Tenant eviction granted for non-payment; court rejects provisional execution due to lack of urgency.

Rép. no. 2533/23

Dossier no. L-BAIL-155/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 5 OCTOBRE 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée RODESCH

Avocats à la Cour, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par ses

gérants actuellement en fonctions, inscite au RCSL sous le numéro NUMERO1.), inscrite

au Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Gil

SIETZEN, avocat, en remplacement de Maître Rachel JAZBINSEK, avocat à la Cour, les

deux demeurant professionnellement à la même adresse,

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse, comparant initialement par Maître Martine KRIEPS, qui a

entretemps déposé son mandat, ne comparant pas à l’audience des plaidoiries.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

14 mars 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 26 avril 2023 à 9.00 heures, salle JP.0.15.

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du jeudi, 28 septembre 2023, lors de laquelle Maître Gil

SIETZEN, en remplacement de Maître Rachel JAZBINSEK, se présenta pour la partie

demanderesse, tandis que la partie défenderesse ne comparut pas.

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants

Suivant contrat de bail conclu en date du 25 mai 2020, ayant pris effet au 1er juin 2020 pour

une durée indéterminée, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un

appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance d’un loyer de 900 euros

et d’une avance mensuelle sur charges de 225 euros.

B. La procédure et les prétentions de la partie requérante

Par requête déposée en date du 14 mars 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de

PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, pour :

- voir résilier judiciairement le contrat de location conclu entre parties pour non-respect par

la partie défenderesse de son obligation de paiement des loyers et des charges aux

échéances convenues ;

- voir constater que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement

occupé à compter de la présente demande en justice, sinon à compter du prononcé du

jugement ;

- voir condamner la partie défenderesse à déguerpir du susdit logement avec tous ceux qui

l’occupent de son chef endéans les deux semaines à partir de la notification du jugement à

intervenir ;

- voir autoriser la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 4.100

euros, avec les intérêts légaux à partir du 25 janvier 2023, sinon à compter du prononcé du

jugement, jusqu’à solde ;

- voir ordonner que les intérêts légaux seront augmentés de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la signification du jugement en application de l’article 15

de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard ;

- voir fixer l’indemnité d’occupation à 1.125 euros par mois d’occupation, avance mensuelle

sur charges incluse, à partir du jugement à intervenir ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 1.000

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 155/23.

A l’audience des plaidoiries, la partie requérante a augmenté sa demande au montant total

de 10.850 euros.

Il échet de lui en donner acte.

PERSONNE2.) ayant initialement comparu par Maître Martine KRIEPS, qui a entretemps

déposé son mandat, n’a pas comparu pour les plaidoiries, de sorte qu’il convient de statuer

contradictoirement à son encontre en application des articles 75 et 76 du Nouveau Code de

procédure civile.

C. L’argumentaire de la partie requérante

Au soutien de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que nonobstant relances de paiement,

la partie défenderesse ne paie pas les loyers et charges au terme convenu, ce qui constituerait

un motif de résiliation du bail.

D. L’appréciation du Tribunal

La demande d’PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire

recevable en la forme.

L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit présenter

un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

En l’espèce, la partie requérante réclame paiement du loyer et des charges venus à échéance

après l’introduction de sa requête. Ladite demande ayant un lien suffisant avec la demande

initiale est à déclarer recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur

alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa

demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 25 mai 2020, ayant

pris effet au 1er juin 2020 pour une durée indéterminée, PERSONNE1.) a donné en location

à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance d’un

loyer de 900 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 225 euros.

Au vu du contrat de bail versé et à défaut de preuve de paiement des arriérés de loyers et

charges réclamés, la demande d’PERSONNE1.) est à dire fondée à concurrence de la somme

réclamée de 10.850 euros.

Il échet en conséquence de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme

de 10.850 euros, avec les intérêts légaux à partir du 28 septembre 2023, jour de

l’augmentation de la demande, jusqu’à solde.

En application des articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et intérêts de retard, les parties requérantes ont droit à la majoration du taux

d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

notification du présent jugement.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des

loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation

grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements

contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution

fautive.

Compte tenu des arriérés de loyers et de charges, il échet de retenir que PERSONNE2.) a

gravement manqué à ses obligations de locataire et ce manquement justifie la résiliation du

bail à ses torts exclusifs. Il y a partant lieu de prononcer la résiliation du bail conclu entre

parties pour faute grave dans le chef de PERSONNE2.) et de la condamner à déguerpir des

lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans un délai de quarante

jours à partir de la notification du présent jugement.

Au besoin, PERSONNE1.) est autorisé à faire expulser PERSONNE2.) des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef et à retirer tous les meubles et effets trouvés dans les

lieux loués, dans la forme légale et aux frais de la partie défenderesse, ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Il est admis que l'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le

propriétaire par le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non

seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de la partie requérante et de fixer l’indemnité

d’occupation à la somme de 1.125 euros par mois d’occupation.

Eu égard à l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à charge de la partie requérante

l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer, sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, une indemnité de procédure de

300 euros. La partie défenderesse est en conséquence condamnée à payer à la partie

requérante le montant de 300 euros.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse succombant au litige est à condamner aux frais et dépens de

l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande,

dit la demande d’PERSONNE1.) recevable et fondée,

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 10.850 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 28 septembre 2023, jusqu’à solde.

ordonne la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à partir de la notification du présent jugement,

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.),

partant, condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la notification

du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans la forme légale et à mettre ses meubles et effets

et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout aux frais de

PERSONNE2.) récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 1.125 euros,

dit fondée la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure à

concurrence du montant de 300 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 300 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI