Tenant's emergency injunction request dismissed due to lack of urgency; landlord awarded procedural costs.

No. 1076/23

du 25 septembre 2023

Audience publique du lundi, vingt-cinq septembre

deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de référé en bail à loyer, a

rendu l’ordonnance qui suit dans la cause

e n t r e :

1)

PERSONNE1.), demeurant à D-ADRESSE1.), et

2)

PERSONNE2.), demeurant à D-ADRESSE2.),

parties demanderesses,

représentées par Maître Jérémy BERNARD, avocat, en remplacement de Maître

David GROSS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, assisté de

PERSONNE1.),

e t :

1) PERSONNE3.) et son époux

2) PERSONNE4.), demeurant ensemble à L-ADRESSE3.),

parties défenderesses,

représentées par Maître François GENGLER, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître José LOPES GONCALVES, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Diekirch, assisté de PERSONNE4.).

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 25 août 2023 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch, siégeant en matière de référés en bail à loyer, à l'audience

publique de vacation du mardi, 5 septembre 2023, pour y entendre statuer sur le

mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à cette audience.

Maître Lisa ZIMMER, représentante des parties demanderesses à cette

audience, exposa l’affaire et conclut à l’adjudication de sa demande.

Les parties défenderesses ne comparurent pas à l’audience.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré, prononça la rupture de celui-ci en

date du 8 septembre 2023 et refixa l’affaire à l’audience publique du lundi, 18

septembre 2023.

A cette audience, le représentant des parties demanderesses, Maître Jérémy

BERNARD, assisté de PERSONNE1.), réexposa l’affaire.

Maître François GENGLER, représentant des parties défenderesses et assisté de

Monsieur PERSONNE4.), fut entendu en ses explications et moyens de défense.

Sur ce, le tribunal de paix de Diekirch prit l’affaire en délibéré et rendit à

l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé

l `o r d o n n a n c e q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix en date du 25 août 2023,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de ce siège pour voir nommer un

expert avec la mission plus amplement définie au dispositif de la prédite requête.

Elles ont encore sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros.

Elles font valoir à l’appui de leur demande qu’elles seraient propriétaires

indivises d’un immeuble sis à ADRESSE4.) qu’elles auraient loué aux parties

défenderesses. Ce bail aurait pris fin le 31 juillet 2022, la résiliation anticipée

par les locataires faisant toutefois l’objet d’une procédure au fond. Une clause

du contrat de bail du 22 avril 2017 stipulerait que les locataires « s’engagent à

faire entretenir la façade avec tous les raccords de fenêtres et tablettes de

fenêtres dans la première année du bail. Le socle doit ainsi être refait pour

garantir l’étanchéité du bâtiment ». Or, l’étanchéité de la façade et celle du socle

seraient toujours affectées de sorte que l’immeuble ne cesserait de se dégrader.

Elles devraient d’urgence exécuter des travaux d’assainissement de la terrasse

ainsi que du garage qui présenteraient des problèmes d’humidité. Le mur

extérieur de la terrasse et du garage serait humidifié par la terrasse non étanche

et formerait une partie du socle et de la façade. Les travaux d’assainissement ne

pourraient ainsi avoir lieu avant que ne soit prouvé le manquement des anciens

locataires à leurs obligations contractuelles. Il serait indispensable que ces

travaux soient achevés vers la fin de l’automne, faute de quoi l’immeuble

risquerait de subir une détérioration progressive. Par ailleurs, les nouveaux

locataires devraient faire face à ces problèmes d’étanchéité. En raison de ces

circonstances, l’urgence serait donnée. La demande est basée sur l’article 15 du

nouveau code de procédure civile.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent à l’irrecevabilité de la demande

alors que la condition de l’urgence ne serait pas donnée. Ils soutiennent qu’il

existerait un litige entre le père des requérantes et le constructeur de la maison

érigée en 2011. Or, ladite société serait en faillite. Les travaux figurant au contrat

de bail auraient été exécutés en 2017 et un état des lieux aurait été dressé par un

huissier de justice. Ces travaux auraient été approuvés par les consorts

PERSONNE1.) et PERSONNE2.). L’avenant au contrat de bail initial n’aurait

contenu la moindre remise en question de ces travaux. Les rapports versés en

cause dateraient de l’année 2022 et les parties défenderesses auraient quitté les

lieux en août 2022. Les problèmes en question existeraient depuis fort longtemps

de sorte qu’il n’existerait aucune urgence. Subsidiairement, les anciens

locataires s’opposent à la demande d’expertise alors que les rapports

contrediraient la thèse des requérantes. En effet ces rapports fixent l’origine des

dégâts dans un défaut au niveau de l’étanchéité de la terrasse et non de la façade

ou de son socle. La demande ne serait donc pas fondée.

Les parties défenderesses ont formulé une demande en allocation d’une

indemnité de procédure de 2.000.- euros ainsi que de dommages-intérêts pour

procédure abusive et vexatoire de 2.000.- euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) y répliquent en donnant à considérer que les

pluies de l’été auraient fait empirer la situation de sorte que l’urgence à voir

instaurer une expertise contradictoire sur l’état actuel serait donnée. Par ailleurs,

la situation ne serait pas comparable à celle se présentant en 2022.

Il convient de relever, que l’article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation prévoit, que le juge de paix peut prendre par

ordonnance toutes mesures provisoires et rend applicables les articles 15, 16 et

17 du Nouveau Code de Procédure civile.

Suivant les dispositions de l’article 15 de ce code, le juge de paix peut, dans tous

les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à

aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et

prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit

pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble

manifestement illicite.

Il y a urgence toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire et ne

préjugeant en rien le fond met en péril les intérêts d’une des parties. En ce qui

concerne plus particulièrement la matière de l’expertise sollicitée en référé sur

le fondement de l’urgence, celle-ci se confond avec le caractère imminent de la

disparition des traces matérielles qu’il s’agit de constater, le caractère proche de

l’évanouissement d’un état de fait dont il y a lieu de conserver ou d’établir la

preuve, l’imminence de la perte d’une preuve tangible résultant de la nature

intrinsèque de la chose ou du fait à prouver.

L’urgence a un caractère relatif et s’apprécie au regard de la possibilité d’obtenir

satisfaction devant le juge ordinaire. Elle a encore un caractère objectif en ce

qu’elle résulte de la nature des choses et non des convenances des parties ou des

diligences plus ou moins grandes de celles-ci. L’urgence s’apprécie au moment

où la décision est prise (Cour 22 décembre 1992, n° 13.567 du rôle).

Si l’expertise peut encore être utilement ordonnée par le juge du fond, la

demande est dépourvue de tout caractère urgent.

Force est de constater, que la présente demande n’intervient qu’après

l’introduction d’une action au fond tendant notamment au paiement de

dommages et intérêts pour dégâts locatifs mais que dans le cadre de ce litige

aucune expertise n’a été sollicitée.

Il résulte encore des pièces du dossier qu’un rapport (« Leckageortungsbericht »

de SOCIETE1.)) a été dressé en date du 12 octobre 2022 constatant des

dégradations.

De surcroît un rapport subséquent de la société SOCIETE2.) du 17 octobre 2022

conclut que la problématique des infiltrations et de la présence d’humidité existe

depuis longtemps.

Il importe ensuite de souligner que les requérantes ne sont pas sans savoir que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont procédé en septembre 2017 à des travaux

auxquels ils étaient tenus en vertu du contrat de bail du 22 avril de la même

année. Depuis lors, et jusqu’à la date des plaidoiries dans le cadre de la présente

instance, les bailleresses n’ont émis la moindre réclamation à l’égard de leurs

anciens locataires qui ont quitté les lieux et les requérantes ont repris possession

de leur bien le 31 juillet 2022.

Si aux yeux des requérantes, des travaux d’assainissement peuvent à l’heure

actuelle paraître urgents, une mesure d’instruction ne l’est pas.

Cette négligence et cette passivité de la part des bailleresses excluent en effet

l’urgence. A défaut de toute preuve de circonstances ou de faits nouveaux

mettant en péril les intérêts des bailleresses et qui pourraient imposer une mesure

immédiate ou rendre insupportable l’attente d’une décision au fond, il n’y a en

l’occurrence ni urgence subjective, ni urgence objective pour instituer en référé

une expertise, une telle mesure pouvant encore être utilement ordonnée par le

juge du fond.

Il s’ensuit, que la demande est à déclarer irrecevable pour autant qu’elle est basée

sur le référé-urgence.

En ce qui concerne le référé-sauvegarde, il convient de relever, que suivant

l’article 15, alinéa 3, du nouveau code de procédure civile, le juge de référé peut

toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui

s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un

trouble manifestement illicite.

Il y a deux cas d’ouverture de ce référé, à savoir s’il y a lieu de prévenir un

dommage imminent et ensuite en cas de trouble manifestement illicite, lequel est

assimilable à une voie de fait. Dans ces cas, l’urgence est sous-jacente, alors

qu’il y a toujours urgence à prévenir un danger imminent et à faire cesser une

voie de fait.

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent l’institution d’une

expertise et non de faire cesser un trouble manifestement illicite ou de prévenir

un dommage imminent pour des faits qui remontent à plus d’un an et pour

lesquels des rapports ont été faits à la demande et en présence des requérantes.

Les conditions d’application n’étant pas données, la demande de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) est à déclarer irrecevable pour autant qu’elle est basée sur le

référé-sauvegarde.

Ayant succombé dans leurs prétentions, leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure est à rejeter.

En ce qui concerne la demande des parties défenderesses en obtention de

dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, il y a lieu de noter

que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute que si elle constitue

un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière

équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

En l’espèce une telle faute n’est pas rapportée, de sorte que la demande de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en obtention de dommages et intérêts pour

procédure abusive et vexatoire est à déclarer non fondée.

Le tribunal estime toutefois que les faits de la cause justifient la condamnation

de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de

procédure de 500.- euros, alors qu’il paraît inéquitable de laisser à charge des

défendeurs l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’ils ont

dû exposer pour faire assurer leur défense à une demande irrecevable.

PAR CES MOTIFS

Nous Lex EIPPERS, juge de paix à Diekirch, siégeant en matière de référé en

bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

recevons la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en la forme ;

la déclarons irrecevable ;

disons non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure ;

disons non fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en

obtention de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

disons fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en allocation

d’une indemnité de procédure à concurrence du montant de 500.- euros ;

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 500.- euros ;

condamnons PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des audiences

de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date qu’en tête et

avons signé avec le greffier.