Landlord wins partial rent claim; tenants win security deposit refund; no provisional execution granted.

N° 1197/23

du 18.10.2023

Audience publique du mercredi, dix-huit octobre deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), électrotechnicien, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, défendeur sur reconvention,

comparant par Maître Steve ROSA, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, pour la

société ETUDE D’AVOCATS WEILER, WILTZIUS, BILTGEN s.à r.l., ayant son

siège social à L-9234 Diekirch, 30, route de Gilsdorf, inscrite sur la liste V du Tableau

de l’Ordre des Avocats du Barreau de Diekirch,

e t :

PERSONNE2.), et

PERSONNE3.), les deux sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, demandeurs par reconvention,

comparant par Maître José LOPES, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 5 avril 2022 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du vendredi, 3 juin 2022 à la Justice de paix de

Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 2, pour y entendre statuer sur le mérite des

causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du vendredi, 3 juin 2022 l’affaire fut fixée

au 21 septembre 2022 pour plaidoiries.

Elle fut par la suite refixée à plusieurs reprises pour être utilement retenue en date du

20 septembre 2023, où les débats eurent lieu comme suit :

Le représentant de la partie demanderesse exposa le sujet de l’affaire et développa

ses moyens, tandis que le représentant des parties défenderesses fournit ses réponses.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 5 avril 2022 au greffe de la Justice de Paix de Diekirch,

PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.) et son épouse

PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en

matière de bail à loyer, pour les voir condamner, sous bénéfice de l’exécution

provisoire, au paiement des montants suivants :

-

arriérés de loyer

4.000,00 €

-

arriérés d’avances sur charges locatives

479,38 €

-

charges locatives de juillet 2000 à juin 2021

5.464,16 €

PERSONNE1.) a encore conclu à la résiliation du contrat de bail pour non-paiement

des loyers ainsi qu’au déguerpissement des locataires. Il a, en outre, sollicité

l’allocation de la somme de 1.500.- € à titre d’indemnité de procédure sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Suivant le dernier état de ses conclusions, PERSONNE1.) réclame les montants

suivants :

-

arriérés de loyer

3.900,00 €

-

charges à payer (octobre 2019 à juin 2020)

5.894,02 € (frais effectifs) – 4.195,62 € (provisions payées)

1.698,40 €

-

charges à payer (juillet 2020 – juin 2021)

7.664,16 € (frais effectifs) – 2.200.- € (avances payées)

5.464,16 €

-

charges à payer (juillet 2021 – juin 2022)

6.470,13 € (frais effectifs – 0 (provisions payées)

6.470,13 €

A l’audience publique, il renonce à la demande en résiliation du bail et en

déguerpissement des locataires étant donné que ces derniers ont restitué les clés de

l’appartement au mois de mars 2022. Par contre, il sollicite la condamnation des

locataires au paiement d’une indemnité de relocation correspondant à deux mois de

loyer.

Il y a lieu de lui en donner acte.

Les locataires reconnaissent ne pas avoir payé les loyers des mois de février et mars

2022. Ils ne contestent pas l’augmentation des charges au montant de 325.- € par mois

à partir de septembre 2021. Ils s’opposent à la demande pour le surplus en faisant

notamment valoir que l’immeuble composé de trois appartements loués ne serait pas

équipé de compteurs séparés et que le bailleur entendrait leur faire supporter les

charges de l’immeuble entier.

Ils concluent reconventionnellement à voir condamner le bailleur au remboursement

de la garantie locative d’un montant de 2.850.- €.

Il y a lieu de leur en donner acte.

-

les arriérés de loyer

Le bailleur réclame le montant de 3.900.- € à titre de solde impayé des loyers redus

pendant la période allant d’octobre 2019 à mars 2022, soit 33.000.- € au total, dont à

déduire les loyers payés d’un montant de 29.100.- € (2.600.- € + 12.200.- € + 13.200.-

€ + 1.100.- €).

Les locataires, tout en reconnaissant de ne pas avoir payé les loyers des mois de

février et mars 2022, soutiennent que le loyer du mois d’octobre 2019 ne serait dû

que pour moitié étant donné que le bail n’aurait pris effet qu’en date du 15 octobre

2019.

Il est constant en cause que les parties ont signé un contrat de bail en date du 15

octobre 2019 prenant effet le même jour et concernant la location d’un appartement

comprenant une cuisine, un WC, espace terrasse au RDCH, 3 chambres et une salle

de bains au premier étage d’un immeuble sis à ADRESSE3.). Ce contrat de bail

stipule un loyer mensuel de 1.100.- € payable le 10ième jour de chaque mois ainsi que

d’une avance de 200.- € à titre d’acompte sur les frais communs y compris la somme

de 50.- € au titre de « charges pour les consommations énergétiques ».

Le loyer du mois d’octobre 2019 n’est dès lors dû que pour la moitié.

Il s’ensuit que pendant la période allant du 15 octobre 2019 jusqu’au mois de mars

2022 la totalité des loyers que les locataires auraient dû payer (2.750.- € + 13.200.- €

+ 13.200.- € + 3.300.- €) s’élève à 32.450.- €. Après déduction des loyers payés, soit

le montant total de 29.100.- €, la demande du bailleur est à déclarer fondée jusqu’à

concurrence de la somme de 3.350.- €.

-

les décomptes des charges locatives pour la période allant d’octobre 2019 à juin

2022

PERSONNE1.) réclame aux locataires le remboursement des frais exposés par lui

pour leur compte à titre de taxes communales (eau, canal et poubelle), de frais

d’électricité (SOCIETE1.)) ainsi que de frais de chauffage (SOCIETE2.) et

SOCIETE3.)), soit la somme totale (5.894,02 + 7.664,16 + 6.470,13 =) 20.028,31 €

pour la période allant d’octobre 2019 à juin 2022. Il déduit de ce montant les avances

sur charges payées de 4.195,62 € et de 2.200.- € de sorte que les locataires resteraient

devoir le montant total de 13.632,69 € (20.028,31 € - 6.395,62 €).

Concernant les charges locatives, l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit que :

« Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir

déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la consommation

d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les

menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement.

Le bailleur peut exiger le versement d’acomptes appropriés sur ces frais. Ces

acomptes peuvent être adaptés aux frais réellement exposés pour compte du locataire

au cours des exercices antérieurs.

Les charges communes à plusieurs logements sont réparties annuellement selon un

mode de computation à convenir entre les parties en cause.

Si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut

de la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la législation

relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte

à charge du locataire par application de la présente loi sont présumées justifiées et

échues. La preuve contraire est admise. ».

Il ressort des renseignements pris à l’audience que l’immeuble appartenant à

PERSONNE1.) est composé de trois lots, à savoir un local de commerce au rez-de-

chaussée, l’appartement au premier étage, qui était donné en location aux défendeurs,

ainsi qu’un appartement au deuxième étage.

En ce qui concerne la clé de répartition des frais locatifs, le tribunal constate que

l’immeuble sis à ADRESSE3.), n’est pas soumis au statut de la copropriété des

immeubles bâtis pour appartenir à un propriétaire unique et que dès lors ce dernier

peut convenir du mode de répartition avec ses locataires.

Ainsi, la clé de répartition peut varier en fonction, par exemple, de la surface habitable

ou de la surface chauffée pour le chauffage, du nombre d’occupants, du nombre de

pièces etc.

Force est de constater que le contrat de bail est muet sur le mode de répartition et que

le propriétaire n’a pas non plus indiqué un mode de répartition. Il ressort encore de

l’article 15 du contrat de bail, fixant à 200.- € l’avance mensuelle, y compris le

montant de 50.- € pour frais d’électricité, qu’un « décompte sera réalisé

annuellement » et que les parties n’ont dès lors pas prévu une fixation forfaitaire des

charges.

Il résulte du décompte établi par le bailleur sur base des factures versées que ce

dernier n’a pas procédé à une ventilation des charges de consommation d’eau, de

canal, de poubelle, d’électricité et de chauffage entre les trois lots, faisant supporter

toutes les charges, à l’exception de deux décomptes individuels dressés par

SOCIETE2.), aux locataires du premier étage, à savoir PERSONNE2.) et

PERSONNE3.).

S’agissant des frais de chauffage pour la période d’octobre 2019 à juin 2020, les

factures de mazout établies par la société SOCIETE3.) en date des 30 septembre

2019, 9 décembre 2019, 21 janvier 2020 et 7 avril 2020 indiquent comme adresse de

livraison « ADRESSE3.) ».

Le bailleur ne saurait cependant réclamer le remboursement intégral des factures se

rapportant au chauffage central de l’immeuble composé de trois unités aux seuls

locataires du 1er étage.

Il ressort des décomptes individuels des 7 mars 2022 et 1er mars 2023, délivrés par la

société SOCIETE2.), qu’ils ont été établis « sur ordre et selon les indications de

PERSONNE1.) », que «….. les frais ainsi que les pourcentages et clés de répartition

utilisés ont été communiqués par votre propriétaire ou la gérance de l’immeuble » et

que « les frais totaux sont divisés par les unités globales, puis multipliées par vos

unités ».

