Landlord successfully terminates lease for major renovation; tenant ordered to vacate within three months.

Répertoire n° 1899/2023

E-BAIL-294/23

Audience publique du 11 octobre 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat à la

Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.) et

PERSONNE3.),

les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant par Maître Vãnia FERNANDES, avocat à

la Cour, demeurant à Luxembourg.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 5 juin 2023 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 28 juin 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 27 septembre 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires des parties entendus

en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 5 juin 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître

devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, principalement, pour voir

constater que le contrat de bail du 12 mars 2019 a été valablement résilié par courrier

du 2 novembre 2022 avec effet au 10 mai 2023, subsidiairement, pour voir prononcer

la résiliation du bail conclu entre parties pour motifs graves et légitimes, partant pour

voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui les occupent de leur chef dans les quarante jours de la notification du jugement

à intervenir. La requérante sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la

condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant contrat de bail du

12 mars 2019, elle a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une

maison d’habitation sise à L-ADRESSE2.) et que par courrier recommandé du 2

novembre 2022, elle a résilié ledit bail avec un préavis expirant le 10 mai 2023

pour « autres motifs graves et légitimes » conformément aux dispositions de l’article

12 (2) c de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Elle

explique qu’elle entend procéder à des travaux d’envergure dans ladite maison pour

la transformer en une résidence d’habitation à deux appartements. Elle fait valoir

qu’actuellement la maison ne comporte qu’une cuisine au rez-de-chaussée et une

salle de bains au premier étage et que pour réaliser la transformation en une

résidence à deux unités, il faudra faire démolir des murs, en ériger des nouveaux,

notamment afin de pouvoir installer une deuxième salle de bain au rez-de-chaussée

et une deuxième cuisine au premier étage. A cela s’ajouteraient des travaux aux sols

et aux murs, notamment pour poser des tuyauteries et des gaines électriques

nécessaires ainsi qu’une remise en peinture complète à l’intérieur.

Elle soutient que ces travaux sont incompatibles avec un maintien des locataires

dans les lieux loués. Si les parties défenderesses ont certes laissé entrer dans les

lieux les différentes firmes pour obtenir des devis, ces dernières refuseraient

néanmoins de libérer les lieux.

A l’audience des plaidoiries du 27 septembre 2023, la requérante maintient

l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans la requête. Elle explique que

lors de la signature du contrat de bail, les parties ont omis de préciser la date de

début du contrat, mais que le contrat a pris cours le 10 mai 2019. Elle donne encore

à considérer que le contrat contient une incohérence en ce qu’il indique que la durée

est indéterminée, mais qu’il se renouvelle par tacite reconduction d’année en année.

Elle estime qu’il y a lieu de retenir qu’il a été conclu pour une durée indéterminée.

En tout état de cause, la requérante fait valoir qu’elle a valablement résilié le bail par

courrier recommandé du 2 novembre 2022 avec effet au 10 mai 2023 et qu’elle a

ainsi largement respecté le préavis légal et conventionnel de trois mois.

Elle explique qu’elle entend transformer la maison d’habitation en résidence avec

deux appartements, qu’elle dispose d’ores et déjà de plans d’architectes, que

l’Administration du cadastre a validé la demande en division de l’immeuble et qu’elle

a également sollicité des devis auprès de diverses firmes pour la transformation.

Ainsi tout serait prêt pour commencer les travaux, sauf que les parties défenderesses

refuseraient de quitter les lieux.

Elle précise encore qu’elle était mariée avec PERSONNE4.), puis divorcée et

actuellement en partenariat légal avec lui. Elle soutient avoir obtenu la propriété de

l’immeuble suite au divorce, mais qu’PERSONNE4.) prend en main la direction des

projets de transformation de l’immeuble.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se rapportent à prudence de justice en ce qui

concerne la recevabilité de la demande en la forme. Quant au fond, ils demandent à

la voir déclarer non fondée.

Ils contestent l’intention réelle de la requérante de vouloir réaliser les travaux de

transformation et ils contestent également que les travaux projetés empêcheront leur

maintien dans les lieux loués.

Ils font valoir que par courrier du 1er février 2021, la requérante a tenté pour la

première fois de résilier le bail en avançant des fautes dans leur chef. Suite à la

contestation de cette résiliation, la bailleresse aurait envoyé un deuxième courrier de

résiliation en date du 27 avril 2021 en déclarant vouloir résilier le bail pour besoin

personnel dans le chef de son fils. Etant donné que cette résiliation ne respectait pas

les prescriptions légales, elle aurait encore tenté de résilier le bail en reprochant aux

locataires de ne pas entretenir la chaudière.

Compte tenu de ces trois tentatives échouées de résilier le bail, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) contestent qu’actuellement la bailleresse entend vraiment faire les

travaux projetés. Ils donnent à considérer que les devis versés en cause ne sont pas

encore signés, que le délai des offres est dépassé et que la bailleresse n’a même

pas encore déposé de demande d’autorisation de bâtir auprès de la commune.

Ils estiment ainsi que cette demande en résiliation ne constitue qu’une demande

fallacieuse pour mettre fin au contrat de bail. Ils font valoir que la véritable raison est

le fait qu’ils ont mis fin à la collaboration avec l’agence SOCIETE1.) qui les avait aidés

afin d’obtenir une certaine autonomie financière suite à leur arrivée au Luxembourg

en tant que réfugiés politiques.

Ils contestent finalement que les travaux projetés empêchent leur maintien dans les

lieux et soutiennent qu’il n’est pas nécessaire de perforer les murs et les sols pour

installer une deuxième cuisine et une deuxième salle de bains.

A titre subsidiaire, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à se faire accorder

un délai de déguerpissement de six mois. Ils affirment être réfugiés politiques en

provenance de Syrie, qu’ils ne parlent aucune langue du pays, qu’ils ne disposent

pas de contrat de travail et qu’ils ont six enfants mineurs à charge. Ils donnent à

considérer qu’ils ont toujours payé les loyers.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent finalement au rejet de la demande en

allocation d’une indemnité de procédure de la requérante.

PERSONNE1.) ne conteste pas avoir envoyé les lettres de résiliation invoquées par

les parties défenderesses. Elle soutient cependant qu’elle ne s’était pas fait assister

par un avocat à l’époque et qu’elle n’a pas réservé de suites à ces demandes en

résiliation du bail. Ces demandes en résiliation antérieures n’enlèveraient en rien son

intention de vouloir procéder à la transformation de l’immeuble et elle précise que

l’idée que son fils aille habiter un de ces appartements est toujours d’actualité.

Elle affirme ne pas encore avoir sollicité de demande d’autorisation de bâtir auprès

de la commune et ne pas encore avoir signé de devis alors qu’elle préfère attendre

l’issue de la présente affaire en justice. Elle soutient cependant que les préliminaires

sont faits, qu’elle a introduit une demande en division de l’immeuble auprès de

l’Administration du cadastre qui a donné son accord, qu’elle a payé un architecte afin

d’établir des plans et qu’elle a sollicité des devis auprès des différents corps de

métier. En ce qui concerne l’autorisation de bâtir, elle donne encore à considérer

qu’elle envisage uniquement des transformations à l’intérieur de l’immeuble.

Elle conteste formellement que la décision de SOCIETE1.) de ne plus accompagner

les locataires soit la raison de son intention de résilier le contrat alors que le

SOCIETE1.) n’est pas partie au contrat.

Elle insiste encore sur le fait que les travaux envisagés empêchent le maintien des

locataires dans les lieux, d’autant plus qu’il s’agit d’un ménage de huit personnes,

dont six enfants mineurs.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) maintiennent leurs contestations concernant la

véritable intention de la requérante.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été déposée dans la forme prévue par la loi.

Il ressort des pièces versées au tribunal que suivant contrat de bail signé le 12 mars

2019, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une

maison d’habitation sise à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel

de 2.250.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 200.- euros.

Il est stipulé au contrat que « Le contrat de bail est conclu pour une période

indéterminée, prenant cours le … 2019. Il est prolongé ensuite par tacite

reconduction d’année en année à moins qu’une partie ne le dénonce au moins trois

mois avant son expiration. »

A l’audience, la requérante explique que les parties ont oublié de remplir la date

d’entrée en vigueur et que le contrat a pris cours le 10 mai 2019. Compte tenu des

stipulations contradictoires de la clause précitée, elle estime que le contrat a été

conclu à durée indéterminée.

Les parties défenderesses n’ont pas remis en cause ces conclusions de la

requérante, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le contrat a pris cours le 10 mai 2019

et qu’il a été conclu pour une durée indéterminée.

PERSONNE1.)

a adressé un premier courrier de résiliation aux parties

défenderesses en date du 1er février 2021 en invoquant des fautes dans le chef des

locataires et elle leur a envoyé un deuxième courrier de résiliation en date du 27 avril

2021 en résiliant le bail pour besoin personnel dans le chef de son fils avec un préavis

de six mois.

Il résulte des éléments du dossier ainsi que des explications à l’audience que

PERSONNE1.) n’a pas poursuivi ces demandes en résiliation alors que les formes

légales n’étaient pas remplies.

Par courrier recommandé du 2 novembre 2022, PERSONNE1.) a informé

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) qu’elle entend rénover la maison louée pour la

transformer en deux appartements et qu’elle résilie le contrat avec un préavis

jusqu’au 10 mai 2023.

Il est constant en cause qu’au jour des plaidoiries, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

occupent toujours les lieux litigieux.

Il est de principe que si le locataire n’accepte pas la cause de la résiliation du bail

invoquée par le bailleur, il appartient à ce dernier de saisir le juge de paix en vue

d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et la condamnation du locataire à déguerpir

des lieux. Tant que la décision judiciaire de résiliation du bail n’est pas intervenue ou

n’a pas acquis autorité de chose jugée, le bail en état de prorogation légale subsiste

entre les parties qui sont maintenues dans les relations de bailleur et de locataire (M.

HARLES, Le bail à loyer, P. 31, n°171).

Le tribunal est dès lors amené à vérifier s’il y a lieu de résilier judiciairement le contrat

de bail conclu entre parties pour motif grave et légitime consistant notamment dans

les travaux de rénovation.

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat

portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient de cesser pour n’importe

quelle cause, est prorogé à moins que

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour

les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième

degré inclusivement,

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de

propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur

parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause,

il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif

grave et légitime en vue de procéder à des travaux de démolition, d’établir son

intention d’y procéder réellement.

Il n’est pas requis que les travaux projetés correspondent à une nécessité absolue

dictée par l’état de délabrement de l’immeuble ou des désordres graves l’affectant.

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour

l’immeuble donné à bail en lui apportant un supplément de confort et une plus-value,

le motif est à considérer comme justifié. Il en ainsi notamment d’un immeuble d’une

certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il

est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de

l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants

(cf. TAL XIV, 03.03.2015, n° du rôle 162 633) (cf. TAL, 29 septembre 2000,

n°64.134).

Permettre au bailleur de résilier un contrat de bail seulement dans l’hypothèse où il

envisage d’effectuer des travaux de rénovation absolument nécessaires et

indispensables, reviendrait à empêcher le bailleur à remettre les lieux aux normes du

confort moderne et d’apporter une plus-value à son bien qui présente une certaine

vétusté.

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans

les lieux du locataire, étant donné que ce dernier, aux termes de l’article 1724 du

code civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à

prendre lui-même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une

réduction du loyer pour perte de jouissance de l’immeuble pris en location pendant

la période des travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que

si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. M. Harles, Le

bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163) (TAL, XIV, n° 2021-

00298 du rôle, 10.5.2021).

En l’espèce, la bailleresse invoque comme motif grave et légitime des travaux de

transformation de l’immeuble actuellement unifamilial en une résidence à deux

appartements. A l’appui de ses affirmations, elle verse des plans d’architecte, un

courrier de l’Administration du cadastre et de la topographie validant le nouveau

cadastre vertical ainsi que plusieurs devis de divers corps de métier.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent que les pièces versées par la

requérante suffisent pour démontrer la réelle intention de PERSONNE1.) de

procéder à la transformation de l’immeuble, notamment au vu du fait qu’elle a dans

le passé tenté en vain de résilier le contrat de bail pour d’autres motifs. Ils font encore

valoir que PERSONNE1.) n’a même pas encore demandé d’autorisation de bâtir et

que les devis versés ne sont pas signés.

Le tribunal se doit cependant de noter que s’il est certes vrai que PERSONNE1.) a

tenté à deux reprises de résilier le contrat de bail pour faute grave, respectivement

pour besoin personnel, il résulte néanmoins des éléments du dossier qu’elle a depuis

lors engagé un architecte pour établir des plans détaillés pour la transformation de

l’immeuble en résidence et qu’elle a introduit un nouveau cadastre vertical à

l’Administration du cadastre et de la topographie qui a été dûment validé. La

requérante verse en outre des devis détaillés de plusieurs corps de métier pour la

transformation de l’immeuble en deux unités, l’installation d’une deuxième cuisine et

d’une deuxième salle de bains et des travaux d’électricité.

Compte tenu des démarches effectuées et des frais d’ores et déjà engagés par

PERSONNE1.), cette dernière établit à suffisance son intention de réaliser les

travaux projetés.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent encore que les travaux projetés soient

incompatibles avec leur maintien dans les lieux pendant la durée des travaux.

Il est constant en cause que

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

occupent

actuellement l’ensemble de la maison avec leurs six enfants mineurs et que la maison

comporte une cuisine et une salle de bain. Les travaux projetés prévoient de séparer

la maison en deux appartements avec à chaque fois une cuisine, une salle de bain

et une chambre à coucher.

Compte tenu de ces importants travaux de rénovation et du fait qu’à la fin aucune

des unités ne sera adaptée à une famille composée de deux adultes et six enfants,

il y a lieu de retenir que le maintien dans les lieux pendant les travaux est

incompatible avec les travaux projetés.

Le motif grave et légitime invoqué par la requérante est partant à suffisance établi.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) a valablement résilié le bail au 10 mai 2023 en

respectant le préavis légal. Il y a partant lieu de faire droit à la demande de la

requérante et de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux

loués, sauf à leur accorder un délai de déguerpissement de trois mois à compter de

la notification du jugement à intervenir.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient

de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15

du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

La demanderesse est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

dit que le contrat de bail a été valablement résilié pour motifs graves et légitimes

avec effet au10 mai 2023,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 3 (trois) mois à compter de la

notification du présent jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser les parties défenderesses dans la

forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.