Tenant's new claim for abusive termination dismissed; court declares itself incompetent on nullity grounds.

Répertoire No. 2514/23

L-BAIL-468/23

Audience publique du 5 octobre 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-1321 LUXEMBOURG, 336, rue de Cessange

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée, NCS AVOCATS SARL, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au RCS n° NUMERO1.),

inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, représentée par son gérant actuellement en fonctions, représentée

aux fins de la présente procédure par Maître Aline CONDROTTE, avocat à la

Cour, demeurant professionnellement à la même adresse

comparant par Maître Aline CONDROTTE, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.)

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE4.)

parties défenderesses

comparant par Maître Laura GUETTI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 14 juillet 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

4 septembre 2023.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

publique du 21 septembre 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Aline CONDROTTE et Maître Laura GUETTI

furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 14 juillet

2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant

le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer pour:

-

principalement voir condamner les parties défenderesses solidairement

sinon in solidum sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part,

à payer à la demanderesse le montant égal ou supérieur à une année de

loyers à titre de dommages et intérêts, soit la somme de 18.000 euros et

la restitution de la garantie bancaire, avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice, sinon à partir de la décision à intervenir,

-

subsidiairement voir condamner les parties défenderesses solidairement

sinon in solidum sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part,

à payer à la demanderesse la réparation du préjudice moral à hauteur de

2.000 euros et les frais occasionnés en raison du changement de

logement à hauteur de 10.000 euros ainsi que la restitution de la garantie

bancaire, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, sinon

à partir de la décision à intervenir,

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement sinon in

solidum sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer

à la demanderesse le montant de 2.925 euros « à titre d’indemnité, pour

le préjudice que constitue les frais et honoraires d’avocat que cette

dernière a dû engager »,

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement sinon in

solidum sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer

à la demanderesse le montant de 1.000 euros à titre d’indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile,

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement sinon in

solidum sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, aux

frais et dépens de l’instance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du Tribunal du 21 septembre 2023, la mandataire de PERSONNE1.)

a formulé la demande suivante: « principalement voir déclarer la résiliation

intervenue sur base du courrier du 29 mars 2022 abusive et subsidiairement voir

déclarer la résiliation intervenue sur base du courrier du 18 mai 2022 abusive. »

Les moyens d’incompétence, de nullité et d’irrecevabilité présentés par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

A l’audience du Tribunal du 21 septembre 2023, la litismandataire de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a soulevé in limine litis l’incompétence du

Tribunal saisi pour connaître de la requête introductive alors que la demande en

condamnation pécuniaire telle que formulée par PERSONNE1.) serait basée sur

l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Or, il serait de jurisprudence constante que les demandes en indemnisation d’un

préjudice basées sur cet article de loi ne relèveraient pas de la compétence spéciale

des Justices de Paix siégeant en matière de bail à loyer. Ainsi, PERSONNE1.)

aurait dû agir par la voie normale (citation/assignation) devant une juridiction

compétente siégeant en matière civile.

Quant à ce moyen tiré de l’action basée sur l’article 14 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ont également conclu sur la nullité de l’acte introductif d’instance, à savoir la

requête déposée le 14 juillet 2023, sinon à l’irrecevabilité de celui-ci.

En deuxième lieu, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont conclu à l’irrecevabilité

de la demande de PERSONNE1.) en ce qu’elle est basée sur l’article 12 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et telle que

formulée oralement à l’audience du Tribunal.

En effet, il résulterait de la motivation de la requête introductive que

PERSONNE1.) baserait une partie de ses demandes sur cet article de loi en faisant,

aux pages 3 et 4 de la requête du 14 juillet 2023, plusieurs développements quant

à la validité d’une résiliation du contrat de bail conclu entre parties.

Le dispositif de ladite requête serait cependant complètement muet quant à ces

points alors que seules plusieurs demandes en condamnation seraient formulées et

aucune demande en relation avec une violation alléguée de l’article 12 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation n’y figurerait.

La position de PERSONNE1.) quant aux moyens soulevés

Quant aux moyens d’incompétence du Tribunal et de nullité sinon d’irrecevabilité

de la requête pour ce qui est de ses demandes basées sur l’article 14 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, PERSONNE1.)

s’est rapportée à prudence de justice.

Quant au moyen d’irrecevabilité de ses demandes pour ce qui est de ses demandes

basées sur l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation,

PERSONNE1.)

a conclu au rejet du moyen soulevé par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

En effet, il résulterait clairement de la lecture de la motivation de la requête qu’une

demande serait formulée ab initio sur base de l’article 12 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation à savoir que la résiliation du contrat

de bail par les parties défenderesses sur base de deux courriers datés

respectivement au 29 mars 2022 et du 18 mai 2022 serait à déclarer abusive et

partant inopérante.

Il ne serait en effet pas nécessaire de préciser à nouveau dans le dispositif quelle

demande serait formulée précisément alors qu’une telle formalité ne serait pas

légalement prévue et alors que la motivation de la requête serait suffisamment

claire et précise.

Appréciation

A l’audience du 21 septembre 2023, la mandataire de PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) a non seulement formulé les moyens susmentionnés mais a

également pris position quant au fond de l’affaire.

Alors que le temps d’audience n’était plus suffisant de pouvoir laisser la

mandataire de PERSONNE1.) prendre position quant aux moyens développés de

l’autre côté de la barre, il fut convenu, de l’accord des parties, que le Tribunal se

prononce, par jugement séparé sur le bien-fondé des différents moyens de

procédure exposés ci-dessus.

Quant à la compétence du Tribunal respectivement la recevabilité de la demande

en dommages-intérêts sur base de l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation

Le mandataire judiciaire de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a conclu à

l’incompétence du tribunal saisi en vertu des dispositions de l’article 3-3° du

nouveau code de procédure civiles pour connaître d’une demande en obtention de

dommages-intérêts sur base des dispositions de l’article 14 de la loi du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation alors qu’il s’agit d’une action de

nature civile laquelle, de surcroit, dépasse le seuil de compétence du tribunal de

paix saisi en matière civile.

Le mandataire judiciaire de PERSONNE1.) a déclaré se rapporter à prudence de

justice.

La jurisprudence estime que l’action en dommages-intérêts introduite par l’ancien

locataire contre le bailleur qui a négligé d’occuper les lieux loués aux fins admises

par le juge comme motif de résiliation du bail dans les trois mois qui suivent le

départ du locataire prend sa source dans l’article 1382 du code civil, cette action

doit dès lors être portée devant la juridiction compétente d’après les règles du droit

commun et non pas d’après la législation sur le bail à usage d’habitation. En effet

la relation contractuelle du bail entre les parties cesse à partir de la résiliation et

par son jugement mettant fin au bail le juge de paix épuise sa compétence: un

nouveau litige entre les mêmes parties, né d’un fait délictuel postérieur aux

relations contractuelles, ne peut pas être considéré comme une contestation entre

bailleur et locataire et ne peut pas faire renaître la compétence exceptionnelle du

juge de paix en matière de bail à loyer (Lex THIELEN: Le contrat de bail : bail

résidentiel et bail professionnel, n° 392, Editions Promoculture-Larcier; Georges

KRIEGER: Le bail d’habitation, n° 168, Editions Saint-Paul; Tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, 1ère chambre, 6 janvier 2010, n° 3/2010, n° du

rôle 119.974; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 8ème chambre, 18 juin

2013, n° 138/2013, n° du rôle 138.853).

Il y a dès lors lieu de conclure que la demande de dommages-intérêts intentée par

PERSONNE1.) sur base des dispositions de l’article 14 de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation ne relève pas de la compétence du tribunal

saisi de sorte que ce dernier doit se déclarer incompétent pour déterminer s’il y a

eu une violation des dispositions de l’article 14 précité et de connaître de la

demande sollicitant l’allocation de dommages-intérêts formulée à titre principal,

soit à hauteur de 18.000 euros correspondant à une année de loyers et la restitution

de la garantie bancaire, et à titre subsidiaire, soit à hauteur de 2.000 euros

correspondant à la réparation de son préjudice moral, à hauteur de 10.000 euros à

titre de frais occasionnés en raison du changement de logement et la restitution de

la garantie bancaire.

Dans le même d’ordre d’idées, le Tribunal est également incompétent pour statuer

sur les moyens de nullité sinon d’irrecevabilité de la requête introductive.

Quant à la recevabilité des demandes formulées sur base de l’article 12 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

Le mandataire de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a conclu à l’irrecevabilité de

la demande adverse sur base de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation tendant à voir déclarer abusive la résiliation

du contrat de bail conclu entre parties alors qu’il s’agirait d’une demande nouvelle

par rapport à la requête introductive du 14 juillet 2023.

Le mandataire de PERSONNE1.) a conclu à la recevabilité de sa demande alors

qu’elle ne serait pas à considérer comme demande nouvelle. Au contraire, la

motivation de la requête introductive serait d’une précision telle que sa demande

afférente en ressortirait à suffisance.

Le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans l’acte introductif

d’instance.

Aux termes de l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile « L'objet du litige

est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont

fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois

l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se

rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

C’est le principe de l’immutabilité du litige.

Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu’à la condition que le principe

de la demande reste le même; les demandes nouvelles prohibées sont celles qui

diffèrent de la demande originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet,

par leur cause ou par la qualité des parties (Cour d’appel 12 juin 1986).

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas

déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif

d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses

éléments constitutifs, à savoir, les parties, l’objet et la cause. Toute demande

présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de

ces trois éléments est par conséquent irrecevable (cf. CA 24.09.1998, No. 20974).

En l’espèce, PERSONNE1.) ne conteste pas que la demande à voir déclarer la

résiliation du contrat de bail ne ressort pas du dispositif de la requête introductive.

La partie de la requête du 14 juillet 2023 relative à l’article 12 de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation a la teneur suivante:

« Attendu que l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, dispose que « Tout contrat de bail visé par la présente loi, à

l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient

à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que:

a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou

pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au

troisième degré inclusivement;

b. le locataire ne remplisse pas ses obligations;

c. il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur; le transfert

de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

Qu’en l’espèce, nous sommes en présence d’un contrat de bail à durée déterminée,

reconductible tacitement d’année en année et, dès lors soumis aux dispositions de

cet article;

Que la lettre de résiliation en date du 29 mars 2022 ne respecte pas ces

dispositions alors qu’il n’est pas établi l’existence de l’une des 3 causes permettant

au bailleur de résilier un contrat de bail;

Que par le courrier daté du 18 mai 2022, dans une tentative de régulariser le

courrier erroné du 29 mars 2022, le conseil des propriétaires évoque la nécessité

de réaliser des travaux comme motif légitime de la résiliation du contrat de bail

mais ne donne aucune précision quant aux travaux qu’ils évoquent, alors

qu’aucune mention n’en avait été faite dans la lettre de résiliation datée du 29

mars 2022;

Que de plus, tel que précisé ci-dessus, une annonce pour la location de

l’appartement a été mise en ligne en date du 6 avril 2022 par l’agence SOCIETE1.)

S.à r.l. avec effet au 1er juillet 2022;

Que cette annonce a été retirée suite au courrier du 2 juin 2022, envoyé par la

partie requérante à l’avocat des propriétaires;

Qu’il importe de constater notamment, quant à l’état des lieux effectué le 4 octobre

2022, que l’appartement en question est en parfait état et ne nécessite nullement

de nouveaux travaux;

Qu’après la sortie du logement par la requérante en date du 30 septembre 2022,

une annonce de location a été mise en ligne en date du 7 octobre 2022 par la même

agence immobilière qu’auparavant;

Qu’il y a partant lieu, d’en conclure que les parties adverses ont mis une pression

sur la partie requérante sur base de faux motifs afin qu’elle quitte ledit logement

au plus vite, pour le remettre en location à un prix plus élevé. »

Il ressort de la lecture de cette motivation que, certes, PERSONNE1.) fait mention

de l’article de loi en question et reproche à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

plusieurs agissements qu’elle qualifie de fautifs, mais qu’aucune demande à

l’égard des parties défenderesses n’est formulée.

PERSONNE1.) ne tire encore pas de conclusion juridique suite à ses

développements et ne formule aucun moyen juridique.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) formulée à l’audience du 21

septembre 2023 dans les termes suivants: « principalement voir déclarer la

résiliation intervenue sur base du courrier du 29 mars 2022 abusive et

subsidiairement voir déclarer la résiliation intervenue sur base du courrier du 18

mai 2022 abusive. » est à qualifier de demande nouvelle et partant irrecevable.

Quant à la demande en indemnisation des frais d’avocat et en allocation d’une

indemnité de procédure de PERSONNE1.)

Au vu de l’issue du litige les demandes formulées par PERSONNE1.) tendant à

l’indemnisation des frais d’avocats exposés par elle et tendant à se voir allouer une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile sont à déclarer non-fondées.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

allocation d’une indemnité de procédure

A l’audience du Tribunal, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont formulée une

demande reconventionnelle en allocation d’une indemnité de procédure à hauteur

de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE1.) a contesté cette demande.

Au vu de l’issue du litige et alors qu’il serait inéquitable de laisser à charge de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) l’intégralité des frais exposés dans le cadre de

la présente procédure, il y a lieu de faire droit à leur demande à concurrence de

500 euros.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme;

se déclare incompétent pour connaître des demandes de PERSONNE1.) basées

sur l’article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation;

se déclare

incompétent

pour statuer sur les moyens de nullité sinon

d’irrecevabilité de la requête introductive;

déclare irrecevable la demande de PERSONNE1.) de « principalement voir

déclarer la résiliation intervenue sur base du courrier du 29 mars 2022 abusive et

subsidiairement voir déclarer la résiliation intervenue sur base du courrier du 18

mai 2022 abusive » alors qu’il s’agit d’une demande nouvelle;

dit non-fondées les demandes de PERSONNE1.) en indemnisation des frais

d’avocats exposés par elle et en allocation d’une indemnité de procédure sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile;

donne

acte

à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

de

leur

demande

reconventionnelle en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile à concurrence de 1.000 euros,

la dit fondée et justifiée à concurrence de 500 euros;

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la

somme de 500 euros à titre d’ indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

laisse les frais à charge de PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT,

juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec

laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI