Tenant loses commercial lease dispute; court orders rent payment, eviction, and procedural costs.

Répertoire No. 2626/23

L-BAIL-367/23

Audience publique du 18 octobre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Sylvain L’HOTE, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1 ) la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à B-ADRESSE3.)

3 ) PERSONNE3.), demeurant à B-ADRESSE3.)

parties défenderesses

sub 1) représentée à l’audience du 31 juillet 2023 par sa gérante PERSONNE2.),

n’étant plus représentée à l’audience du 2 octobre 2023

sub 2) et 3) comparant en personne à l’audience du 31 juillet 2023, ne se

présentant plus à l’audience du 2 octobre 2023

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7 juin 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 31 juillet 2023.

Lors de la prédite audience, la société SOCIETE1.) SARL fut représentée par sa

gérante

PERSONNE2.)

tandis

que

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

comparurent en personne. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

du 2 octobre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Sylvain L’HOTE fut entendu en ses moyens

et conclusions. Les parties défenderesses n’étaient ni présentes ni représentées.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 7 juin 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer

1) la société SOCIETE1.) SARL, 2) PERSONNE2.) et 3) PERSONNE3.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de

bail commercial, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de

4.950 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois

d’octobre et décembre 2022 et mars 2023, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, de voir prononcer la résiliation du contrat de

bail conclu entre parties aux torts exclusifs des défendeurs et pour s’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quarante jours à partir

de la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et elle

demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour le mois de juin 2023 à la

somme de 6.600 euros.

Il échet de lui en donner acte.

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail commercial ayant pris effet le

1er mars 2016, la société SOCIETE2.) SA avait donné en location à la société

SOCIETE1.) SARL un local de commerce avec cave sis à L-ADRESSE2.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros, et d’une avance sur

charges locatives d’un montant de 150 euros par mois, payables le premier de

chaque mois.

Suivant acte de vente notarié du 25 juin 2020, la société SOCIETE2.) SA aurait

cédé le local de commerce avec cave à la société SOCIETE3.) SA.

Suivant acte de vente notarié du 11 décembre 2020, la société SOCIETE3.) SA

aurait cédé le local de commerce avec cave à la requérante.

Tel que stipulé au contrat de bail, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient

également la qualité de locataires engagés solidairement et indivisiblement avec

la société SOCIETE1.) SARL.

La requérante fait valoir qu’en dépit d’une mise en demeure, les défendeurs

n’auraient pas réglé le loyer et l’avance sur charges des mois d’octobre et

décembre 2022, et de mars et juin 2023, et lui seraient partant redevables de la

somme réclamée de (4 x 1.650 =) 6.600 euros.

Elle soutient encore que le non-paiement du loyer constituerait un manquement

grave du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail aux torts

exclusifs des défendeurs et leur condamnation à déguerpir des lieux loués.

Les parties défenderesses, régulièrement convoquées, ayant comparu

initialement lors de l’audience de fixation, ne se sont plus présentées à l’audience

des plaidoiries, de sorte que conformément à l’article 76 du nouveau code de

procédure civile, il y a lieu de statuer contradictoirement à leur encontre.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et des pièces justificatives

versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part des défendeurs, qui

ne se sont pas présentés à l’audience pour assurer leur défense, il y a d’abord

lieu de retenir que conformément aux stipulations du contrat de bail,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont la qualité de locataires au même titre que

la société SOCIETE1.) SARL et que les trois locataires sont tenus solidairement

envers la bailleresse des obligations découlant du bail.

Il y a ensuite lieu de déclarer la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges fondée pour la somme réclamée de (4 x 1.650 =) 6.600 euros, à

laquelle il y a dès lors lieu de condamner les défendeurs solidairement.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du

locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard au fait que les locataires restent redevables du paiement

de quatre mois de loyers et d’avances sur charges et qu’ils ne se sont pas

présentés à l’audience des plaidoiries pour s’expliquer, il y a lieu de retenir qu’ils

ont gravement manqué à leurs obligations de locataire et que ce manquement

justifie à lui seul la résiliation du bail et la condamnation des défendeurs au

déguerpissement dans le délai requis de quarante jours à partir de la notification

du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 400 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de contestation,

le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire, les dispositions d’ordre

public sur le sursis s’y opposant en revanche en ce qui concerne la condamnation

au déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement, et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée

pour la somme de 6.600 euros ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

solidairement à payer à PERSONNE1.) la somme de 6.600 (six mille six cents)

euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir sur la

somme de 4.950 euros à partir du 7 juin 2023 et sur la somme de 1.650 euros à

partir du 2 octobre 2023, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs

de la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un

délai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser la société SOCIETE1.)

SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 400 (quatre cents) euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux

frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

Martine SCHMIT