Landlord wins back rent and fees; new termination claim dismissed as inadmissible.

Répertoire n° 1547/2023

E-BAIL-173/23

Audience publique du 14 juillet 2023

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître Raphaël PETRULLO, en remplacement de

Maître Georges WIRTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

et :

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.) », représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

28 mars 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 26 avril 2023,

date à laquelle elle fut fixée au 21 juin 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires de la partie demanderesse

et de la partie défenderesse entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu le 14 mars 2022, et ayant pris effet le 1er juin 2022 la société

SOCIETE3.) SARL, changeant par après sa dénomination en SOCIETE1.) s.àr.l. a donné

en location à SOCIETE2.) s.àr.l. un hall artisanal et commercial, sis à ADRESSE2.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 11.173,50 € TTC.

Par requête déposée le 28 mars 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

SOCIETE1.) s.àr.l. fait convoquer SOCIETE2.) s.àr.l. à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière de bail pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 33.234 € à

titre d’arriérés de loyer et la somme de 28.650 € à titre de garantie locative, avec les intérêts

légaux à compter du jour de la demande en justice jusqu’à solde.

La bailleresse sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir quant à la

demande pécuniaire, la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité

de procédure de 250 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle

se réserve tous autres droits, moyens, dus et actions, dont notamment le droit d’augmenter

la demande pécuniaire en cours d’instance.

Les arriérés de loyer et la garantie locative:

A l’audience des plaidoiries du 21 juin 2023, SOCIETE1.) s.àr.l. modifie sa demande et

réclame la somme de 42.234 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de juin 2023 inclus,

déduction faite d’un paiement de 2.078 € du 8 juin 2023. La partie défenderesse ayant

constitué la garantie locative début avril 2023, la bailleresse renonce à ce volet de la

demande.

La demande de SOCIETE1.) s.àr.l. est, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant 42.234 € à titre

d’arriérés de loyer jusqu’au mois de juin 2023 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

A l’audience des plaidoiries du 21 juin 2023, SOCIETE1.) s.àr.l. demande encore la

résiliation du contrat de bail et le déguerpissement de la locataire.

L’article 53 du nouveau code de procédure civile pose le principe que l’objet du litige est

déterminé par les prétentions respectives des parties. Les prétentions des parties sont fixées

par l’acte introductif d’instance. Les prétentions doivent figurer dans la partie appelée

dispositif (Solus et Perrot, Droit judiciaire privé, tome 3 n° 68 et 140).

En obligeant le demandeur à faire connaître dans l’acte introductif d'instance l'objet de sa

prétention, le législateur a voulu non seulement que le défendeur pût répondre à cette

prétention, mais encore qu'il eût le moyen d'éviter le procès. Ce résultat ne saurait être

atteint si une demande nouvelle pouvait être introduite au cours du procès (v. Glasson et

Tissier T. II p. 898 no: 235; Garsonnet et Cézar-Bru T. I no: 434); (Justice de paix Esch-

sur-Alzette 16.11.1983).

La requérante ne s’est pas réservée le droit de formuler une demande nouvelle en résiliation

du bail et en déguerpissement de la locataire. Cette demande est partant à considérer comme

nouvelle par rapport à l’acte introductif d’instance et est dès lors irrecevable.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente

par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que

l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal

saisi.

Eu égard à l'importance des loyers demeurant impayés, il y a lieu d'ordonner l'exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer.

L’indemnité de procédure

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) s.àr.l. augmente sa demande en allocation

d’indemnité de procédure au montant de 1.000 €.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation luxembourgeoise, arrêt n° 60/15 du 2 juillet

2015).

Au vu des éléments du dossier, la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. est fondée jusqu'à

concurrence du montant de 400 €.

SOCIETE2.) s.àr.l., comparant initialement par mandataire, ne s’est plus présentée ni fait

représenter à l’audience du 21 juin 2023 pour faire valoir ses moyens de défense. En

application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de procédure civile il y

a lieu de statuer par jugement contradictoire à son encontre.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

d i t irrecevable la demande nouvelle de SOCIETE1.) s.àr.l. en résiliation du bail et en

déguerpissement de la locataire;

d i t fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. à voir condamner SOCIETE2.) s.àr.l. au

paiement du montant de 42.234 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’à mois de juin 2023

inclus;

c o n d a m n e SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à SOCIETE1.) s.àr.l. le montant de 42.234 €,

avec les intérêts légaux sur la somme de 33.234 € à partir du 28 mars 2023 et sur la somme

de 9.000 € à partir du 21 juin 2023, date des demandes en justice, jusqu’à solde;

d i t qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire;

d i t fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité de procédure,

c o n d a m n e SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à SOCIETE1.) s.àr.l. une indemnité de 400 €

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile;

c o n d a m n e SOCIETE2.) s.àr.l. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Ben GAUDRON, qui ont signé le présent

jugement.