Tenant's eviction claim dismissed; landlord awarded repair costs and partial loss of use damages.

Répertoire n° 1898/2023

E-BAIL-257/22

Audience publique du 11 octobre 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention,

initialement comparant par mandataire, actuellement défaillant,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants actuellement en

fonctions,

partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention,

comparant par Maître Tessa STOCKLAUSEN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 31 mai 2022 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 1er juillet 2022, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 12 octobre 2022.

Après huit refixations à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 27 septembre 2023.

Le mandataire de la partie défenderesse fut entendu en ses moyens et explications.

La partie demanderesse ne comparut plus, ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 31 mai 2022 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) s.à r.l. à comparaître devant

le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial pour :

-

voir dire que la partie défenderesse ne jouit pas des lieux en bon père de famille,

-

voir dire que la partie défenderesse ne respecte pas ses obligations en matière

de bail commercial,

-

voir constater la résiliation effectuée par courrier recommandé avec accusé de

réception daté du 14 février 2022, sinon pour voir prononcer la résolution, sinon

la résiliation du bail signé entre parties pour fautes graves dans le chef de la

partie défenderesse,

-

voir dire qu’il y a opposition à prorogation légale,

-

voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués dans un délai

de quinzaine à compter de la notification du jugement à intervenir,

-

voir constater que le propriétaire des lieux entend réaliser des travaux, de sorte

que le requérant ne peut accorder plus de droits qu’il n’en a lui-même,

-

partant voir prononcer la résolution, sinon la résiliation du contrat de bail signé

entre parties pour fautes graves dans le chef du preneur,

-

voir dire qu’il y a opposition à prorogation légale,

-

voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués dans un délai

de quinzaine à compter de la notification du jugement à intervenir.

Le requérant se réserve le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance suivant

qu’il appartiendra, notamment en ce qui concerne les loyers échus et à échoir, les

frais de remise en état, respectivement l’indemnité de relocation sur base de l’article

1760 du code civil.

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la condamnation de la partie

défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail du

15 mai 2017, il a donné en location à la société SOCIETE1.) s.à r.l. un commerce

café-restaurant dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.).

Il soutient qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire a une obligation

de jouissance en bon père de famille, ce qui implique également et nécessairement

un comportement social adéquat. Le locataire devrait ainsi s’abstenir de tout

comportement préjudiciable, éviter les inconvénients anormaux et de manière

générale tout abus de jouissance. Il devrait en outre entretenir les lieux loués.

Le requérant affirme qu’en l’espèce de nombreux désordres sont à constater et que

de nombreuses réparations ont dû être réalisées, ce qui justifierait la résolution, sinon

la résiliation du bail avec effet immédiat.

Il explique qu’en outre le propriétaire des lieux a décidé de procéder à des travaux,

de sorte qu’il ne peut accorder plus de droits au locataire qu’il n’en a lui-même.

A l’audience des plaidoiries du 27 septembre 2023, date à laquelle l’affaire a été

finalement plaidée après neuf refixations et deux dépôts de mandat des mandataires

successifs du requérant, la société SOCIETE1.) s.à r.l. explique qu’elle a quitté les

lieux le 15 août 2023 et que les clés ont été remises. Elle fait ainsi valoir que la

demande en résiliation du bail, suivie du déguerpissement, est à déclarer non fondée.

A titre reconventionnel, elle demande à ce que PERSONNE1.) soit condamné au

paiement de dommages et intérêts sur base des articles 1719, 1720 et 1721 du code

civil. Elle soutient qu’au courant des mois de juin à septembre 2022, elle a dû faire

intervenir plusieurs entreprises pour déboucher un canal d’évacuation des eaux

usées au niveau de la cuisine. Elle affirme que ces interventions étaient urgentes et

indispensables alors que les eaux usées inondaient les locaux du restaurant. Elle

explique avoir pris en charge toutes les factures en relation avec ces interventions

malgré le fait qu’elles touchent des réparations à charge du bailleur, respectivement

du locataire principal. Elle demande ainsi le paiement d’un montant total de 13.388.-

euros de ce chef.

Elle explique encore que pendant les travaux de remplacement de la conduite

d’écoulement dans la cuisine, le restaurant a dû être fermé pendant quatre jours et

elle évalue son préjudice pour la perte de gain au montant total de (4 x 1.500 =)

6.000.- euros dont elle réclame le paiement.

Elle demande également à voir condamner PERSONNE1.) au paiement de

dommages et intérêts à hauteur de 5.000.- euros pour défaut de jouissance paisible

des lieux.

Elle sollicite finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.), comparant initialement par mandataire, ne s’est plus présenté ni fait

représenter à l’audience du 27 septembre 2023 pour faire valoir ses moyens de

défense. En application des dispositions des articles 75 et 76 du nouveau code de

procédure civile il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à son encontre.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Le tribunal se doit de noter qu’aucune pièce n’a été déposée par les deux

mandataires successifs du requérant à l’appui de la requête introductive d’instance.

Il résulte des pièces versées par la partie défenderesse que suivant contrat de bail

commercial signé en date du 15 mai 2017, PERSONNE1.) a donné en location à la

société SOCIETE1.) s.à r.l. un local de commerce à usage de café-restaurant dans

un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

3.000.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 125.- euros.

Aux termes de la requête, PERSONNE1.) reproche à la locataire de ne pas user de

la chose en bon père de famille et que des réparations ont dû être effectuées sans

autre précision quant à la nature de ces réparations.

Il demande à voir constater qu’il a valablement résilié le bail par courrier recommandé

du 14 février 2022 en raison des fautes graves dans le chef de la locataire, sinon il

demande à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail. Il se prévaut encore de

travaux projetés par le propriétaire des lieux pour justifier la résiliation du bail.

Il convient de rappeler que la résiliation est un acte juridique par lequel l’une des

parties met unilatéralement fin au contrat. Il s’agit d’un acte unilatéral qui crée une

situation de droit, qui est en principe irrévocable, qui n’a pas besoin d’être renouvelé

et qui se suffit à lui-même, sans acceptation du cocontractant ni intervention du juge.

La résiliation par le bailleur met fin au bail, si le locataire ne s’y oppose pas et quitte

les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce que le juge prononce

le cas échéant la résiliation et le déguerpissement (Lex THIELEN, Le contrat de bail

en droit luxembourgeois, éd. 2020, n°215, p. 177).

A défaut de rapporter la preuve d’un quelconque manquement dans le chef de la

société SOCIETE1.) s.à r.l. à ses obligations découlant du bail, la demande en

résiliation du bail aux torts de la locataire est à déclarer non fondée.

Le tribunal note encore qu’aucune pièce n’est versée concernant de prétendus

travaux envisagés par le propriétaire des lieux, de sorte que la résiliation du bail n’est

pas non plus justifiée de ce chef.

Compte tenu du fait que la société SOCIETE1.) s.à r.l. a quitté les lieux en date du

15 août 2023, il y a lieu de retenir que le bail a été résilié d’un commun accord des

parties à cette date.

La demande tendant au déguerpissement du locataire est partant également à

rejeter, sinon en tout état de cause à déclarer sans objet alors que la société

SOCIETE1.) s.à r.l. a quitté les lieux depuis cette date.

La société SOCIETE1.) s.à r.l. reproche de son côté à PERSONNE1.) de ne pas

avoir respecté ses obligations de bailleur. Elle indique qu’en raison des canalisations

vétustes, elle a dû faire intervenir plusieurs entreprises pour déboucher un canal

d’évacuation des eaux usées au niveau de la cuisine. Elle affirme que ces

interventions étaient urgentes et indispensables alors que les eaux usées inondaient

les locaux du restaurant.

Elle demande ainsi, à titre reconventionnel sur base des articles 1719, 1720 et 1721

du code civil, à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer un montant total de

13.388.- euros pour des factures qu’elle affirme avoir prises en charge de ce chef.

L’article 1719 du code civil prévoit dans le chef du bailleur une obligation d’entretien,

de délivrance et de jouissance paisible. L’article 1720 du même code prévoit que le

bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute

espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent

devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous

les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le

bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts

quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En l’occurrence, il résulte des pièces versées ainsi que des explications fournies à

l’audience que la société SOCIETE1.) a effectivement déboursé la somme de

(1.088,10 + 1.111,75 + 142,14 + 387,28 + 456,29 + 10.155,60 =) 13.341,16 euros en

raison des problèmes récurrents de canalisations bouchées dans la cuisine du

restaurant.

