Tenant court judgment allows landlord to recover rent arrears and limited legal fees by default.

Répertoire No. 2624/23

L-BAIL-572/23

Audience publique du 18 octobre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Aline GODART, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée à l’audience du 2 octobre 2023

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 4 septembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 2 octobre 2023.

A la prédite audience, Maître Aline GODART fut entendue en ses moyens et

conclusions. La société SOCIETE2.) SARL, quoique régulièrement convoquée,

n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 4 septembre 2023, la société SOCIETE1.) SA

a fait convoquer la société SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de

s’entendre condamner à lui payer la somme de 17.335,64 euros à titre d’arriérés

de loyers pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023, avec les intérêts

légaux à partir du 13 avril 2023, date de la première mise en demeure, sinon à

partir du 26 juillet 2023, date de la deuxième mise en demeure, sinon à partir du

10 août 2023, date de la troisième mise en demeure, sinon à partir de la demande

en justice jusqu’à solde.

La requérante demande encore la condamnation de la société SOCIETE2.) SARL

à lui payer une somme de 1.740 euros à titre d’indemnisation pour frais et

honoraires d’avocat exposés sur base des articles 1382 et 1383 du code civil,

ainsi qu’une indemnité de procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA réduit sa demande en

indemnisation pour frais et honoraires d’avocat exposés à la somme de 580

euros.

Il échet de lui en donner acte.

La requérante expose que suivant contrat de bail ayant pris effet le 1er juillet 2020,

elle a donné en location à la société SOCIETE2.) SARL un bureau meublé dans

un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel

indexé de 7.200 euros hors TVA, payable par anticipation le premier de chaque

mois, et d’une avance sur charges locatives d’un montant de 150 euros par

trimestre, payable le premier jour de chaque trimestre.

Elle soutient que la défenderesse n’aurait plus réglé le loyer depuis le mois de

janvier 2022, malgré mise en demeure du 13 avril 2023 pour les loyers échus en

2022.

Au début du mois de mai 2023, la société SOCIETE2.) SARL lui aurait restitué

les clefs dans la boîte à lettres, sans respecter le préavis de deux mois prévu par

le contrat de bail, de sorte qu’il y aurait lieu de retenir que le bail a été résilié avec

effet au 30 juin 2023 et que la locataire lui resterait partant redevable, en dépit de

plusieurs mises en demeure lui adressées aux mois de juillet et août 2023, du

paiement des loyers jusqu’au mois de juin 2023 inclus, soit d’une somme de

17.335,64 euros.

La société SOCIETE1.) SA précise encore que par courriel du 24 août 2023, le

gérant de la défenderesse lui aurait demandé de pouvoir régler les arriérés par

paiements échelonnés, ce qu’elle aurait accepté par courriel du 28 août 2023,

tout en précisant les conditions à respecter, faisant ainsi preuve de bonne foi,

mais la défenderesse n’aurait jamais réservé de suite à ce courriel et n’aurait

effectué aucun paiement.

La société SOCIETE1.) SA soutient encore avoir exposé une somme de 580

euros à titre de frais et honoraires d’avocat pour la défense de ses intérêts dans

la présente affaire.

La partie défenderesse, bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu.

Comme il résulte du récépissé de la convocation que celle-ci n’a pas été remise

à la partie défenderesse en personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard

en application de l’article 79, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la société SOCIETE1.) SA et des pièces

justificatives versées à l’appui, dont notamment le contrat de bail et le décompte

des arriérés, et en l’absence de contestation de la part de la société SOCIETE2.)

SARL, qui ne s’est pas présentée à l’audience pour assurer sa défense, la

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges est à déclarer

fondée pour la somme réclamée de 17.335,64 euros.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

requérante l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a

lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 400 euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

Concernant la demande de la société SOCIETE1.) SA sur base des articles 1382,

sinon 1383 du code civil à titre de dédommagement pour les frais et honoraires

d’avocat exposés, il est de jurisprudence constante que la circonstance que

l'article 240 du nouveau code de procédure civile permet au juge, sur le

fondement de l'équité, d'allouer à une partie un certain montant au titre des

sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d'avocat,

n'empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de

son préjudice sur base de la responsabilité délictuelle, à condition d'établir les

éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice

et une relation causale entre la faute et le préjudice.

Il est toutefois certain que le dommage de celui qui a eu recours à un avocat ne

consiste pas nécessairement dans les honoraires convenus entre la victime et

son avocat, respectivement facturés par ce dernier. Il faut en effet distinguer

entre, d’une part, la relation contractuelle entre l’avocat et son client, qui doit être

mue par le principe de la libre fixation des honoraires, et d’autre part, la question

de la réparation du dommage par le responsable qui ne peut être pénalisé par un

choix de la victime qui contribuerait à augmenter son dommage (Cour d’appel,

13 octobre 2005, n° 26892 du rôle).

Il importe de relever qu’une relation causale ne peut être admise que dans la

mesure où le montant des frais et honoraires mis en compte ne dépasse pas

celui normalement demandé pour une affaire de même espèce, d’après les

critères d’appréciation en usage et dans la limite des prestations effectivement

fournies.

Eu égard à ces principes et au vu de la note d’honoraires de Maître Aline

GODART du 25 juillet 2023 portant sur un montant de 580 euros TTC, le tribunal

évalue le préjudice subi par la requérante et non réparé par l’allocation de

l’indemnité de procédure à la somme de 180 euros.

La demande en indemnisation pour frais et honoraires d’avocat exposés est

partant à déclarer fondée à concurrence de la somme de 180 euros.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de contestation,

le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant par défaut à l’égard de la société SOCIETE2.) SARL et en premier

ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SA de la réduction de sa demande en

indemnisation pour frais et honoraires d’avocat exposés ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers fondée pour la somme de

17.335,64 euros ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL à payer à la société SOCIETE1.) SA la

somme de 17.335,64 euros (dix-sept mille trois cent trente-cinq euros et soixante-

quatre centimes), avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 26

juillet 2023, jusqu’à solde ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL à payer à la société SOCIETE1.) SA

une indemnité de procédure de 400 (quatre cents) euros sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL à payer à la société SOCIETE1.) SA la

somme de 180 (cent quatre-vingts) euros à titre d’indemnisation pour frais et

honoraires d’avocat exposés sur base des articles 1382 et 1383 du code civil ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

Martine SCHMIT