Court dismisses procedural fee claim against bankrupt company and spouses, awarding costs to opposing parties.

Arrêt N° 123/23 – VII – CIV

Audience publique du dix-huit octobre deux mille vingt-trois

Numéros CAL-2019-45010 et CAL-2019-00387 du rôle.

Composition:

Jean ENGELS, président de chambre;

Nadine WALCH, conseiller;

Françoise SCHANEN, conseiller ;

André WEBER, greffier.

E n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc

KONSBRUCK, en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg, en date du 24 mai 2017,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

e t :

1) PERSONNE2.), et

2) PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties intimées aux fins du susdit exploit KONSBRUCK du 24 mai 2017,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

3) Maître Michel VALLET, avocat à la Cour, demeurant à Dudelange, pris en sa

qualité de curateur de la faillite de la société anonyme SOCIETE1.), anc. SOCIETE2.)

S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), déclarée en état

de faillite par jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du DATE1.),

partie intimée aux fins du susdit exploit KONSBRUCK du 24 mai 2017,

II) E n t r e :

Maître Michel VALLET, avocat à la Cour, pris en sa qualité de curateur de la

faillite de la société anonyme SOCIETE1.), anc. SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), déclarée en état de faillite par jugement du

tribunal d’arrondissement de Luxembourg du DATE1.),

demanderesse par assignation en intervention aux termes d’un exploit de l’huissier

de Véronique REYTER de Luxembourg du 12 mars 2019,

comparant par Maître Michel VALLET, avocat à la Cour, demeurant à Dudelange ;

e t :

la société à responsabilité limitée SOCIETE3.), établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE4.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO4.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

représentée par son gérant,

défenderesse aux fins du susdit exploit REYTER du 12 mars 2019,

comparant par Maître Nicolas DECKER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg .

LA COUR D’APPEL :

Vu l’arrêt de la Cour de cassation n°NUMERO5.) du DATE2.) avec numéro du

registre CAS-NUMERO6.), qui, statuant sur le premier moyen de cassation pris en ses

première et sixième branches sans statuer sur les autres branches du premier moyen et

sur le second moyen de cassation, a:

- déclaré le pourvoi irrecevable en ce qu’il est dirigé contre la société à

responsabilité limitée SOCIETE3.),

- cassé et annulé l’arrêt rendu le DATE3.) par la Cour d’appel, septième chambre,

siégeant en matière civile, sous les numérosNUMERO1.) et CAL - NUMERO2.)

du rôle,

- a déclaré nuls et de nul effet ladite décision judiciaire et les actes qui s’en sont

suivis et a remis les parties dans l’état où elles se sont trouvées avant l’arrêt cassé

et pour être fait droit, les a renvoyées devant la Cour d’appel autrement

composée.

La Cour d’appel de renvoi :

1) Les faits

L’agence immobilière, la société anonyme SOCIETE2.) SA qui a changé sa

dénomination en SOCIETE1.) (ci-après la société SOCIETE1.), déclarée en état de

faillite par jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du DATE1.)), a mis

en vente pour le compte de PERSONNE1.), une ancienne ferme composée d’une maison

principale rénovée et d’une grange aménagée et transformée en local commercial avec

entrepôt et garage, avec un appartement au premier étage et un duplex formé de deux

studios à l’étage supérieure.

Le bien immobilier pouvait être acquis soit en bloc pour un prix total de 1.350.000,-

euros, soit par lots séparés pour les montants suivants : la maison d’habitation :

795.000,- euros, le local commercial : 175.000,00 euros, l’appartement 252.000,- euros

et le « duplex » pour 272.000,- euros, soit un total de 1.494.000,- euros.

Par acte notarié de vente du 26 janvier 2015, les époux PERSONNE2.)-

PERSONNE3.) ont acheté le bien immobilier en bloc au prix négocié de 1.230.000,-

euros en prévoyant d’occuper eux-mêmes la maison principale et de donner en location

le local commercial, l’appartement ainsi que le duplex et de rembourser le prêt

immobilier contracté moyennant les loyers perçus.

Par courrier du 11 août 2015, la commune de ADRESSE5.) a averti les acquéreurs

que l’immeuble ne pouvait pas être divisé en cinq unités de logements indépendantes,

étant donné que le bien immobilier est considéré par l’administration communale

comme une seule unité d’habitation et que les travaux d’aménagement des lieux

effectués par le propriétaire précédent n’auraient pas été autorisés. Il s’y ajouterait que

le bâtiment annexe ne satisferait pas aux normes de sécurité légales pour servir comme

habitation et ne disposerait pas du nombre de places de stationnement pour voitures tel

que requis par le règlement communal. Au moment de la vente, les locataires des

dépendances n’auraient occupé les lieux qu’en raison d’une tolérance communale

provisoire et temporaire accordée à PERSONNE1.).

2) Procédure et rétroactes

Par acte d’huissier du 22 septembre 2015,

les époux PERSONNE2.)-

PERSONNE3.) ont assigné PERSONNE1.), en sa qualité de vendeur, et la société

SOCIETE1.), en sa qualité d’agent immobilier, devant le tribunal d'arrondissement de

Luxembourg en vue de l’indemnisation de leurs préjudices matériel et moral.

