Landlord wins rent arrears and eviction but tenant's chargeback claim requires further evidence.

N°

898/2023

du 24.07.2023

Audience publique extraordinaire de vacation du lundi, 24 juillet 2023

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Joël

DECKER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, demanderesse par reconvention, comparant par Maître

Samuel BECHATA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et encore

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intervenante volontaire, comparant par Maître Tanja RECKINGER, avocat, en

remplacement de Maître Fabienne RISCHETTE, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Diekirch.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 3 mai 2022 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique du vendredi, 9 juin 2022 à la Justice de

paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", pour y entendre statuer sur le mérite des

causes énoncées dans ladite requête.

A l'appel de la cause à l'audience publique du jeudi, 6 juillet 2023, l’affaire fut

utilement retenue, de sorte que les débats eurent lieu comme suit :

Maître Tanja RECKINGER intervint volontairement pour PERSONNE3.).

Maître Joël DECKER exposa le sujet de l’affaire et développa ses moyens.

Maître Samuel BECHATA et Maître Tanja RECKINGER furent entendus en

leurs explications et moyens

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré et fixa le prononcé à l’audience

publique du 17 juillet 2023 où il fut refixé.

Le Tribunal rendit à l’audience de ce jour à laquelle le prononcé avait été refixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Suivant contrat de bail signé en date du 29 juin 2018, PERSONNE1.) a donné en

location à Monsieur et Madame PERSONNE2.) un appartement sis à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.100.- € et d’une

avance sur charges locatives de 100.- € par mois.

Le 30 mai 2022, les parties ont signé un nouveau contrat de bail pour le même

bien. Le loyer mensuel a été fixé à 1.500.- € outre 100.- € de charges par mois.

Il est constant en cause et reconnu par les parties que seul PERSONNE2.) a signé

le contrat de bail bien que le contrat indique comme locataire «M. et Mme »

PERSONNE2.).

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Diekirch le 3 mai 2023,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal

de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, pour le voir

condamner au paiement du montant de 25.200.- € à titre d’arriérés de loyer et

d’avances sur charges locatives redus pour la période allant de janvier 2022 à mai

2023. Il a, en outre, conclu à la résiliation du bail en raison du non-paiement des

loyers ainsi qu’au déguerpissement du locataire.

A l’audience publique du 6 juillet 2022, PERSONNE1.) fait exposer que le loyer

du mois de mai 2023 a été payé, mais que les loyers et avances sur charges

locatives des mois de juin et juillet 2023 restent en souffrance de sorte qu’il

demande acte de l’augmentation de sa demande au montant total de (25.200.- € -

1.500.- € + 1.600.- € + 1.600.- €) 26.900.- €.

Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE2.) s’oppose à la demande en faisant valoir avoir payé en espèces

tous les loyers. Il affirme que les parties auraient eu une relation de confiance

mutuelle et que l’argent aurait été payé de la main à la main, raison pour laquelle

il ne disposerait que de quatre quittances. Il explique, en outre, avoir emprunté

auprès d’un ami les fonds nécessaires pour s’acquitter de sa dette locative et

avoir, en présence de cet ami, versé l’argent emprunté au bailleur.

Il conclut encore reconventionnellement au remboursement des charges locatives

d’un montant de 5.700.- €, soit 57 mois à 100.- €. Après compensation de cette

créance avec les loyers de juin et juillet 2023 redus, il conclut à la condamnation

du bailleur au paiement de la somme de 3.000.- €.

A l’audience publique, PERSONNE3.), épouse de PERSONNE2.), demande acte

de son intervention volontaire dans l’affaire dirigée contre son mari avec lequel

elle est en instance de divorce. Elle affirme que les loyers auraient toujours été

payés de la main à la main. Elle conclut partant au rejet de la demande. Elle

explique encore que la solidarité ne s’appliquerait pas en ce qui concerne la

demande en déguerpissement et elle sollicite un délai de déguerpissement de trois

mois au moins.

L’INTERVENTION VOLONTAIRE

Un époux peut signer seul un bail en tant que locataire, l’autre époux n’est en

principe pas engagé par ce bail sous réserve de la solidarité des époux pour les

dettes ménagères.

Le droit luxembourgeois, contrairement aux droits français (article 1751 du Code

civil français) et belge (article 215 du Code civil belge), ne connaît d’ailleurs pas

de disposition expresse protectrice des droits de l’époux qui n’est pas partie au

contrat de bail. En l’absence de telles dispositions prévoyant que les époux sont

systématiquement colocataires et afin de garantir le maintien dans les lieux loués

du conjoint survivant, non signataire du bail, le législateur a introduit l’article 13

dans la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, qui

dispose qu’« en cas de décès du locataire, le contrat de bail continue à durée

indéterminée au profit du conjoint ayant cohabité avec le locataire …. ».

Il s’ensuit que les effets du contrat de bail passé par un seul des époux ne peuvent

être étendus à son conjoint (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°31 ;

Marianne HARLES, Pas. 31, p. 296 ; TAL 13 juin 1996, nos 56.081 et 56.284 du

rôle).

En l’occurrence, le contrat de bail n’a pas été signé par PERSONNE3.) de sorte

que la demande est valablement introduite à l’égard de PERSONNE2.) seul.

Il y a toutefois lieu de donner acte à PERSONNE3.) de son intervention

volontaire.

LA DEMANDE PRINCIPALE

-

les arriérés de loyer

Le bailleur réclame le paiement du montant de 26.900.- € à titre d’arriérés de

loyer et d’avances sur charges locatives correspondant aux mois de janvier 2022

à juillet 2023. Il fait valoir que le locataire, ayant affirmé avoir besoin de

quittances pour se voir accorder des allocations de la part de l’Office social, aurait

abusé de sa faiblesse en lui faisant signer quatre quittances sans lui payer les

loyers afférents. A l’appui de son allégation, il invoque deux attestations rédigées

par PERSONNE2.) en langue perse accompagnées d’une traduction française

dans lesquelles ce dernier reconnaît ne pas avoir payé le loyer dont font état les

quittances. Il conteste en outre avoir reçu les 22.500.- € soutenant que

PERSONNE2.) aurait, pendant les années 2018 à 2021, toujours payé le loyer par

virements bancaires.

PERSONNE2.) verse quatre quittances de loyer établies par le bailleur qui

certifie avoir reçu le loyer des mois de mai 2022, de novembre 2022 (1.600.- €),

de décembre 2022 (1.600.- €) et de janvier 2023 (1.600.- €).

En ce qui concerne les quatre quittances produites en cause, il y a lieu de constater

qu’en application de l’article 1315 du Code civil, il incombe à celui qui a donné

quittance d’établir que celle-ci n’a pas la valeur libératoire qu’implique son

libellé (Civ. 1re, 3 juin 1998, Bull. civ I n° 195). Cette preuve ne peut en principe

être rapportée que dans les conditions prévues par les articles 1341 et suivants du

Code civil.

Cependant, la partie PERSONNE2.) n’a pas invoqué l’article 1341 du Code civil

devant le présent tribunal et ce dernier ne peut pas faire application d’office dudit

article.

En l’occurrence, la partie PERSONNE1.) entend rapporter la preuve de la

simulation par deux écrits émanant de PERSONNE2.).

PERSONNE2.) reconnaît dans ces écrits, traduits du perse, qu’il n’a pas payé le

loyer dont est fait mention dans les quittances.

La preuve de la simulation étant rapportée, le tribunal retient que ces quatre

quittances ne sont pas libératoires.

Le locataire soutient en outre avoir payé le montant total de 22.500.- € au bailleur.

Le locataire verse pour preuve l’attestation testimoniale de PERSONNE4.) du 3

juin 2023 selon laquelle le témoin atteste avoir prêté à PERSONNE2.) les

sommes de 6.000 € en date du 2 mai 2022, correspondant à 5 mois de loyer, de

7.500.- € le 11 octobre 2022, correspondant à 5 mois de loyer et 9.000.- € en date

du 11 avril 2023 pour 6 mois de loyer, montants qui ont été remis au bailleur en

présence du témoin.

Le bailleur soutient que l’offre de preuve par témoin est irrecevable au vœu de

l’article 1341 du Code civil. En effet, le paiement constituerait un acte juridique

et la preuve de trois paiements dont chacun était supérieur à 2.500.- € devrait être

rapportée par écrit. En ordre subsidiaire, il demande encore d’écarter l’attestation

testimoniale pour manque de crédibilité et de précision.

Conformément à l’article 1315 alinéa 2 du Code civil, la preuve du paiement

incombe au débiteur qui s’en prévaut.

Si l’on considère que le paiement est un fait juridique on doit admettre la preuve

par tout moyen.

Or, le paiement est traditionnellement qualifié d’acte juridique soumis à

l’exigence de la preuve écrite préconstituée de l’article 1341 du Code civil (cf.

De Page et Pierre Van Ommeslaghe : Traité de droit civil belge, tome II : les

obligations, volume 3, Bruylant 2013, n° 1467).

Suivant cette solution traditionnelle à laquelle adhère la majorité de la doctrine et

de la jurisprudence, le paiement de dettes de sommes d’argent est un acte

juridique soumis à l’exigence de la preuve écrite pour les sommes supérieures à

2.500 €, conformément à l’article 1341 du Code civil, sauf exceptions (en ce

sens : cf. Cour d’appel, 15 juillet 2009, n° 33163 du rôle ; TAL, 18 mai 2011, n°

131723 ; Cour d’appel, 15 mars 2023, n° CAL-2023-00002 du rôle ; Cour

d’appel, 29 mars 2017, n°43435 du rôle ; Cour d’appel, 6 mars 2008, n° 32150

du rôle ; Cour d’appel, 20 décembre 2007, n° 31986 du rôle).

Contrairement à l’argumentation de PERSONNE3.), ce n’est pas le montant de

chaque loyer pris isolément mais le montant de chacun des trois paiements qui

est à prendre en considération pour déterminer le seuil de 2.500.- €. Le locataire

ne peut pas se retrancher derrière un fractionnement de la dette pour se déjouer

des dispositions de l’article 1341 du Code civil.

De plus, il est difficilement compréhensible pour quelle raison le locataire n’ait

pas procédé par virement bancaire ou postal, qui constitue du même coup une

preuve littérale du paiement, ou ne se soit pas fait remettre une quittance. Ce

d’autant plus que par le passé le locataire a effectué des virements ou a exigé la

remise d’une quittance.

La demande dirigée contre PERSONNE2.) ne relevant pas de la matière

commerciale et les trois paiements invoqués dépassant le seuil de l’article 1341

du Code civil, la preuve du paiement ne peut pas être rapportée par témoin.

Il s’ensuit que l’attestation testimoniale doit être rejetée pour être contraire à

l’article 1341 du Code civil.

PERSONNE2.) est dès lors resté en défaut de rapporter la preuve qu’il a réglé la

somme de 26.900.- € au bailleur.

Il y a partant lieu de déclarer la demande en paiement des arriérés de loyer et

d’avances sur charges locatives fondée jusqu’à concurrence du montant de

26.900.

-

la demande en résiliation et en déguerpissement

Suivant l’article 1728, alinéa 2, du Code civil, le preneur a l’obligation de régler

le loyer aux termes convenus.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation.

En l’occurrence, le tribunal retient que le non-paiement des loyers est

suffisamment grave et renouvelé pour entraîner la résiliation du bail aux torts du

locataire.

La demande en résiliation du bail et en déguerpissement est partant à déclarer

fondée. Il y a partant lieu de condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui occupent les lieux de son chef dont notamment

PERSONNE3.).

La demande reconventionnelle

Le locataire réclame reconventionnellement la restitution des avances sur charges

locatives payées entre le 29 juin 2018 et le 1er mai 2023, soit 57 mois x 100.- €,

pour absence de décompte annuel.

A l’audience publique, le bailleur demande à se voir accorder un délai afin de

remettre au locataire les décomptes sollicités.

Concernant les charges locatives, l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit que :

« Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie

avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la

consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties

communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du

logement.

Le bailleur peut exiger le versement d’acomptes appropriés sur ces frais. Ces

acomptes peuvent être adaptés aux frais réellement exposés pour compte du

locataire au cours des exercices antérieurs.

Les charges communes à plusieurs logements sont réparties annuellement selon

un mode de computation à convenir entre les parties en cause.

Si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au

statut de la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la

législation relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions

de ce décompte à charge du locataire par application de la présente loi sont

présumées justifiées et échues. La preuve contraire est admise. »

Cet article impose au bailleur de justifier avoir déboursé lui-même pour le compte

du locataire les montants qu’il met en charge au locataire.

Dans le contrat de bail signé entre parties, elles ont stipulé que « la somme exacte

à payer pour les charges sera calculée après la lecture annuelle des calorimètres

et les compteurs concernés et la différence sera ou bien remboursée par le

propriétaire ou bien payée par les locataires ».

Le locataire est dès lors en droit d’exiger un décompte annuel des charges

locatives avec les explications requises.

Il est toutefois constant en cause et non contesté par le locataire que ce dernier

avec sa famille, composée de deux adultes et de deux enfants, occupe un

appartement et que pendant tout ce temps il a indubitablement consommé de

l’eau, du chauffage ou de l’électricité. De plus, ce n’est qu’à l’audience du 6

juillet 2023, qu’il a revendiqué pour la première fois un tel décompte.

Par ailleurs, le tribunal ignore si l’appartement donné en location est situé dans

un immeuble en copropriété et partant soumis au statut de la copropriété des

immeubles bâtis.

Au vu de ces considérations, le tribunal ordonne la réouverture des débats et

invite le bailleur à fournir soit les procès-verbaux de l’assemblée générale de la

copropriété ayant approuvé les comptes des charges se rapportant aux exercices

des années 2018 à 2022, soit des décomptes détaillés avec les pièces justificatives

de ces exercices afin de déterminer si les charges réellement consommées sont

supérieures ou inférieures aux avances payées.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme;

donne acte à PERSONNE3.) de son intervention volontaire ;

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande au montant total

de 26.900.- € ;

déclare la demande principale de PERSONNE1.) fondée ;

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

26.900.- € avec les intérêts légaux sur la somme de 23.700.- € à partir du 3 mai

2023 et sur la somme de 3.200.- € à partir du 6 juillet 2023, chaque fois jusqu’à

solde ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de 40 jours à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et tous ceux

qui occupent les lieux de son chef dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés;

donne acte

à

PERSONNE2.)

de sa demande reconventionnelle en

remboursement des avances sur charges locatives ;

refixe la demande reconventionnelle pour continuation des débats à l’audience

publique du jeudi, 19 octobre 2023 à 14.30 heures, salle 1, afin de permettre à

PERSONNE1.) de verser en cause soit l’approbation en assemblée générale des

comptes pour les exercices 2018 à 2022, soit les décomptes détaillés avec les

pièces justificatives pour ladite période ;

réserve les frais.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Marie-Thérèse SCHMITZ, juge de paix

directeur à Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en notre

audience publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch,

« Bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.