Court declares lease terminated, orders tenant to vacate, and awards occupancy damages of 745 euros monthly.

Répertoire No. 2231/23

L-BAIL-182/23

Audience publique extraordinaire du 14 juillet 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la FONDATION POUR L’ACCÈS AU LOGEMENT, fondation oeuvrant dans

le domaine social et approuvée en tant que telle par règlement grand-ducal du 9

mars 2009, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre

des sociétés et du commerce de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée de RODESCH Avocats à la Cour,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), inscrite au Barreau de Luxembourg,

représentée par Maître Albert RODESCH, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant par Maître Gil SIETZEN, avocate, en remplacement de Maître Albert

RODESCH, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie défenderesse

comparant par Maître

Camille MASCIOCHHI, avocate

à la Cour, en

remplacement de Maître Barbara KOOPS, avocate à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 23 mars 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

4 mai 2023.

Lors de la prédite audience, Maître Barbara KOOPS se présenta pour

PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 6 juillet

2023.

A la prédite audience, Maîtres Gil SIETZEN, cette dernière en représentation de

la société à responsabilité limitée RODESCH Avocats à la Cour et Camille

MASCIOCCHI, en remplacement de Maître Barbara KOOPS, furent entendues en

leur moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une requête déposée le 23 mars 2023 au greffe du Tribunal de Paix de et à

Luxembourg, la FONDATION POUR L’ACCÈS AU LOGEMENT a cité

PERSONNE1.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail et

d’occupation sans droit ni titre, pour:

-

voir constater que le contrat de mise à disposition conclu entre parties a

valablement pris fin en date du 31 juillet 2022, sinon voir déclarer résilié

le contrat de mise à disposition et d’occupation d’un logement,

-

voir constater que la partie défenderesse est occupant sans droit ni titre du

logement sis à L-ADRESSE3.), à compter du 1er août 2022,

-

voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux dans un délai

de deux semaines à partir de la notification du présent jugement,

-

voir fixer l’indemnité d’occupation à 745 euros par mois d’occupation,

-

se voir allouer une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 600 euros, voir condamner

la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance et à voir assortir le

présent jugement de l’exécution provisoire.

A l’audience du Tribunal du 6 juillet 2023, PERSONNE1.) n’a pas autrement

contesté les revendications adverses sauf à se voir allouer un délai de

déguerpissement plus important, de préférence jusqu’à la fin de l’année 2023 sinon

au moins pour le 30 septembre 2023.

Appréciation

Par contrat de mise à disposition du 23 juillet 2019, la FONDATION POUR

L’ACCÈS AU LOGEMENT a donné en location à PERSONNE1.) un logement

sis à L-ADRESSE3.) pour un loyer de 615 euros à augmenter des avances sur

charges de 130 euros.

A l’audience du Tribunal, la FONDATION POUR L’ACCÈS AU LOGEMENT

demande à voir dire résilié le bail avec effet au 31 juillet 2022 et à voir dire que

PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Alors que ce contrat avait été conclu pour une durée de trois ans, il fut résilié par

un courrier recommandé du 26 janvier 2022 pour la date du 31 juillet 2022. Deux

mises en demeure sont restées infructueuses.

PERSONNE1.) n’a pas contesté la résiliation du contrat susmentionné pour la date

du 31 juillet 2022.

Au vu des pièces versées et en absence de contestations de PERSONNE1.), le

contrat de mise à disposition conclu entre parties a donc été valablement résilié à

la date du 31 juillet 2022.

Si le preneur se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il devient

occupant sans droit ni titre et l’ancien bailleur peut réclamer son expulsion et

obtenir paiement d’indemnités d’occupation; ces indemnités sont fixées en

fonction de la valeur locative du bien. (LA HAYE et VANKERCKHOVE; Le

Louage de choses, n° 367) Le propriétaire peut en outre obtenir des dommages et

intérêts si l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme fixé pour l’entrée

en jouissance et lui cause par ce fait un préjudice.

La demande en déguerpissement est partant à déclarer fondée. Il y a lieu

d’accorder un délai de déguerpissement d’un mois à PERSONNE1.).

PERSONNE1.) a ensuite admis qu’elle se maintient dans les lieux et qu’elle est

d’accord à payer l’indemnité d’occupation pour le montant réclamé de 745 euros

par mois.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. (Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406)

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge

du fond. (cf. Les Novelles: Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no 405

et suivants)

En l’occurrence, le montant réclamé n’est pas contesté de sorte qu’il convient de

fixer l’indemnité mensuelle redue à cette somme et de condamner PERSONNE1.)

à payer à titre d’indemnité d’occupation la somme de 745 euros par mois.

La partie demanderesse demande finalement la condamnation de la partie

défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 600 EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

A défaut d’avoir établi l’iniquité prévue par la loi, cette demande est à déclarer non

fondée.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux frais et

dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail et d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de PERSONNE1.),

reçoit la demande en la forme;

déclare résilié le bail entre parties avec effet au 31 juillet 2022;

dit que PERSONNE1.) occupe sans droit ni titre l’emplacement de l’appartement

sis à L-ADRESSE3.);

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement;

au besoin, autorise la partie demanderesse à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés;

fixe l’indemnité mensuelle d’occupation redue par PERSONNE1.) par mois

d’occupation sans droit ni titre à 745 euros;

dit non fondée la demande de la FONDATION POUR L’ACCÈS AU

LOGEMENT en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile, partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) à tous les frais de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI