Landlord's termination of lease for dilapidations dismissed due to lack of proof of necessity and urgency.

Rép. no. 2406/23

L-BAIL-443/23

AUDIENCE PUBLIQUE EXTRAORDINAIRE

DU VENDREDI, 1er SEPTEMBRE 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

1) PERSONNE1.),

2) PERSONNE4.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par la société PL&A SARL, société à responsabilité

limitée, établie et ayant son siège social à L-1449 Luxembourg, 2, rue de l’Eau, représentée

par Maître Brigitte POCHON, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse,

ET

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, faisant défaut.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 6

juillet 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 28 août 2023 à 09.00 heures, salle JP.1.19.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 28 août 2023, lors de laquelle

Maître Brigitte POCHON se présenta pour les parties demanderesses, tandis que la partie

défenderesse fit défaut.

Le mandataire des parties demanderesses fut entendu en ses moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

Par une requête déposée le 6 juillet 2023 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, PERSONNE1.) et PERSONNE4.) ont régulièrement fait

convoquer PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans pour :

- voir déclarer résilié le bail conclu entre parties depuis le 30 octobre 2022, sinon le résilier

judiciairement,

- voir condamner PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués dans le délai d’un mois à partir

de la notification du jugement,

- voir condamner PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 euros

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens

de l’instance.

Quoique régulièrement cité, PERSONNE3.) ne comparut pas à l’audience du Tribunal du 28

août 2023. Alors qu’il ne ressort pas du récépissé de la Poste qu’il ait été touché à personne,

il y a lieu de statuer par défaut à son égard.

Les moyens et prétentions de PERSONNE1.) et PERSONNE4.)

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE4.) font exposer que par un

contrat de bail signé le 1er juin 1999, ils ont donné en location à PERSONNE3.) un

appartement sis à L-ADRESSE2.).

L’immeuble en question serait actuellement dans un état vétuste et insalubre alors qu’il serait

affecté de moisissures et ne répondrait plus aux normes en ce qui concerne la protection

contre la propagation du feu.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE4.) versent un devis de travaux

établi par la société SOCIETE1.) SA le 21 juin 2023.

PERSONNE1.) et PERSONNE4.) font encore valoir qu’ils sont en discussion avec l’INPA

et la Police des Bâtisses de la Ville de Luxembourg aux fins d’élaboration d’un projet de

reconstruction alors que l’immeuble en question daterait du 19e siècle. Néanmoins, ces

expertises ne pourraient pas se faire dans un immeuble habité, de sorte à ce qu’il y aurait lieu

à ordonner le déguerpissement de PERSONNE3.) qui n’accepterait pas de déménager malgré

résiliation du contrat de bail.

A ce titre, les parties demanderesses versent deux courriers recommandés du 13 juin 2022 et

du 16 janvier 2023 dont il ressortirait une résiliation du contrat de bail par PERSONNE1.)

et PERSONNE4.) pour la date du 30 octobre 2022.

Sur question du Tribunal, le mandataire des parties demanderesses a précisé que la date de

résiliation serait « plutôt » à situer à la date du 31 mai 2023, soit un jour avant le prochain

anniversaire de la signature du contrat de bail le (1er juin 1999).

Appréciation

Il ressort du contrat de bail signé entre parties le 1er juin 1999 contient la clause suivante :

« Le présent contrat est fait pour une durée d’un an et continue tacitement d’année en année

si aucune des deux parties n’a dénoncé par lettre recommandée le présent contrat au moins

trois mois avant l’expiration du délai de location ci-dessus fixé. »

Aux termes d’un courrier recommandé du 13 juin 2022, PERSONNE1.) et PERSONNE4.)

ont déclaré vouloir résilier ledit contrat de bail pour les motifs sus-exposés (insalubrité et

inflammabilité) dans les termes suivants : « Je suis donc au regret de vous annoncer la

résiliation de notre contrat de location. En ce qui concerne le délai de votre déménagement,

je reste à votre entière disposition pour convenir d’une date précise. »

Cette lettre de résiliation ne stipule ainsi pas de délai de résiliation.

Alors que PERSONNE3.) n’avait pas réagi à cette résiliation, PERSONNE1.) et

PERSONNE4.) lui ont adressé un deuxième courrier recommandé le 16 janvier 2023 dont il

ressort « Je vous informe donc pour la deuxième fois de respecter la résiliation de notre

contrat de bail et d’envisager votre déménagement. »

Une nouvelle fois, aucun délai de résiliation n’est indiqué au locataire.

Aux termes des plaidoiries à l’audience,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE4.)

ont

volontairement omis l’indication d’un délai précis dans ces deux courriers alors qu’ils étaient

à la recherche d’une solution à l’amiable.

Il n’est est pas moins que le contrat en question ne saurait être résilié qu’à sa seule date

anniversaire (le 1er juin) avec un délai de préavis de trois mois.

Ces deux courrier en question respectant à chaque fois le délai de trois mois avant la

prochaine date anniversaire, il y a lieu de retenir que PERSONNE1.) et PERSONNE4.)

avaient l’intention de résilier le contrat de bail en question pour la date du 31 mai 2023.

En ce qui concerne la validité de la résiliation, il y a lieu de rappeler qu’en vertu de l’article

12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que :

a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les

faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré

inclusivement ;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations ;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur.

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux de

réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif grave et

légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux, que

son intention d’y procéder réellement.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le

juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des travaux.

Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux

qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de

remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la

résiliation du bail (TAL 29.09.2000, n° du rôle 64134).

Les travaux doivent cependant correspondre à une réelle nécessité et être commandés par

l’urgence. (TAL 16.03.2001 n° rôle 66366) (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163)

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux

du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du Code civil, est contraint

de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la

rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des

lieux pris en location pendant la période des travaux.

S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des

travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement, le maintien

dans les lieux du locataire est possible. (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-

rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no.163)

Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et

légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE4.) soutiennent que l’immeuble en question,

situé à ADRESSE3.), quartier de ADRESSE4.), serait dans un état de délabrement avancé,

de façon à nécessiter de façon urgente une réfection intégrale.

Le courrier de résiliation du 13 juin 2022 contient la formulation suivante : « Vu l’état

insalubre (moisissure sur tous les étages côté pignon latéral), inflammabilité (aucune

protection contre le feu, cloisons, planchers, plafonds et escalier en bois légèrement

combustibles), je me vois censé de mettre l’immeuble conforme aux prescriptions octroyées

par les divers Services compétents. La maison qui date du début du 19ième siècle, se trouve

dans un état délabré et ne correspond nullement aux conditions sanitaires en vigueur.

Depuis un certain temps je suis en collaboration avec le Service de l’Institut National pour

le Patrimoine Architectural INPA et la Police des Bâtisses de la Ville de Luxembourg pour

élaborer un projet de reconstruction. Suivant la demande des représentants de ces services,

je dois d’abord libérer l’immeuble de tous les habitants, puis les hommes de l’art peuvent

définir le déroulement des travaux après l’exécution de trous de sondages et autres

expertises. »

Si l’état de vétusté de l’immeuble et une injonction des « services compétents » sont avancés

par PERSONNE1.) et PERSONNE4.), aucune preuve à cet égard n’est versée en cause.

En effet, les demandeurs se limitent à verser un simple courrier à l’INPA du 31 juillet 2023,

soit postérieure aux courriers susmentionnés marquant l’intention des bailleurs de résilier le

bail, dont on ignore enconre s’il a été suivi d’effet ou à quels éléments il se rapporte.

PERSONNE1.) et PERSONNE4.) se réfèrent à des « prescriptions » données en vue de la

nécessité de la réfection des lieux ne permettant pas le maintien dans les lieux des locataires,

or ils restent en défaut d’en apporter la moindre preuve (rapport de réunion, attestation

testimoniale etc).

Qui plus est, l’état de vétusté allégué n’est démontré par aucune pièce (pas de photographies,

de rapports d’expertise etc). Le devis de SOCIETE1.) SA versé en cause est encore muet

quant à l’état actuel de l’immeuble alors qu’il se réfère à des simples travaux de

transformation/reconstruction.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) et PERSONNE4.) restent en défaut de prouver que les travaux

projetés correspondent à une réelle nécessité et qu’ils sont commandés par l’urgence, de

façon à pouvoir justifier une résiliation du contrat de bail conclu avec PERSONNE3.).

L’impossibilité de maintien dans les lieux n’est encore pas rapportée.

Au vu des éléments qui précèdent, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE4.) tendant

à la confirmation de la résiliation unilatérale du contrat de bail du 1er juin 1999

respectivement tendant à la résiliation judiciaire dudit contrat de bail est à déclarer non-

fondée.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande en déguerpissement de

PERSONNE3.).

Au vu de l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile est également à déclarer-fondée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par

défaut à l’égard de PERSONNE3.) et en premier ressort,

reçoit les demandes en la forme ;

déclare les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE4.) tendant à la confirmation de la

résiliation unilatérale du contrat de bail du 1er juin 1999 respectivement tendant à la résiliation

judiciaire dudit contrat de bail non-fondées ;

rejette la demande en déguerpissement de PERSONNE3.) ;

déclare non-fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE4.) en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

laisse les frais de l’instance à charge de PERSONNE1.) et PERSONNE4.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge de paix

à Luxembourg, assisté de la greffière Sang DO THI, avec laquelle Nous avons signé le

présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT

Sang DO THI