Etant donné qu’il ne résulte pas des éléments du dossier que les canalisations ont

été obstruées et détériorées par le fait de la société SOCIETE1.), la demande en

paiement est à déclarer fondée pour le montant de 13.341,16 euros.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir condamner PERSONNE1.) à un

montant de (4 x 1.500 =) 6.000.- euros à titre de dommages et intérêts pour perte de

gain en affirmant que le restaurant a dû être fermé pendant quatre jours pendant les

travaux de remplacement de la conduite d’écoulement dans la cuisine.

Le tribunal se doit cependant de constater que la société SOCIETE1.) ne rapporte ni

la preuve d’avoir dû fermer son restaurant pendant quatre jours ni celle d’avoir

effectivement eu une perte de gain journalière de 1.500.- euros. Cette demande est

partant à rejeter pour ne pas être justifiée.

Il est néanmoins indéniable que la société SOCIETE1.) n’a pas eu la jouissance

paisible des lieux loués pendant plusieurs mois en raison des problèmes récurrents

de canalisations bouchées et des travaux de réparation.

Il résulte par ailleurs des pièces versées au dossier que suite à une plainte d’un autre

locataire, une visite de l’immeuble a eu lieu le 10 février 2022 en présence du

propriétaire, la société SOCIETE2.), de l’exploitant PERSONNE3.) et de son fils

PERSONNE1.) ainsi que de représentants de la Commune de ADRESSE3.), de la

Police grand-ducale et de l’Inspection sanitaire.

Après cette visite, Madame la bourgmestre de la Commune de ADRESSE3.) a

ensuite décidé que « les manquements et irrégularités constatés dans le rapport de

visite qui précède, plus particulièrement en matière de :

-

humidités et moisissures excessives,

-

des installations techniques de l’immeuble,

-

des voies d’évacuation en cas d’urgence,

-

de propreté en général,

-

d’hygiène de vie en général

soient éliminés par tous moyens appropriés, mais en tout cas selon les prescriptions

légales, et réglementaires et aussi selon les règles de l’art,

qu’il échet que soit le propriétaire soit l’exploitant, sinon les deux s’attèlent à

accomplir les régularisations nécessaires jusqu’au 31 mai 2022,

qu’en cas de non observation de cette injonction à constater, le cas échéant, lors

d’une nouvelle visite, Madame la bourgmestre se réserve le droit de procéder à la

fermeture des locaux en question, en vertu de ses compétences. »

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que le propriétaire de l’immeuble ou

PERSONNE1.) aient procédé à de quelconques remises en état suite à cet arrêté de

Madame la bourgmestre de la Commune de ADRESSE3.). Il en résulte seulement

que le bailleur principal a décidé de résilier le bail principal conclu avec

PERSONNE3.).

Compte tenu de ces considérations, le tribunal fixe ex aequo et bono les dommages

et intérêts pour cette perte de jouissance au montant de 1.500.- euros.

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour

de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) est à déclarer non

fondée.

Au vu de l’attitude de PERSONNE1.), il serait inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) s.à r.l. l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens,

de sorte qu’il y a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure fondée pour le montant de 750.- euros.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

constate que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a quitté les lieux

loués le 15 août 2023 et que le contrat de bail a été résilié d’un commun accord des

parties à cette date,

dit non fondées les demandes de PERSONNE1.) en résiliation judiciaire du bail et

en déguerpissement du locataire,

dit la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. en remboursement des frais de réparations fondée à hauteur de 13.341,16

euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. le montant de 13.341,16 euros (treize mille trois cent quarante-et-un euros

et seize cents),

dit non fondée la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.à r.l. pour perte de gain,

dit la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. en paiement de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible

fondée à hauteur de 1.500.- euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. le montant de 1.500.- euros (mille cinq cents euros),

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. en allocation

d’une indemnité fondée pour le montant de 750.- euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.à r.l. le montant de 750.- euros (sept cent cinquante euros) sur base des

dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.