Landlord wins back rent and 12% interest but loses capitalization claim due to insufficient duration.

Répertoire No. 2625/23

L-BAIL-538/23

Audience publique du 18 octobre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société de droit belge SOCIETE1.) SRL, société privée à responsabilité limitée

de droit belge, établie et ayant son siège social à B-ADRESSE1.), enregistrée à

la Banque-Carrefour des Entreprises belges sous le numéroNUMERO1.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions

partie demanderesse

comparant par Maître Marlène AYBEK, avocate à la Cour, en remplacement de

Maître Mathieu RICHARD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SCS, société en commandite simple, établie et ayant son

siège statutaire à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son

gérant actuellement en fonctions

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée à l’audience du 2 octobre 2023

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 18 août 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 27 septembre 2023.

A la prédite audience, Maître Marlène AYBEK, en remplacement de Maître

Mathieu RICHARD, fut entendue en ses moyens et conclusions tandis que la

société SOCIETE2.), quoique régulièrement convoquée, n’était ni présente ni

représentée. Par la suite, l’affaire fut refixée à l’audience du 2 octobre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Marlène AYBEK fut entendue en ses

dernières conclusions. La société SOCIETE2.) n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 18 août 2023, la société de droit belge

SOCIETE1.) SRL a fait convoquer la société SOCIETE2.) SCS à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 19.305,90

euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période de juillet

à septembre 2022, et la somme de 2.499,99 euros à titre d’intérêts moratoires, et

de voir ordonner la capitalisation des intérêts échus sur base de l’article 1154 du

code civil.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries, la requérante augmente sa demande à titre d’intérêts

moratoires à la somme de 3.518,11 euros pour la période jusqu’au 2 octobre

2023.

Il échet de lui en donner acte.

La société de droit belge SOCIETE1.) SRL expose dans sa requête que suivant

contrat de bail conclu en date du 29 avril 2022, pour une durée déterminée de

trois mois, pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2022, elle a donné en

location à la société SOCIETE2.) SCS un local commercial sis à L-ADRESSE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 10.000 euros et d’une avance sur

charges locatives d’un montant de 1.435,30 euros par mois, payables par

anticipation le 1er de chaque mois.

En vertu de l’article 9 du contrat de bail, tous montants redus par le locataire

porteraient de plein droit intérêt « à hauteur de 10% de l’intérêt légal en vigueur ».

La requérante fait valoir que la défenderesse n’aurait versé qu’une somme de

15.000 euros au mois de septembre 2022, et qu’en dépit de multiples relances,

elle lui resterait partant à l’heure actuelle redevable de la somme de 19.305,90

euros correspondant à la moitié du loyer du mois d’août 2022, au loyer du mois

de septembre 2022 et aux avances sur charges des mois de juillet à septembre

2022.

La société SOCIETE2.) SCS lui resterait en outre redevable du paiement des

intérêts moratoires au taux de 18%, « en application de l’article 9 du Contrat de

location en lien avec l’article 3 de la Loi du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard », la requérante précisant qu’en vertu dudit

article 9, le taux d’intérêt serait fixé à 10% et que ce taux serait augmenté du taux

d’intérêt de retard s’appliquant aux transactions commerciales et qui serait fixé à

8% pour le deuxième trimestre de l’année 2022.

La requérante demande en outre le bénéfice de l’article 1154 du code civil.

La partie défenderesse, bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu.

Comme il ressort du récépissé de convocation que celle-ci a été remise à une

personne habilitée à la recevoir pour le compte de la société, il y a lieu de statuer

par un jugement réputé contradictoire à son égard en application de l’article 79,

alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la société de droit belge SOCIETE1.) SRL et

des pièces justificatives versées à l’appui, à savoir le contrat de bail, le relevé des

avances sur charges et les échanges de courriels, et en l’absence de contestation

de la part de la société SOCIETE2.) SCS qui ne s’est pas présentée à l’audience

pour assurer sa défense, la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges est à déclarer fondée pour la somme réclamée de (5.000 + 10.000 + 3 x

1.435,30 =) 19.305,90 euros.

Concernant les intérêts réclamés, l’article 9 du contrat de bail stipule que tous

montants dont le preneur sera redevable au bailleur, notamment à titre de loyers

et d’avances sur charges, seront porteurs d’intérêts à un taux conventionnel

supérieur de 10% au taux légal ayant cours à l’échéance, se situant pour les

décomptes non payés à compter du quinzième jour qui suivra la date qu’ils

porteront en tête, sans qu’il ne soit besoin d’une quelconque formalité ou mise en

demeure.

Il convient de rappeler qu’une créance de loyer ne saurait constituer une

transaction commerciale telle qu’elle est définie à l’article 1er point 1) de la loi

modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

En effet, le louage de choses est un contrat par lequel une des parties s’oblige à

faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain

prix que celle-ci s’oblige de payer suivant les dispositions de l’article 1708 du

code civil. Les obligations nées du bail ne sauraient être qualifiées de transaction

conduisant à une fourniture de marchandise ou à une prestation de service.

Il s’ensuit que le taux de l’intérêt de retard correspond, conformément à l’article

15 (1) de cette loi qui renvoie sur ce point à son article 14, au taux d’intérêt légal

fixé par règlement grand-ducal pour la durée de l’année civile, soit en l’occurrence

au taux de 2%.

Il s’ensuit qu’il y a lieu d’assortir la condamnation au principal des intérêts

conventionnels au taux de (2 + 10 =) 12% l’an.

Ces intérêts ne sont à allouer qu’à partir de la demande en justice, l’article 9

précité du contrat de bail ne prévoyant, en effet, pas la date à partir de laquelle

ceux-ci sont dus.

Concernant ensuite la capitalisation des intérêts réclamée par la société de droit

belge SOCIETE1.) SRL, l’article 1154 du code civil dispose que :

« Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une

demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la

demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une

année entière. »

Il en résulte que la productivité d’intérêts par les intérêts est subordonnée à la

condition que la demande en justice ou la convention entre parties aient pour

objet des intérêts échus au moins pour une année entière au moment où elles

sont faites.

Cette condition n’étant pas remplie en l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner la

capitalisation des intérêts.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société

de droit belge SOCIETE1.) SRL l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 400

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à la société de droit belge SOCIETE1.) SRL de l’augmentation de sa

demande à titre d’intérêts moratoires ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée

pour la somme de 19.305,90 euros ;

condamne la société SOCIETE2.) SCS à payer à la société de droit belge

SOCIETE1.) SRL la somme de 19.305,90 euros (dix-neuf mille trois cent cinq

euros et quatre-vingt-dix centimes), avec les intérêts conventionnels au taux de

12% l’an à partir de la demande en justice jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

condamne la société SOCIETE2.) à payer à la société de droit belge SOCIETE1.)

SRL une indemnité de procédure de 400 (quatre cents) euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne la société SOCIETE2.) SCS aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

Martine SCHMIT