SOCIETE1.) SARL est restée en

défaut de soulever, dans son courrier du 13 mars 2023 et à l’audience du Tribunal,

la clause résolutoire prévue par l’article 15 du contrat de sous-location. Cette

clause n’est donc pas entrée dans les débats et n’a pas été soumise à l’appréciation

du Tribunal.

- Quant à la résiliation judiciaire du contrat de bail

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le

défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une

méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du

contrat de bail.

A l’audience du Tribunal, PERSONNE2.) s’est opposée à la résiliation du bail en

soutenant que le non-paiement de trois échéances de loyers ne serait pas d’une

gravité telle que la résiliation judiciaire du contrat de sous-location devait être

prononcée. En l’espèce, il y aurait lieu de considérer des situations financière et

médicale difficiles.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier,

en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de

gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (TAL, 10 novembre 2015,

numéro 169796 du rôle et références citées; JPL, 10 juillet 2018, rép. fiscal n°

2576/18).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme de loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances. Le juge n’est pas tenu de prononcer

la résiliation, selon son pouvoir d’appréciation, en cas de manquement limité.

En l’espèce, il est constant en cause que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont

plus payé de loyer depuis trois mois et qu’au regard de leur propre aveu, leur

situation financière ne leur permet pas, dans l’immédiat, de reprendre le paiement

du loyer. Dès lors, les arriérés de loyers ne vont que s’accroître au détriment de la

société SOCIETE1.) SARL qui est en droit de percevoir tous les mois le loyer

convenu.

Il y a partant lieu de conclure que le non-paiement du loyer pendant trois mois

constitue en l’espèce une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du

contrat de sous-location.

La circonstance que le quantum exact des loyers redûs ne saurait à l’heure actuelle

déterminé avec précision n’a pas d’incidence sur la gravité de la faute reprochée

aux sous-locataires.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est

partant également à déclarer fondée.

Un délai au déguerpissement de 40 jours est à accorder aux parties défenderesses.

- Quant au décompte de charges locatives de l’exercice 2021

Le décompte des charges locatives de 2021 n’est accompagnés d’aucune pièce

justificative.

Il appartient au propriétaire au bailleur d’établir le principe et le quantum des frais

incombant au locataire moyennant la production du décompte et des pièces

justificatives afférentes, lorsque la créance affirmée de ce chef est contestée par le

locataire (cf. TAL, 14e, 9 mai 2017, numéro 181206 du rôle et références y citées).

A défaut de toute pièce justificative versée à l’heure actuelle, il sera sursis à ce

volet de la demande.

Il y a lieu de refixer l’affaire pour le décompte des charges locatives afin de

permettre à la société SOCIETE1.):

-

d’informer le Tribunal si l’appartement en question est situé dans une

copropriété. Dans l’affirmative, le procès-verbal d’assemblée générale

ayant, le cas échéant procédé à l’approbation des décomptes de charges

est à verser,

-

dans la négative, de verser les pièces justificatives et de permettre aux

parties de conclure plus amplement par rapport à ceux-ci.

Le présent jugement n’est pas à assortir de l’exécution provisoire.

Les autres demandes sont également réservées.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

déclare la demande de la société SOCIETE1.) SARL fondée et justifiée en son

principe quant aux arriérés de loyers et avances sur charges pour le solde du mois

de juillet 2023 et de l’intégralité des mois d’août 2023, septembre 2023 et octobre

2023,

déclare la résiliation unilatérale du contrat de sous-location par un courrier du 13

mars 2023 inopérante,

déclare résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de ne pas avoir payé les loyers;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s'y trouvent de son chef dans un délai de 40 jours à partir de la notification

du présent jugement;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience du 21 décembre 2023, 9

heures, salle JP 0.15 pour:

-

permettre aux parties de prendre position quant à la différence entre le

loyer et les avances sur charges redues aux termes des pièces versées

(1.790 euros par mois) et le montant réclamé (1.915 euro par mois),

-

informer le Tribunal si l’appartement en question est situé dans une

copropriété. Dans l’affirmative, le procès-verbal d’assemblée générale

ayant, le cas échéant procédé à l’approbation des décomptes de charges

est à verser,

-

dans la négative, il est donné injonction à la société SOCIETE1.) SARL

de verser les pièces justificatives et de permettre aux parties de conclure

plus amplement par rapport à ceux-ci.

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

réserve les autres demandes ainsi que les frais de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT,

juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec

laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI