Landlord appeal dismissed; court confirms rent reduction due to wall demolition altering leased premises. 10 words.

Jugement N° 2023TADCOMM/0424 (bail à loyer)

Audience publique du vendredi quatorze juillet deux mille vingt-trois

Numéro du rôle : TAD-2023-00375

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Jean-Claude WIRTH,

premier juge,

Martyna MICHALSKA,

attachée de justice à titre provisoire,

Sandy WEIMERSKIRCH,

greffier assumé.

Entre:

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.),

inscrite au registre de commerce de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonction,

partie appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Patrick

MULLER, demeurant à Diekirch, en date du 20 février 2023,

comparant par Maître Joël DECKER, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch, en l’étude duquel domicile est élu,

et:

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

comparant par Maître Jean-Xavier MANGA, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg,

partie intimée aux fins du prédit exploit MULLER.

________________________________________________________

Le Tribunal :

Faits:

Par exploit du ministère de l'huissier de justice Patrick MULLER,

demeurant à Diekirch, en date du 20 février 2023, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en

fonction, a fait signifier à PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à

L-ADRESSE1.), qu’elle relève formellement appel du jugement n° 26/23

rendu par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à

loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, en son audience

publique en date du 5 janvier 2023.

Par même exploit

MULLER,

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) a fait donner assignation à PERSONNE1.) à comparaître à

l’audience publique du mercredi, 15 mars 2023, à 10.00 heures du matin,

devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière

d’appel justice de paix, pour y voir statuer sur le mérite des conclusions

du dispositif de l'assignation reproduite ci-après par procédé de

photocopie :

Cette affaire fut mise au rôle par les soins de la partie appelante et

inscrite au rôle sous le numéro TAD-2023-00375.

A l'appel de la cause à l'audience publique du 15 mars 2023, l’affaire fut

fixée à l’audience du 3 mai 2023 puis refixée à celle du 31 mai 2023.

A cette dernière audience, l’affaire fut utilement retenue et tant Maître

Joël DECKER que Maître Jean-Xavier MANGA exposèrent leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour le

jugement

qui suit :

Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant

en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier

ressort, a reçu la demande de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) en la forme, a donné acte à PERSONNE1.) de sa demande

reconventionnelle en réduction du loyer et a déclaré la demande

principale fondée.

Le premier juge a enjoint à PERSONNE1.) de donner accès au studio sis

à L-ADRESSE1.), au maître d’œuvre ou à tout corps de métier

intervenant sur le chantier, à partir d’une date à donner huit jours à

l’avance, et ce pendant la durée nécessaire pour réaliser les travaux

d’enlèvement du mur séparant le séjour de la chambre à coucher, a dit

que ces travaux doivent être réalisés dans le délai d’une semaine et a

réservé la demande en paiement d’une astreinte.

Le juge de paix a déclaré

la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.) fondée et a réduit le loyer à 700 euros par mois à compter

du début des travaux.

Les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

ont été rejetées et l’affaire a été refixé au rôle général.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 20 février 2023.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande au tribunal de dire

non fondée la demande reconventionnelle en réduction du loyer,

subsidiairement de ramener la réduction du loyer à 25 euros par mois,

sinon à tout autre montant inférieur à 100 euros à apprécier par le

tribunal.

Elle réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 750

euros pour la première instance et de 1.000 euros pour l’instance d’appel

et elle demande au tribunal de condamner la partie intimée aux frais et

dépens des deux instances.

A l’audience du 31 mai 2023, PERSONNE1.) demande au tribunal de

déclarer l’appel non fondé et de confirmer le jugement entrepris. Elle

relève appel incident en ce que le premier juge n’a pas fait droit à sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure de 500 euros pour

la première instance et elle réclame une indemnité de procédure de 750

euros pour la présente instance.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait valoir que ce serait à

tort que le premier juge a retenu que l’enlèvement du mur causerait un

trouble de jouissance au locataire, qu’il a fait droit à la demande de

PERSONNE1.) en réduction du loyer et qu’il a réduit le montant du loyer

mensuel de 800 euros à 700 euros à compter du début des travaux.

La société appelante soutient que

les travaux en question ne

modifieraient pas la forme des lieux loués mais les remettraient dans leur

état initial étant donné que le contrat de bail signé en date du 10 août

2017 retient que le salon et la chambre à coucher constituent une seule

pièce.

Comme le bailleur ne causerait aucun trouble de jouissance au locataire,

une réduction du loyer ne serait nullement justifiée.

En l’occurrence, le tribunal constate que le juge de paix a correctement

apprécié les circonstances de la cause, par une motivation exhaustive,

et qu’il a, à juste titre, sur base des éléments du dossier et pour les motifs

que le tribunal fait siens, déclaré la demande reconventionnelle de

PERSONNE1.) fondée.

Il convient de relever que même si le contrat de bail ne fait pas

expressément état de deux pièces séparées, toujours est-il que le

locataire actuel n’a pas procédé à des transformations du studio et n’a

pas changé la configuration des lieux depuis la prise du bail, de sorte que

de l’accord du bailleur initial, la société SOCIETE2.), le locataire pouvait,

dès le début du bail en 2017, disposer d’une pièce salon/chambre

séparée par une cloison.

Or, la suppression

projetée

du mur en question constitue une

modification essentielle et définitive du logement pris en location, de

sorte que c’est à bon droit que le premier juge a, au motif que le bailleur

ne remplit plus son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible

de la chose telle qu’elle a été louée, fait droit à la demande en réduction

du loyer présentée par PERSONNE1.).

Compte tenu de l’impact des travaux de démolition du mur séparatif, il y

a encore lieu de confirmer le juge de paix en ce qu’il a réduit à 700 euros

le montant du loyer à partir du début des travaux.

Il convient encore de confirmer le premier juge en ce qu’il a rejeté les

demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure au motif que la condition d’iniquité n’est pas donnée.

Il résulte partant de ce qui précède que tant l’appel principal que l’appel

incident sont à déclarer non fondés.

Considérant qu’il n’est pas inéquitable que chaque partie supporte

intégralement ses propres frais irrépétibles, il y a lieu de débouter les

parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière d’appel

de bail à loyer, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

les dit non fondés,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en paiement d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance

d’appel.

Ainsi prononcé en audience publique au Tribunal d’arrondissement de et

à Diekirch, par Nous Chantal GLOD, vice-président près le tribunal

d’arrondissement, assistée du greffier assumé Sandy WEIMERSKIRCH.

Le greffier assumé

Le vice-président