Ils exposent avoir acquis l’immeuble précité afin d’habiter eux-mêmes la maison

principale et de rembourser le prêt immobilier moyennant les loyers à percevoir par la

location des trois unités aménagées dans la grange.

Ils reprochent au vendeur et à l’agence immobilière d’avoir volontairement

dissimulé que les différents lots ne pouvaient pas être donnés en location séparément,

partant d’avoir commis un dol intentionnel par mensonge et réticence.

Ils concluent à une moins-value de l’ensemble immobilier et demandent à titre

d’indemnisation de leur préjudice matériel, une réduction du prix de vente. Ils estiment

que la moins-value correspondrait au montant des loyers non perçus pendant 20 ans, soit

417.600,- euros.

Ils évaluent leur préjudice moral à 10.000,- euros.

Par jugement du 28 avril 2017, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg a fait

droit à cette demande et a condamné PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) in

solidum à payer aux époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) la somme réclamée de

417.600,- euros à titre de dommages et intérêts matériels en retenant, sur base du rapport

d’expertise WIES du 5 août 2015, que la moins-value de l’immeuble résultant de

l’impossibilité de donner en location le local commercial, l’appartement et le duplex,

s’élèverait au montant de la perte de loyer pendant 20 ans.

Les premiers juges ont encore accordé aux époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.)

la somme de 1.000,- euros à titre de réparation de leur dommage moral.

Par arrêt du DATE3.), la Cour d’appel a déclaré les appels principal de

PERSONNE1.) et incident de la société SOCIETE1.) partiellement fondés.

La société SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite par jugement du DATE1.)

et est représentée par son curateur Maître Michel VALLET, avocat à la Cour, demeurant

à Dudelange.

La Cour a retenu qu’en omettant sciemment d’informer les acquéreurs de

l’impossibilité de louer les locaux annexes, condition sine qua non pour eux de

l’acquisition de l’immeuble, PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) ont commis un

dol délictuel ayant causé un dommage matériel et moral aux acquéreurs PERSONNE2.)-

PERSONNE3.).

En ce qui concerne l’indemnisation du dommage matériel, la Cour a retenu que la

victime du dol, dès lors qu’elle ne demande pas l’annulation de la vente et

l’indemnisation du préjudice subsistant, mais uniquement des dommages et intérêts

comme en l’espèce, ne peut obtenir que la seule réparation du dommage qui résulte de

la «perte d’une chance » d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses si elle

avait été mieux informée par le vendeur avant la signature du compromis de vente et de

l’acte notarié de vente.

Par confirmation du jugement entrepris, la Cour a retenu que le consentement des

demandeurs avait été vicié par les agissements de PERSONNE1.) et de la société

SOCIETE1.), mais constate que ni le tribunal ni elle-même n’avaient été saisis d’une

demande d’indemnisation d’une « perte de chance » et a rejeté, par réformation du

jugement entrepris, la demande en indemnisation du préjudice matériel des époux

PERSONNE2.)-PERSONNE3.).

La Cour a alloué aux époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) à titre de dommage

moral, par réformation du jugement entrepris, une somme augmentée à 6.000,- euros.

Les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) ont formé cassation par un pourvoi

introduit le 23 avril 2021.

Par arrêt du DATE2.), la Cour de cassation a cassé l’arrêt, sur base du premier

moyen pris en ses première et sixième branches sur base de l’article 65 du Nouveau

Code de procédure civile et de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde

des droits de l’homme et des libertés fondamentales, prescrivant au juge le respect du

contradictoire, au motif que les juges d’appel, en retenant que les demandeurs ne

pouvaient obtenir que la seule réparation d’une perte d’une chance d’avoir pu contracter

à d’autres conditions plus avantageuses, ont élargi le débat à un point de droit sur lequel

les parties - selon les juges d’appel - étaient restées silencieuses, sans les avoir invitées

au préalable de présenter leurs observations.

La Cour de cassation a retenu que la victime d’un dol peut, « à défaut de demander

l’annulation de la convention, faire réparer le préjudice que lui ont causé les

manœuvres de son cocontractant en prétendant à une indemnisation pécuniaire

résultant de la perte d’une chance alors qu’elle aurait pu contracter à des conditions

plus avantageuses, sous la forme de la restitution de l’excèdent de prix qu’elle a été

conduite à payer ».

Et:

« En rejetant la prétention des demandeurs en cassation au motif qu’ils ne

pouvaient obtenir réparation que de la « perte d’une chance d’avoir pu contracter à

d’autres conditions plus avantageuses», indemnisation qui selon les juges d’appel

n’était pas réclamée, ces derniers ont élargi le débat à un point de droit sur lequel les

parties étaient restées silencieuses, à défaut d’une contestation, sans les avoir invitées

au préalable à présenter leurs observations et ont partant violé les dispositions visées

au moyen ».

Après cassation, les parties demanderesses initiales, intimées et demanderesses en

cassation, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont conclu par conclusions du 31 mai 2022

et du 5 décembre 2022.

PERSONNE1.), défendeur initial, partie appelante et défendeur en cassation a

conclu par écrits du 22 août 2022 et 16 mars 2023.

La société SOCIETE3.), défenderesse mise en intervention en instance d’appel par

la société SOCIETE1.) a conclu par un corps de conclusions notifié le 21 juin 2022.

Le curateur de la société SOCIETE1.), en faillite, n’a pas conclu.

Par ordonnance du magistrat de la mise en état du 5 mai 2023, l’instruction a été

clôturée et les plaidoiries ont été fixées au 27 septembre 2023.

3) Quant à l’étendue de la saisine de la Cour d’appel de renvoi

Dans leurs conclusions après cassation, les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.)

exposent que la Cour d’appel avait, sur appel principal de PERSONNE1.) et appel

incident de la société SOCIETE1.), confirmé que ces derniers ont commis à leur

encontre un dol par réticence et par manque d’information, leur causant un préjudice

moral indemnisable.

Par réformation, la Cour a rejeté leur demande en indemnisation de leur préjudice

matériel au motif, soulevé d’office, qu’ils n’auraient pas invoqué et réclamé

l’indemnisation de la «perte d’une chance d’avoir pu contracter à d’autres conditions

plus avantageuses », seul préjudice dont ils pourraient obtenir réparation dans une action

en indemnisation.

Les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) rappellent que les pouvoirs de la

juridiction de renvoi ne sont pas seulement limités à l’instance dans laquelle est

intervenue la cassation, mais encore dans cette instance, qu’aux dispositions qui ont fait

l’objet de la cassation, en l’occurrence d’avoir dit non fondée leur demande en obtention

de dommages et intérêts matériels.

Ils argumentent que la Cour de cassation a confirmé les juges d’appel en ce que la

victime d’un dol peut à défaut de demander l’annulation de la convention, faire réparer

le préjudice que lui ont causé les manœuvres de son cocontractant en prétendant à une

indemnisation pécuniaire résultant de la perte d’une chance alors qu’ils auraient pu

contracter à des conditions plus avantageuses.

Il y aurait dès lors lieu de débattre uniquement sur les dispositions relatives au type

de dommage matériel indemnisable et sur le montant du dommage matériel.

Le constat des fautes dolosives par réticence et par défaut d’information commises

par PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.), le lien causal entre la faute et le dommage

ainsi que les responsabilités délictuelles consécutives, resteraient acquis.

PERSONNE1.) ne se prononce pas sur l’étendue de la saisine de la Cour d’appel de

renvoi et ne contredit pas l’analyse faite par le mandataire des époux PERSONNE2.)-

PERSONNE3.) quant à la saisine limitée de la Cour d’appel de renvoi au seul chef de

l’indemnisation du préjudice matériel.

Appréciation de la Cour

La Cour de cassation sanctionne l’arrêt pour avoir soulevé ce moyen d’office sans

avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, partant du chef de la

violation d’une « forme de procédure » résultant de la méconnaissance du principe du

contradictoire et des droits de la défense.

Dès lors que le juge élargit le débat à des points de droit sur lesquels les parties

étaient restées silencieuses, à défaut d’une contestation, il y a lieu d’ouvrir un nouveau

dialogue (Jacques Boré et Louis Boré, La cassation en matière civile n§74.151 et suiv.,

Dalloz Action, éd. 2009/2010).

Quant à l’étendue de la saisine de la Cour de renvoi et l’envergure du « nouveau

dialogue » qu’il y a lieu d’ouvrir, il convient de se référer à l’article 28, alinéa 1, de la

loi modifiée du 18 février 1885 sur les pourvois et la procédure en cassation, qui dispose

que la cassation « remettra les parties au même état où elles se sont trouvées avant la

décision cassée ou annulée ».

La Cour de cassation retient de ce texte légal que la cassation « ne saurait avoir une

portée plus grande que le moyen qui lui sert de base alors même qu’elle a été prononcée

(…) dans le dispositif en termes généraux et qu’en conséquence, elle laisse subsister,

comme étant passées en force de chose jugée, toutes les dispositions de la décision

cassée, qui n’ont pas été attaquées par le pourvoi » (Cass. 12 février 1976, Pas. 23,

.281 ; Cass 11 mai 2000, Pas. 31, p. 289).

Dans un arrêt du 24 novembre 2022, la Cour de cassation a complété ce principe en

précisant que « la cassation qui atteint un chef de dispositif n’en laisse rien subsister

quel que soit le moyen qui a déterminé cette annulation » et que l’arrêt cassé du (…)

«avait en son dispositif confirmé le jugement du tribunal d’arrondissement, sans avoir

opéré de distinction entre les différents moyens présentés par l’appelant tendant à sa

réformation, de sorte que la cassation prononcée a remis en débat l’ensemble des

moyens invoqués par le demandeur en cassation à l’appui de sa demande en

réparation » (Cass. 24 novembre 2022, n°141/2022, numéro CAS-2021-00120 du

registre).

La Cour de cassation suit dès lors la jurisprudence traditionnelle belge selon laquelle

« il est de principe que l’annulation d’un jugement ou d’un arrêt, si généraux et absolus

que soient les termes dans lesquels elle a été prononcée, est limitée à la portée du moyen

qui lui a servi de base et qu’elle laisse subsister, comme passée en force de chose jugée

toutes celles des dispositions de l’arrêt qui n’ont pas été attaquées par le pourvoi ou qui

ont été maintenues d’après le rejet des moyens initialement proposés, à moins qu’elles

ne se rattachent aux autres chefs par le lien de l’indivisibilité ou d’une dépendance

nécessaire » (Cass.belge 30 avril 1914, Pas.belge, 1914, I, page 207)

Et:

« Si la Cour de cassation ne prend connaissance que des chefs de la décision

indiqués dans la requête introductive et qu’en règle la cassation est limitée à la portée

du moyen qui en est le fondement, la cassation qui atteint un chef du dispositif n’en

laisse rien subsister, quel soit le motif qui a déterminé cette annulation (Cass.belge. 8

janvier 2015, Pas. n°14, p.52).

Il en résulte que la cassation est limitée à la portée du moyen sur lequel elle est

fondée, avec effet absolu, tout en laissant subsister les autres chefs de décisions du juge,

à moins qu’ils ne soient indivisibles ou indissociables.

L’arrêt cassé du DATE3.), énonce :

« réformant,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en obtention de

dommages et intérêts pour préjudice matériel subi ».

Le pourvoi introduit par les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) reprochait à la

Cour d’appel d’avoir conditionné l’octroi de dommages et intérêts matériels à la

formulation par les parties d’une demande strictement circonscrite à la perte d’une

chance (1ière branche) et d’avoir retenu d’office, sans respecter le principe du

contradictoire, que ni le tribunal ni la Cour n’ont été saisis d’une demande en

indemnisation d’une perte d’une chance (6ième branche).

L’arrêt de la Cour d’appel est dès lors cassé dans la disposition relative au type du

préjudice matériel indemnisable et le respect du principe du contradictoire appliqué à ce

point.

La preuve des agissements et réticences commis par PERSONNE1.) et la société

SOCIETE1.), leur qualification en dol délictuel engageant leur responsabilité, le lien

causal entre la faute et le dommage, l’existence du dommage moral ainsi que son

évaluation ne sont dès lors plus en cause pour avoir acquis force de chose jugée au sens

de l’article 1351 du Code civil, à défaut d’avoir fait l’objet ni du pourvoi, ni d’un pourvoi

en cassation incident.

4) Quant au préjudice matériel réclamé par les époux PERSONNE2.)-

PERSONNE3.)

-

Principalement : la teneur de la demande initiale

Les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) argumentent principalement que,

nonobstant la conclusion en sens contraire de la Cour d’appel du DATE3.), leur

demande en indemnisation formulée en première instance et réitérée en instance d’appel

devant la Cour visait, au moins implicitement, l’indemnisation de la perte d’une chance

ayant consisté pour eux d’avoir pu acquérir l’immeuble à un prix moindre s’ils avaient

été informés du fait que la location des différents lots du bâtiment annexe n’était pas

autorisée.

Ils renvoient aux formulations de leurs conclusions récapitulatives présentées

devant la Cour d’appel le 2 avril 2020 dans lesquelles ils avaient exposé qu’ils n’auraient

jamais consenti à l’acquisition du bien immobilier au prix convenu, respectivement

n’auraient jamais conclu aux mêmes conditions, n’auraient pas acquis le bien

immobilier en bloc ou n’en auraient donné qu’un prix moindre, pour conclure qu’ils

avaient bien formulé une indemnisation d’une perte d’une chance.

La Cour de cassation - par l’emploi de l’expression « selon les juges d’appel », - ne

les aurait par ailleurs pas formellement contredits sur ce point.

Ils concluent à se voir allouer le montant réclamé du chef d’indemnisation de leur

préjudice matériel.

PERSONNE1.) conteste que les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) aient

formulé une demande en ce sens. Il souligne que leurs développements se seraient

limités à l’existence des éléments constitutifs des vices du consentement, au dol, à leur

erreur subséquente sur la substance de la chose et à la présence d’un vice caché. Ils

n’auraient que sommairement conclu quant au dommage matériel et encore uniquement

à la moins-value de l’immeuble. Ils auraient sollicité à titre de dédommagement le

paiement de l’équivalent du montant des loyers non-perçus.

Il conclut encore au rejet du rapport Wies du 5 août 2015 qui a été établi de manière

unilatérale et avant toute procédure judiciaire.

Le montant calculé et déterminé ne serait d’ailleurs pas celui de la chance perdue,

mais constituerait la somme des loyers non-perçus pour laquelle l’expert n’aurait retenu

qu’une perte de 75%, aurait appliqué un taux d’inoccupation évalué discrétionnairement

et aurait tenu compte de frais hypothétiques d’entretien de l’immeuble qui

incomberaient au propriétaire. Sur base de ces hypothèses et ce calcul, l’expert aurait

retenu que le montant de 417.600,- euros correspondrait à la moins-value de l’immeuble.

Appréciation de la Cour

La perte d’une chance se caractérise comme étant la privation d'une probabilité

raisonnable de la survenance d'un événement positif ou de la non-survenance d'un

événement négatif.

Le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle

d’information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter

à des conditions plus avantageuses et non par la perte d’une chance d’obtenir des gains

attendus (Cass. fr Civ 3, 3 décembre 2013, n°12-23,918).

Dans l’arrêt du DATE2.), la Cour de cassation a suivi la jurisprudence française en

retenant qu’en matière de vente immobilière, le seul préjudice indemnisable pour

l’acheteur, victime d’un dol, qui ne demande pas l’annulation de la venbte et la

réparation du préjudice matériel subsistant, est constitué par la « perte d’une chance

d’avoir pu contracter à d’autres conditions plus avantageuses ».

Le point quant au type du préjudice indemnisable est dès lors définitivement

tranché.

Les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) ont établi qu’au vu des critères de

salubrité, d’hygiène et de sécurité des logements donnés en location, de la

règlementation de la commune de ADRESSE5.) et au vu de l’état de la construction

actuelle, le bâtiment annexe ne peut être donné en location.

Le seul préjudice indemnisable consistant dans une « perte d’une chance d’avoir pu

contracter à d’autres conditions plus avantageuses », est constitué en l’espèce par la

perte de l’opportunité de négocier le prix vers la baisse et d’acquérir la structure

composée de plusieurs unités à un prix moindre ou de n’acquérir que la bâtisse

principale.

Le dommage indemnisable se limite ainsi à la seule perte de la chance proprement

dite et non au dommage matériel résultant du manque de gain de loyers. La réparation

d’une perte de chance doit être mesurée et se limite à la chance perdue et ne peut être

égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Toutefois la Cour constate que les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) n’avaient

formulé ni expressément, ni implicitement leur demande en ce sens et réclamé

l’indemnisation de la perte de l’opportunité d’avoir pu se trouver en meilleur position

face au vendeur au moment des négociations du prix de l’immeuble et éventuellement

obtenir une réduction du prix, mais avaient sollicité l’indemnisation pour la moins-value

résultant d’un manque à gagner futur, dont le montant a été calculé par rapport aux loyers

non perçus durant vingt ans.

-

A titre subsidiaire : la demande de requalification

A titre subsidiaire, les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) demandent à la Cour

d’appel de céans, de requalifier leur demande initiale en demande en indemnisation

d’une perte d’une chance telle que consacrée par la Cour de cassation par arrêt du 10

mars 2011 (n°18/11, numéro 2815 du registre) au visa de l’article 61 du Nouveau Code

de procédure civile et disposant que le juge tranche le litige conformément au droit et

qu’il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits sans s’arrêter à la

dénomination que les parties en auraient proposée.

Ils demandent d’en tirer les conséquences qui s’imposent, d’évaluer le montant de

leur préjudice matériel et de condamner les parties appelantes d’indemniser leur

préjudice matériel.

PERSONNE1.) considère que le pouvoir de requalification invoqué par les époux

PERSONNE2.)-PERSONNE3.) constitue pour le juge une simple possibilité et non pas

une obligation et la Cour d’appel aurait pu légitimement constater dans son arrêt du

DATE3.) qu’elle n’avait pas été saisie d’une demande en réparation de la perte d’une

chance.

Il souligne que dans l’affaire ayant fait l’objet de la décision de cassation citée du

10 mars 2011, le demandeur avait tout simplement omis de qualifier les faits et que la

Cour d’appel avait elle-même qualifié en droit les faits invoqués par le requérant.

En l’espèce les parties demanderesses auraient toutefois qualifié elles-mêmes, sans

ambiguïté aucune, leur demande dans l’acte introductif d’instance du 22 septembre

2015, puis dans l’acte d’appel du 12 mars 2019, comme constituant l’indemnisation de

la moins-value de l’immeuble et ont calculé leur préjudice par rapport au manque à

gagner chiffré à 417.600,- euros.

Appréciation de la Cour

La réparation d’une perte d’une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne

peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (cf. Cass

civ 1re, 19 avril 2002, n°00-13.314 ; Cass.soc. 18 mai 2011, n°09. 42.741).

La somme allouée à titre d’indemnisation de la perte ne peut donc être l’équivalent

du gain manqué.

Ainsi qu’il a été exposé ci-avant, le Tribunal et la Cour avaient été saisis d’une

demande en réparation du préjudice matériel consistant dans la moins-value du

complexe immobilier acquis suite au constat qu’il ne pourra pas, en l’état, être donné en

location par unités séparées.

Les demandeurs avaient chiffré leur préjudice, la moins-value, par rapport à la perte

probable des loyers à percevoir, partant par un manque à gagner futur.

L’article 55 du Nouveau Code de procédure civile dispose qu’à l’appui de leurs

prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et l’article

56 du même code interdit au juge de fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans

le débat, mais peut prendre en considération les faits non spécialement invoqués au

soutien de leur prétention.

L’article 61 du même code dispose que le juge tranche le litige conformément aux

règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte

qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties

en auraient proposée.

La qualification des faits peut être perçue comme étant « un pont entre le fait et le

droit ». Elle se réalise par le passage du concret à l’abstrait, à l’identification du fait

constaté à la notion juridique générale, qui permettra de le désigner et de lui appliquer

la règle qui le régit et de déduire de la qualification des faits telle que retenue, ses

conséquences légales exactes (cf. Jacques Boré/Louis Boré, La cassation en matière

civile, Dalloz Action, n°65.06 et 65.06, éd. 2009/2010).

La Cour de cassation retient que le juge doit rechercher, en respectant les droits de

la défense, « si sur base des faits spécialement invoqués » par la partie demanderesse

« à l’appui de sa prétention, les faits ne seraient pas susceptibles d’une autre

qualification (Cass 18 mars 2011, arrêt n°18/11, numéro 2815 du registre) et qu’il

appartient au juge de restituer « aux faits et actes litigieux leur qualification exacte, sans

que cette qualification imprime un caractère de nouveauté à la demande » (Cass 21 mai

2015, arrêt n°46/15, numéro 3476 du registre).

Il s’ensuit que :

-

le demandeur doit soumettre au juge un fait duquel il tire une prétention,

-

le juge doit, le cas échéant, requalifier le fait pour attribuer au fait la qualification

exacte,

-

ce sont les faits spécialement invoqués par les parties au soutien de leur prétention

qui déterminent le rôle du juge,

-

le juge peut prendre en considération des faits non invoqués au soutien des

prétentions des parties.

Le rôle du juge est dès lors circonscrit par le fait lui soumis par la partie requérante.

Il ne peut rien changer ou ajouter au fait.

En l’espèce, les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) ont précisé exactement leur

prétention (le « fait » du type de leur préjudice et le mode de calcul de l’indemnisation

de celui-ci) dans l’assignation introductive d’instance et dans leur acte d’appel comme

une demande d’indemnisation de leur préjudice matériel du chef de la moins-value du

bien immobilier acquis et pour avoir payé un prix trop élevé en raison de son caractère

inadéquat pour la location. Ils en concluent à une moins-value de la partie de l’immeuble

inapte à la location et chiffrent la moins-value à la somme des loyers non-perçus durant

vingt ans.

La prétention actuelle des époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) consiste en une

demande d’indemnisation de la perte de l’opportunité, au moment des pourparlers et de

la négociation du prix, d’acquérir le complexe immobilier le cas échéant à un moindre

coût vu que le bâtiment annexe était inapte à la location telle que projetée.

Cette prétention diffère de la demande initiale visant l’indemnisation de la moins-

value proprement dite d’un immeuble non apte à la location mais acheté et payé comme

tel et du manque à gagner des loyers durant 20 ans réclamé en instance d’appel pour

viser un autre type d’indemnisation et un autre montant susceptible d’être alloué à titre

d’indemnisation.

Cette demande ne saurait être requalifiée étant donné que la cause et l’objet de la

demande actuelle est différente de la demande introductive.

-

En ordre encore plus subsidiaire : L’indemnisation d’une perte d’une

chance

En ordre encore plus subsidiaire, les demandeurs concluent à se voir allouer le

montant initialement réclamé à titre de l’indemnisation d’une perte d’une chance qu’ils

formulent expressément en dernier ordre de subsidiarité dans leurs conclusions après

cassation.

PERSONNE1.) soulève l’irrecevabilité de cette demande formulée pour la première

fois en appel après cassation pour constituer une demande nouvelle de par son objet.

Appréciation de la Cour

L’article 592 alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile dispose qu’il ne sera

formé, en cause d’appel, aucune nouvelle demande, à moins qu’il ne s’agisse de

compensation ou que la demande nouvelle ne soit que la défense à l’action principale.

Le contrat judiciaire entre parties n’interdit pas aux parties de soulever en appel

d’autres moyens que ceux avancés en première instance, seules sont en effet prohibées en

appel les demandes nouvelles et non les moyens nouveaux.

Constitue une demande nouvelle en appel celle qui se différencie de la demande

originaire par un de ses éléments constitutifs, objet, cause ou partie. La cause pouvant

être définie comme un ensemble de faits allégué par les parties à l’appui de leurs

prétentions. La prétention constitue une véritable demande en justice, son objet est

constitué par ce qui est demandé par le requérant et se distingue du simple moyen dès

lors qu’une décision a été́ expressément sollicitée. Il faut entendre par moyens,

l’ensemble de la technique d’argumentation (moyens et arguments confondus) adoptée

par les parties pour soutenir une demande.

A la technique d’argumentation développée en première instance, une autre

technique peut être substituée au niveau de la Cour. Mais cette substitution reste

subordonnée à la même condition qui est qu’elle ne serve pas de prétexte à une

modification de l’objet initial de la demande qui changerait radicalement la physionomie

du litige par rapport à ce qu’elle avait été devant les premiers juges (JurisClasseur,

Procédure Civile , fasc.900-95 Appel – Effet dévolutif : Prétentions nouvelles, n°10 -12

et n°32-34).

La demande en réparation d’un préjudice certain et actuel, même si le montant est

contesté, se distingue en effet de la demande en réparation d’une perte d’une chance (en

ce sens : Cour 19 décembre 2021, arrêt civil numéro du rôle 18.127).

En première instance jusqu’en instance d’appel avant cassation, les époux

PERSONNE2.)-PERSONNE3.) avaient demandé la réparation de leur dommage

matériel résultant de la moins-value du bien acquis et ont chiffré cette moins-value par

rapport à la somme des loyers qu’ils ne percevront pas durant vingt ans.

La demande actuelle tend à l’indemnisation de la perte de la chance qu’ils auraient

pu contracter, en l’absence de la faute de PERSONNE1.), au moment des négociations

sur l’objet et le prix, dans une position de négociation plus forte afin d’obtenir des

conditions plus avantageuses, s’ils avaient su que le bâtiment annexe n’est pas apte à la

location.

Cette demande diffère de par son objet de la demande initiale ayant consisté à

demander l’indemnisation sous forme de réduction du prix de vente résultant de la

moins-value de l’immeuble, respectivement du manque des loyers à gagner.

La demande présentée par les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) en instance

d’appel après cassation ne constitue pas non plus une demande qui aurait été

virtuellement, potentiellement, comprise dans la demande initiale ou qui se rattacherait

à celle-ci par un lien suffisant aux prétentions originaires vu que la demande initiale

tendait à l’indemnisation de la moins-value de l’immeuble, calculée et chiffrée par

rapport à la perte des loyers futurs mais vise actuellement une opportunité manquée lors

des négociations.

Il s’ensuit que la demande à se voir allouer la somme de 417.600,- euros à titre de

dommages et intérêts correspondant à la perte de la chance d’avoir pu contracter à des

conditions plus avantageuses, est irrecevable pour différer par son objet de la demande

originaire en première instance en indemnisation de la moins-value du bien immobilier

et pour ne pas être implicitement ou virtuellement comprise dans celle-ci.

En conclusion du point 4) :

Il y a donc, par réformation, du jugement entrepris, lieu de dire la demande des

époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) en indemnisation de leur préjudice matériel

résultant de la moins-value de l’immeuble non fondée et de rejeter la demande des

acquéreurs en allocation de dommages et intérêts pour ce préjudice matériel.

La demande initiale des demandeurs ne saurait être requalifiée au motif qu’il s’agit

d’une demande différente de celle présentée en première instance.

La demande à se voir allouer des dommages et intérêts pour « perte d’une chance

d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses » présentée dans les

conclusions d’appel après cassation du 31 mai 2022, est irrecevable pour constituer une

demande nouvelle.

5) Quant à la société SOCIETE3.)

L’arrêt de la Cour de cassation a déclaré irrecevable le pourvoi en ce qu’il était

dirigé contre la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) et a laissé les frais du

mémoire en cassation signifié à la société SOCIETE3.) à charge des époux

PERSONNE2.)-PERSONNE3.), demandeurs en cassation.

La société SOCIETE3.) deamnde à se voir mettre hors cause au motif que l’arrêt de

la Cour d’appel du DATE3.) qui avait déclaré l’assignation en intervention forcée

dirigée en instance d’appel par la société SOCIETE1.) à son encontre irrecevable et que

cette disposition n’avait pas été attaquée par le pourvoi en cassation introduit par les

époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.).

La décision d’irrecevabilité de l’assignation en intervention serait dès lors coulée en

force de chose jugée à son encontre et elle ne ferait plus partie dans la continuation de

l’instance d’appel.

Elle conclut à sa mise hors cause et réclame une indemnité de procédure de 3.500,-

euros pour l’instance d’appel après cassation dirigée contre les époux PERSONNE2.)-

PERSONNE3.).

Les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) ne s’opposent pas à une mise hors cause

de la société SOCIETE3.) et rappellent qu’elles avaient elles-mêmes conclu le 2 avril

2020, à l’irrecevabilité de l’assignation par la société SOCIETE1.) en intervention dans

l’instance d’appel ayant conduit à l’arrêt cassé.

Le curateur de la société SOCIETE1.) n’a pas conclu.

PERSONNE1.) n’a pas pris position, la demande de la société SOCIETE3.) n’ayant

pas été dirigée contre lui.

Appréciation de la Cour

Par acte d’huissier du 12 mars 2019, la société SOCIETE1.) avait assigné la société

à responsabilité limitée SOCIETE3.) en intervention forcée devant la Cour d’appel, pour

la tenir quitte et indemne de toute condamnation à son encontre dans le cadre de l’affaire

principale et à lui voir déclarer commun l’arrêt à intervenir. Elle justifiait à ce moment

la mise en intervention par les pourparlers ayant précédé l’acquisition du bien

immobilier en présence de l’un des représentants de la société SOCIETE3.) qui serait

en possession d’un échange de courrier avec les acquéreurs de nature à établir qu’ils

auraient eu connaissance du fait que la mise en location des différents lots du complexe

immobilier n’était pas envisageable.

Par l’arrêt du DATE3.) ayant fait l’objet du pourvoi, la Cour d’appel avait déclaré

l’assignation en intervention forcée du 12 mars 2019 en instance d’appel irrecevable

pour priver la société d’un degré de juridiction.

Le pourvoi en cassation introduit par les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.)

était également dirigé contre la société SOCIETE3.), mais ils n’ont pas attaqué la

décision de mise hors cause.

La Cour de cassation a déclaré le pourvoi des époux PERSONNE2.)-

PERSONNE3.) irrecevable en ce qu’il était dirigé contre la seule partie de l’arrêt qui a

déclaré non fondée la demande de époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) en obtention

de dommages et intérêts et déchargé PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) de la

condamnation au paiement des dommages et intérêts et a laissé les frais de signification

du pourvoi à leur charge, les a condamnés à payer à la société SOCIETE3.) une

indemnité de procédure de 2.000,- euros et à supporter les frais de signification du

mémoire en réponse de ladite société.

La décision d’irrecevabilité de l’assignation en intervention forcée prononcée par la

Cour d’appel par arrêt du DATE3.) a dès lors acquis force de chose jugée.

6) Quant aux frais et honoraires d’avocat réclamés par les époux

PERSONNE2.)-PERSONNE3.).

La demande des époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) tend à se voir rembourser

sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, les frais d’avocat pour la procédure

suivie après l’arrêt de la Cour de cassation.

Par arrêt du DATE3.), la Cour d’appel a condamné PERSONNE1.) et la société

SOCIETE1.) à payer aux époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) la somme de 6.000,-

euros à titre de frais et honoraires d’avocat pour la première instance et a condamné

PERSONNE1.) et société SOCIETE1.) à leur payer le même montant pour l’instance

d’appel.

Par conclusions notifiées du 5 décembre 2022, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

demandent à se voir octroyer la somme de 11.500,- euros à titre de frais et honoraires

d’avocat engendrés « pour la présente instance depuis le renvoi de la procédure devant

(la) Cour suite à l’arrêt de la Cour de cassation ». Ils versent à titre de preuve le

règlement à titre d’acompte pour l’instance d’appel après l’arrêt de cassation.

PERSONNE1.) fait valoir que les parties adverses n’auraient pas introduit une

nouvelle instance d’appel et qu’ils se sont déjà vu allouer par arrêt du DATE3.), la

somme de 6.000,- euros pour l’instance d’appel.

En vertu du principe « non bis in idem », il ne pourrait pas être condamné deux fois

à indemniser le même dommage.

La Cour retient que la même instance d’appel se poursuit après l’arrêt de cassation.

Au vu de la saisine de la Cour limitée et au vu du sort de l’appel interjeté par

PERSONNE1.) et par la société SOCIETE1.), la demande des époux PERSONNE2.)-

PERSONNE3.) n’est pas fondée pour le frais exposés après la procédure de cassation,

les appelants en exerçant une voie de recours quant au préjudice matériel n’ont commis

aucune faute au sens de l’article 1382 du Code civil.

7) Quant aux indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre civile, arrêt

du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin

2003, II, n° 54, p. 47 ; Cour de cassation, 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N°

42, page 166).

S’agissant de la demande en obtention d’une indemnité de procédure de la société

SOCIETE3.) dirigée contre les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.), il convient de

rappeler qu’aux termes de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu'il

apparaît inéquitable de laisser à la charge d'une partie les sommes exposées par elle et

non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l'autre partie à lui payer le

montant qu'il détermine.

La société SOCIETE1.) et non pas les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.), avait

procédé en instance d’appel à la mise en intervention de la société SOCIETE3.).

La demande de la société SOCIETE3.) n’est donc pas fondée en ce qu’elle est dirigée

contre les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.)

Les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.)

réclament la condamnation de

PERSONNE1.) et de la société en faillite société SOCIETE1.) solidairement, sinon in

solidum, à leur payer le montant de 3.000,- euros à titre d’indemnité de procédure.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu débouter les époux PERSONNE2.)-

PERSONNE3.) de leur demande.

PERSONNE1.) demande une indemnité de procédure de 2.500,- euros. L’équité ne

commande toutefois pas, en l’espèce, de faire application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile. Cette demande est par conséquent à rejeter.

8) Quant aux frais

Il y a lieu de condamner la société anonyme SOCIETE1.) à tous les frais et dépens

de l’instance en relation avec la mise en cause de la société SOCIETE3.) avec distraction

au profit de Maître Nicolas DECKER affirmant en avoir fait l’avance.

Il y a encore lieu de condamner les époux PERSONNE2.)-PERSONNE3.) à tous les

frais et dépens de l’instance depuis l’arrêt de la Cour de cassation avec distraction au

profit de Maître Alex PENNING affirmant en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement,

statuant à la suite de l’arrêt de la Cour de cassation n°NUMERO5.) du DATE2.), dans

les limites de la saisine,

reçoit les appels de PERSONNE1.) et de la société anonyme SOCIETE1.),

les dit fondés,

réformant :

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en obtention de

dommages-intérêts pour préjudice matériel,

partant décharge PERSONNE1.) et la société anonyme SOCIETE1.) – de la

condamnation au paiement de la somme de 417.600,- euros avec les intérêts légaux à

partir du 22 septembre 2015,

reçoit la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en condamnation au

remboursement des frais et honoraires d’avocat pour la poursuite de l’instance d’appel,

la dit non fondée,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de PERSONNE1.) en

allocation d’une indemnité de procédure,

déboute PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande basée sur l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,

déboute PERSONNE1.) de la demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure Civile, ,

dit la demande de la société SOCIETE3.) à se voir allouer une indemnité de

procédure non fondée,

condamne la société SOCIETE1.) aux frais et dépens intervenus depuis l’arrêt de

cassation n°NUMERO5.) du DATE2.) en relation avec la société anonyme SOCIETE3.)

et en ordonne la distraction au profit de Maître Nicolas DECKER, avocat à la Cour

concluant, demeurant à Luxembourg qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens intervenus depuis

l’arrêt de cassation n°NUMERO5.) du DATE2.). et en ordonne la distraction au profit de

Maître Alex PENNING, avocat à la Cour concluant, demeurant à Luxembourg qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.