Landlord's request for tenant eviction and witness testimony admitted on noise and nuisance grounds.

No. 1144/23

du 9 octobre 2023

Audience publique du lundi, neuf octobre deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

et :

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), assisté de son curateur

2) l’association sans but lucratif ASSOCIATION1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonction, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

parties défenderesses,

comparant par Maître Julie KEMMER, avocat, en remplacement de Maître

Olivier UNSEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits :

Suivant requête déposée le 14 août 2023 au greffe de la Justice de paix de

Diekirch les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître

devant le tribunal de paix de Diekirch à l’audience publique de vacation du

mardi, 5 septembre 2023, pour y entendre statuer sur le mérite des causes

énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 2 octobre 2023.

Maître Alain BINGEN, représentant de la partie demanderesse, donna lecture

de la requête introductive de l’instance et exposa l’affaire.

La représentante des parties défenderesses, Maître Julie KEMMER, fut

entendue en ses explications et moyens.

Le tribunal de paix de Diekirch prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience

publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch le 14 août 2023,

PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.), assisté de son

curateur l’association sans but lucratif ASSOCIATION1.), à comparaître

devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer,

pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et

ordonner son déguerpissement. Le requérant a encore sollicité l’allocation

d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

A l’appui de sa demande, le requérant a fait valoir que le locataire ne

respecterait pas son obligation de jouissance des lieux en bon père de famille.

Ainsi, il causerait du bruit pendant la nuit, sonnerait à n’importe quelle heure

chez n’importe qui ou taperait contre les portes, logerait des gens louches chez

lui, jetterait des déchets par la fenêtre et endommagerait la propriété d’autrui,

laisserait des vêtements, des chaussures ou des bouteilles de verre brisées dans

les escaliers ou y laisserait dormir des copains, empesterait tout l’immeuble

par l’odeur de haschich, menacerait les gens, etc. La situation se serait

aggravée au fil du temps et serait devenue insupportable.

PERSONNE1.) a encore offert de prouver moyennant audition de témoins les

faits suivants :

« Depuis l’année 2022, sans préjudice quant à la date exacte, à ce jour,

PERSONNE2.) est très agressif et irrespectueux envers les occupants de

l’immeuble sis à L-ADRESSE2.).

Ainsi, à de multiples reprises il a proféré des menaces contre les occupants de

cet immeuble à appartements. Il a sonné à n’importe quelle heure chez

n’importe qui pour qu’on lui ouvre la porte en bas et a commencé à crier. Il a

mis la musique à fond à n’importe quelle heure de la journée ou de la nuit. Il

a fait du brui à n’importe quelle heure. Il a jeté ses déchets par la fenêtre. Il a

jeté un tapis à l’arrière de l’immeuble. Ce tapis est tombé sur la vitre de la

voiture d’une voisine et a cassé le pare-brise.

Des bouteilles de verre brisées ont été retrouvées devant la porte d’entrée de

l’appartement de PERSONNE2.) sans qu’il ait pris la peine de les ramasser et

de nettoyer le couloir.

PERSONNE2.) a mis des vêtements et chaussures dans les escaliers de

l’immeuble à appartements.

PERSONNE2.) et ses visiteurs ont sonné à n’importe quelle heure de la

journée ou de la nuit chez les voisins et certaines des personnes qui lui ont

rendu visite ont dormi dans la cage d’escalier de la résidence.

A la fin du mois d’août 2023, sans préjudice quant à la date exacte,

PERSONNE2.) s’est promené dans le plus simple appareil dans les étages de

l’immeuble à appartements. Sur ce, plainte a été déposée à la police. ».

PERSONNE2.), assisté de son curateur l’association sans but lucratif

ASSOCIATION1.), s’oppose à la demande en raison de l’absence de preuve

des reproches allégués. Par ailleurs, ceux-ci seraient imprécis. A ce titre l’offre

de preuve ne serait pas pertinente et concluante. A titre subsidiaire, il y aurait

lieu de constater que les faits tels qu’allégués ne revêtiraient pas un caractère

suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail. Plus subsidiairement,

il a conclu à l’octroi d’un délai de déguerpissement de trois mois. Il a encore

sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 500.- euros.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la

chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui est donnée

par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de

convention.

Plus spécialement, le preneur est tenu d’occuper paisiblement les lieux et, de

ce fait, doit s’abstenir de tout comportement préjudiciable, non seulement à

l’égard du bailleur, mais encore à l’égard des autres locataires.

Le preneur ne peut troubler la jouissance des autres occupants par des tapages

prolongés et violents qui sont de nature à porter atteinte au repos des habitants

de l’immeuble (cf. Les Novelles, tome I, le louage de choses, n° 798).

La doctrine a tenté de définir la notion de « bon père de famille » reprise par

l’article 1728 du Code civil en retenant notamment que « le « bon locataire »

n’est pas assimilable à tel type de locataire parfait pris in abstracto. (…) Tout

dépend de la nature des lieux, de la personnalité des parties, des usages, et

des circonstances particulières à chaque cause » (Les Novelles, Le louage de

choses, Les baux en général, éd. Larcier 1964, p. 324, n° 793).

La preuve du manquement du locataire incombe à celui qui s’en prévaut et

donc, en l’occurrence, à PERSONNE1.).

En l’espèce, la partie requérante verse deux courriers d’autres locataires à

l’adresse de la gérance de l’immeuble ainsi que deux courriels d’une locataire

et un courrier de résiliation du 22 février 2023.

Ces éléments de preuve ne sauraient à eux tous seuls emporter la conviction

du tribunal et il y a lieu de conclure que les griefs que fait valoir le requérant

ne ressortent pas à suffisance des pièces versées au dossier.

L’offre de preuve est pertinente et concluante, de sorte qu’il y a lieu

d’admettre, avant tout autre progrès en cause, PERSONNE1.) à l’offre de

preuve par témoins telle que reprise au dispositif du présent jugement.

Il y a lieu de réserver le surplus de la demande.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

avant tout autre progrès en cause,

admet PERSONNE1.) à prouver par l’audition des témoins :

-

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

-

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE2.),

les faits suivants :

« Depuis l’année 2022, sans préjudice quant à la date exacte, à ce jour,

PERSONNE2.) est très agressif et irrespectueux envers les occupants de

l’immeuble sis à L-ADRESSE2.).

Ainsi, à de multiples reprises il a proféré des menaces contre les occupants de

cet immeuble à appartements. Il a sonné à n’importe quelle heure chez

n’importe qui pour qu’on lui ouvre la porte en bas et a commencé à crier. Il a

mis la musique à fond à n’importe quelle heure de la journée ou de la nuit. Il

a fait du brui à n’importe quelle heure. Il a jeté ses déchets par la fenêtre. Il a

jeté un tapis à l’arrière de l’immeuble. Ce tapis est tombé sur la vitre de la

voiture d’une voisine et a cassé le pare-brise.

Des bouteilles de verre brisées ont été retrouvées devant la porte d’entrée de

l’appartement de PERSONNE2.) sans qu’il ait pris la peine de les ramasser et

de nettoyer le couloir.

PERSONNE2.) a mis des vêtements et chaussures dans les escaliers de

l’immeuble à appartements.

PERSONNE2.) et ses visiteurs ont sonné à n’importe quelle heure de la

journée ou de la nuit chez les voisins et certaines des personnes qui lui ont

rendu visite ont dormi dans la cage d’escalier de la résidence.

A la fin du mois d’août 2023, sans préjudice quant à la date exacte,

PERSONNE2.) s’est promené dans le plus simple appareil dans les étages de

l’immeuble à appartements. Sur ce, plainte a été déposée à la police. ».

fixe jour et heure pour l’enquête à l’audience publique du jeudi, 26 octobre

2023 à 10.00 heures devant ce tribunal à Diekirch, « Bei der Aler Kiirch »

(près de la Vieille Eglise), en la salle des audiences no. 2, au rez-de-chaussée ;

fixe jour et heure pour la contre-enquête à l’audience publique du jeudi, 23

novembre 2023 à 10.00 heures devant ce tribunal à Diekirch, « Bei der Aler

Kiirch » (près de la Vieille Eglise), en la salle des audiences no. 2, au rez-de-

chaussée ;

dit que PERSONNE2.), assisté de son curateur l’association sans but lucratif

ASSOCIATION1.), doit déposer au greffe de la justice de paix au plus tard

pour le 6 novembre 2023 la liste des témoins qu’il désire faire entendre lors de

la contre-enquête ;

fixe jour et heure pour la continuation des débats à l’audience publique du

lundi, 4 décembre 2023 à 15.00 heures ;

réserve les droits des parties et les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des audiences

de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date qu'en tête et

avons signé avec le greffier.