La société SOCIETE2.) a ensuite procédé à une répartition des frais de chauffage

entre deux appartements (cf. factures n° d’utilisateur : 2/1) au lieu des trois. Elle n’a

dès lors pas pris en considération la consommation du local de commerce situé au

rez-de-chaussée. D’autant plus que le bailleur ne fournit aucune explication pourquoi

ce local de commerce ne disposerait pas du même mode de chauffage que les

appartements du premier et deuxième étage.

Ces décomptes effectués sur base des déclarations unilatérales du bailleur ne reflètent

dès lors pas la réalité.

Il

résulte

encore

des

factures

« taxes

communales »,

émises

par

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE TROISVIERGES pour le point de

facturation « ADRESSE3.), Troisvierges », qu’elles ont été établies sur base d’un

seul compteur bien qu’elles concernent l’immeuble entier. En plus, ces factures

renseignent qu’il y a deux, voire même trois poubelles (cf. facture – taxes

communales du 2. trimestre 2020, 3. trimestre 2020, 1. trimestre 2021, 2. trimestre

2021 et 4. trimestre 2020), qui sont mises à disposition des occupants des lieux, ce

qui démontre que l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE TROISVIERGES n’a

pas procédé à une ventilation des taxes correspondantes entre les locataires des trois

unités.

De même, toutes les factures SOCIETE1.) indiquent en tant que lieu de

consommation « maison unifamiliale ADRESSE3.) ».

Il est dès lors établi que l’immeuble ne dispose pas d’un système de comptage

permettant d’individualiser la consommation d’eau, d’électricité ou de chauffage

entre les différents locataires de l’immeuble.

En présence des contestations des locataires, et en l’absence d’un document probant

relatif à la superficie des divers appartements, ou du nombre de personnes ayant

occupé l’immeuble, il y a lieu de diviser par trois toutes les factures dont le

remboursement est réclamé.

Au vu des développements faits ci-avant, les locataires sont redevables du montant

de (20.028,31 € / 3 =) 6.676,10 € à titre de charges locatives dont à déduire les avances

payées de 6.395,62 €, de sorte que ce volet de la demande est justifié pour le montant

de 280,48 €.

-

l’indemnité de relocation

Le bailleur réclame l’équivalent de deux mois de loyer à titre d’indemnité de

relocation.

L’indemnité de relocation est destinée à compenser la perte de loyer pendant le temps

qu’il faut au bailleur pour trouver un nouveau locataire.

En l’occurrence, le bail a été résilié par la faute des locataires de sorte que le tribunal,

en l’absence de renseignements fournis par le bailleur sur le temps pendant lequel

l’appartement est resté inoccupé, fixe, ex aequo et bono, l’indemnité d’occupation à

un mois de loyer, soit au montant de 1.100.- €.

Au vu des développements faits ci-avant, PERSONNE1.) peut prétendre au montant

de 3.350.- € à titre d’arriérés de loyer, de 280,48 € à titre de solde du décompte des

charges locatives et de 1.100.- € à titre d’indemnité de relocation, soit à la somme

totale de 4.730,48 €.

Par application de l’article 220 du Code civil les époux sont solidairement tenus au

paiement du loyer du logement familial. Il s’ensuit que les locataires sont à

condamner solidairement au paiement de la somme de 4.730,48 €.

-

la demande reconventionnelle en remboursement de la garantie locative

Les locataires ont demandé au tribunal de compenser le montant à payer, le cas

échéant, avec la garantie locative d’un montant de 2.850.- € versée au bailleur. Ce

dernier ne s’est pas opposé à cette demande lors des plaidoiries.

La demande reconventionnelle de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

en

remboursement de la garantie locative de 2.850.- € est à déclarer fondée.

-

les demandes accessoires

La demande de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de procédure sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à rejeter, la condition

d’iniquité faisant défaut.

La demande en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du présent jugement est justifiée au regard

des dispositions de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et aux intérêts de retard.

Il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement dans la mesure où aucune

des conditions prévues par l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile pour

la condamnation à l’exécution provisoire d’office n’est remplie et que le demandeur

ne fait pas valoir d’éléments justifiant une telle mesure.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme;

constate que la demande en résiliation et en déguerpissement du contrat de bail est

devenue sans objet;

dit la demande principale de PERSONNE1.) est fondée jusqu’à concurrence du

montant de 4.730,48 €;

condamne

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE1.) la somme de 4.730,48 € avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice - 5 avril 2022 - jusqu’à solde;

dit que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à partir de la notification du présent jugement;

déclare la demande de PERSONNE1.) non fondée pour le surplus et en déboute;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) fondée

jusqu’à concurrence du montant de 2.850.- € avec les intérêts légaux à partir du 20

septembre 2023 jusqu’à solde;

ordonne la compensation entre les créances respectives des parties;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier Monique GLESENER, en notre audience

publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler

Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.