Tenant sued for arrears against one roommate; court awarded full amount and process fee despite default judgments against others.

Répertoire No. 2631/23

L-BAIL-352/23

Audience publique du 18 octobre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

représentée par la société WH AVOCATS SARL, société à responsabilité limitée,

établie et ayant son siège social à L-1630 LUXEMBOURG, 46, rue Glesener,

inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats de Luxembourg,

immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro B265326, représentée par son gérant actuellement en fonctions,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Frank WIES, avocat à

la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Max LENERS, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Frank WIES, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE3.), demeurant actuellement à L-ADRESSE3.)

3 ) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

n’étant ni présents ni représentés

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 1er juin 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 24 juillet 2023.

Lors de la prédite audience, PERSONNE2.) et PERSONNE4.) n’étaient ni

présents ni représentés. L’affaire fut refixée à l’audience du 2 octobre 2023 aux

fins de reconvoquer PERSONNE3.), ce dernier n’ayant pas été valablement

touché à l’adresse indiquée dans la requête introductive d’instance.

Lors de l’audience du 2 octobre 2023, Maître Max LENERS, en remplacement

de Maître Frank WIES, ce dernier en représentation de la société WH AVOCATS

SARL, fut entendu en ses moyens et conclusions. PERSONNE4.), dûment

reconvoqué, et les deux autres parties défenderesses, valablement informées de

la date des plaidoiries, n’étaient ni présents ni représentés.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 1er juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer

1) PERSONNE2.), 2) PERSONNE3.) et 3) PERSONNE4.) à comparaître devant

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins

d’entendre condamner PERSONNE4.) à lui payer la somme de 3.950 euros à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de janvier à mai 2023,

et tous frais connexes à partir de la demande en justice, de dire que le taux

d’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la date de la signification du jugement à intervenir, de voir dire que

PERSONNE4.) a résilié le bail en violation des dispositions du contrat de bail

signé entre parties, et pour voir condamner PERSONNE4.) à déguerpir des lieux

loués dans un délai de huit jours à partir du prononcé du jugement à intervenir.

La requérante demande encore la condamnation de PERSONNE4.) à lui payer

une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance, avec

distraction au profit de l’avocat concluant qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) :

-

augmente sa demande à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juin à

septembre 2023 à la somme de 7.110 euros ;

-

précise qu’en dépit de la formulation utilisée dans le dispositif de la requête,

elle demande en fait au tribunal de prononcer la résiliation du contrat de bail

conclu entre parties uniquement à l’égard de PERSONNE4.) pour faute grave

dans son chef.

Il échet de lui en donner acte.

La requérante confirme en outre ne formuler aucune demande à l’encontre des

deux autres défendeurs.

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu en date du 28 février

2022, ayant pris effet le 1er mars 2022, elle a donné en location aux défendeurs

un appartement avec trois chambres à coucher dans un immeuble sis à L-

ADRESSE2.).

Le contrat de bail prévoirait que PERSONNE4.) loue la chambre numéro 3

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 790 euros, payable par anticipation

le premier de chaque mois.

Elle soutient qu’en dépit de multiples relances, PERSONNE4.) ne réglerait plus

son loyer depuis le mois de janvier 2023 et lui serait partant redevable de la

somme de (9 x 790=) 7.110 euros.

Elle fait encore valoir que le non-paiement du loyer constituerait un manquement

grave du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail à l’encontre de

PERSONNE4.) aux torts exclusifs de celui-ci et sa condamnation à déguerpir des

lieux loués.

Les parties défenderesses, bien que régulièrement convoquées, n’ont pas

comparu. Comme il résulte du récépissé des convocations que celles-ci n’ont pas

été remises aux parties défenderesses en personne, il y a lieu de statuer par

défaut à leur égard, en application de l’article 79, alinéa 1er du nouveau code de

procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Il résulte des pièces versées en cause par PERSONNE1.), que suivant contrat

de bail conclu en date du 28 février 2022, pour une durée de six mois, ayant pris

effet le 1er mars 2022, elle a donné en location aux défendeurs, qui se sont

engagés solidairement et indivisiblement, un appartement avec trois chambres à

coucher dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), avec usage exclusif par chacun

des locataires de l’une des trois chambres, et usage non-exclusif des autres

pièces de l’appartement, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 890 euros

pour PERSONNE2.), de 890 euros pour PERSONNE3.) et de 790 euros pour

PERSONNE4.), payable par anticipation le premier de chaque mois, et

moyennant versement d’une garantie locative de 2.570 euros, correspondant à

un (1) mois du loyer total.

Il s’agit partant d’une colocation commune avec engagement solidaire et

indivisible des trois colocataires.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et des pièces justificatives

versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de PERSONNE4.)

qui ne s’est pas présenté à l’audience des plaidoiries pour assurer sa défense, la

demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour la somme

réclamée de 7.110 euros, à laquelle il y a partant lieu de condamner le seul

PERSONNE4.), conformément à la demande de la bailleresse, dans la mesure

où la bailleresse est en droit de renoncer à se prévaloir de la solidarité stipulée

en sa faveur.

Il convient de préciser qu’PERSONNE1.) n’a pas réclamé le paiement des intérêts

légaux.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Même si en l’espèce l’existence d’une faute grave ne fait pas de doute en raison

de l’importance des arriérés redus à la bailleresse, il n’y a, toutefois, pas lieu de

faire droit à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement en tant que

dirigée à l’encontre du seul PERSONNE4.), étant donné qu’un contrat de

colocation commune, stipulant des obligations solidaires et indivisibles à la

charge des colocataires, tel le cas en l’espèce, n’est pas résiliable à l’encontre

d’un seul des colocataires, mais uniquement dans son ensemble à l’encontre de

tous les colocataires.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge

d’PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de condamner PERSONNE4.) à lui payer une indemnité de procédure de

400 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Il y a encore lieu de condamner PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance

dirigée à son encontre, tandis qu’PERSONNE1.) est à condamner aux frais et

dépens de l’instance dirigée à l’encontre de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

à l’égard desquels elle n’a pas formulé de prétentions.

L’assistance d’un avocat n’étant pas obligatoire devant le tribunal de paix, la

demande de Maître Frank WIES en distraction des frais et dépens n’est pas

fondée.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de PERSONNE2.), de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.), et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) :

-

de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés de loyers ;

-

qu’en dépit de la formulation utilisée dans le dispositif de la requête, elle

demande en fait au tribunal de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu

entre parties uniquement à l’égard de PERSONNE4.) pour faute grave dans

son chef ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers dirigée exclusivement à l’encontre

de PERSONNE4.) fondée pour la somme de 7.110 euros ;

condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 7.110 euros

(sept mille cent dix euros);

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement dirigée

exclusivement à l’encontre de PERSONNE4.) non fondée et en déboute;

condamne

PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 400 (quatre cents) euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance dirigée à son

encontre, et condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance dirigée

à l’encontre de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) ;

dit qu’il n’y a pas lieu à distraction des frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

Martine SCHMIT