Landlord's personal need termination rejected due to procedural defects and inconsistent justification.

Répertoire n° 1563/2023

E-BAIL-239/23

Audience publique du 14 juillet 2023

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Clémence REMIER, en remplacement

de Maître Sanae IGRI, avocat à la Cour, demeurant à Pétange,

et :

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître Frédéric VENEAU, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-sur-Alzette,

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F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

12 mai 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 26 mai 2023,

date à laquelle elle fut fixée contradictoirement au 28 juin 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires des parties demanderesses,

et défenderesses entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée en date du 12 mai 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement demandé la convocation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) à

comparaître devant le tribunal de ce siège pour « dire que le bail conclu le 1er mai 2023 est

résilié pour un besoin personnel dans le chef de la partie demanderesse, condamner

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au déguerpissement, condamner la partie défenderesse

à déguerpir des lieux loués par elles dans les huit jours à compter de la notification du

jugement à intervenir…., condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnité de

procédure de 1.500 € sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, les

condamner à tous les frais et dépens de l’instance, ordonner l’exécution provisoire de la

condamnation à intervenir pour les loyers échus…, voir réserver à la partie demanderesse

tous autres droits, dus, moyens et actions… »

Les parties requérantes font exposer que « en date du 7 janvier 2020, PERSONNE1.) a

adressé un courrier recommandé, également envoyé par courrier simple, à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.), qui les informe de la résiliation du contrat pour besoin personnel.

Suivant ce courrier, le bailleur souhaitait voir déclarer la résiliation du contrat de bail

afin de pouvoir reloger sa petite-fille PERSONNE5.)…. Malgré le courrier de résiliation,

les locataires se sont maintenus dans les lieux pendant plusieurs années. Un second

courrier de résiliation a été adressé en date du 5 avril 2022 aux consorts PERSONNE6.)

fixant un préavis jusqu’au 15 octobre 2022…En date du 18 novembre 2022, les locataires

ont demandé…un délai de résiliation jusqu’au 31 janvier 2023 afin de pouvoir se

reloger…Par un second courrier en date du 14 février 2023, l’ancien conseil des locataires

a sollicité un nouveau délai de déguerpissement jusqu’au 30 avril 2023. Par un courrier

du 3 mars 2023, Monsieur PERSONNE1.) a accordé une nouvelle fois ce délai. A ce jour

Monsieur PERSONNE1.) souhaite reloger sa fille, Madame PERSONNE7.) et son époux

PERSONNE8.) et leurs 3 enfants… »

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font valoir ne pas maîtriser la langue française et

soutiennent que les conditions de résiliation de la loi du 21 juin 2006 n’ont pas été

respectées. Ils contestent tout envoi par lettre recommandé, contestent que le délai était

respecté et contestent tout besoin personnel.

Suivant contrat de bail du 1er mai 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en

location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un appartement sis à ADRESSE2.),

moyennant un loyer mensuel avec charges de 950 €.

Par lettre du 7 janvier 2020 PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail moyennant un préavis

allant jusqu’au 1er mai 2020, en invoquant le besoin personnel de sa petite-fille

PERSONNE5.).

Il y a lieu de préciser que le courrier de résiliation du 5 avril 2022 est libellé comme suit :

« Nous venons vers vous concernant le contrat de bail qui nous lie. Nous nous voyons au

regret de devoir vous informer que nous mettons un terme à votre contrat de bail car nous

devons effectuer des travaux dans l’appartement que vous habitez… », de sorte que cette

lettre de résiliation a trait à des travaux à effectuer dans l’appartement loué et non pas à un

besoin personnel. A l’audience des plaidoiries les parties demanderesses insistent sur le fait

qu’ils se basent sur la résiliation intervenue en date du 7 janvier 2020 et elles demandent

que le contrat de bail « est résilié pour un besoin personnel ».

L’article 12-3 de la loi du 21 septembre 2006 est rédigé comme suit :

« Par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans le cas prévu au

paragraphe (2), point a [besoin personnel du bailleur], est de six mois. La lettre de

résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et

s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit

mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.

Il ne ressort pas des pièces versées en cause que le courrier de résiliation a été envoyé par

voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Le courrier ne fait pas non

plus état d’un préavis de six mois, mais de moins que 4 mois.

Il n’a partant pas respecté la procédure prescrite par l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre

2006.

S’y ajoute au vu de ce qui précède, que le besoin personnel invoqué dans la requête par les

parties requérantes dans le chef de leur fille est contredit par les arguments libellés dans la

lettre de résiliation du 7 janvier 2020 invoquant le besoin personnel dans le chef de leur

petite-fille.

Il s’ensuit que la résiliation unilatérale pour besoin personnel était irrégulière et que le bail

existant entre parties et conclu en date du 1er mai 2013 est toujours en cours.

Il y a partant lieu de déclarer les demandes en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement des locataires non fondées.

Exécution provisoire

Il n’y pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire alors que les

conditions d’application de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies.

Indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à

l'octroi d'une indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

P a r c e s m o t i f s

Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

r e ç o i t la demande en la forme;

d i t que la résiliation du contrat de bail du 1er mai 2013 est irrégulière et que le bail existant

entre parties est toujours en cours;

r e j e t t e la demande tendant à voir ordonner le déguerpissement de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.);

d i t qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

d i t non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure et en déboute;

c o n d a m n e PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance;

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Ben GAUDRON, qui ont signé le présent

jugement.