Landlord's eviction and rent arrears claims dismissed; tenant's late payment accepted as tacit rent increase acceptance.

No. 867 / 23

du 14 juillet 2023

Audience publique du vendredi, quatorze juillet deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e:

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

e t :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par Maître Fanny BERREZAI, avocat, en remplacement de

Maître Elisabeth ALVES, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 7 février 2023 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l'audience publique du vendredi, 10 mars

2023, pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite

requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 10 juillet 2023.

Maître Daniel CRAVATTE, représentant de la partie demanderesse, donna

lecture de la requête introductive de l’instance et exposa l’affaire.

Maître Fanny BERREZAI représentante de la partie défenderesse, fut

entendue en ses moyens et explications.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 7

février 2023, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.)

devant le Tribunal de Paix de céans pour la voir condamner au paiement de

la somme de 1.000.- euros à titre d’arriérés de loyer pour les mois de mai

2022 à février 2023, voir résilier le contrat de bail entre parties ainsi que pour

voir ordonner le déguerpissement forcé de la locataire dans un délai de

huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir.

Il a par ailleurs réclamé l’exécution provisoire du jugement à intervenir quant

à la demande pécuniaire.

Dans sa requête, il s’est encore réservé le droit de réclamer ultérieurement

des loyers échus en cours d’instance ainsi que des dommages-intérêts.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir qu’en mars 2009, il

aurait loué son appartement sis à ADRESSE3.) à PERSONNE2.) au prix de

750.- euros par mois, charges comprises. En mars 2022, il aurait adressé un

courrier à sa locataire afin de demander une augmentation de ce loyer à 900.-

euros à partir du 1er mai 2022 en raison de l’augmentation du prix du mazout

et de l’électricité. La défenderesse n’aurait, malgré acceptation de

l’augmentation, adapté l’ordre permanent et viré les arriérés qu’en février

2023. En raison du lapse de temps important écoulé, ce retard de paiement

constituerait un motif de résiliation du bail. Celle-ci serait encore justifiée à

cause des bruits causés par la locataire et sa fille qui dérangeraient très

fortement les autres occupants de l’immeuble.

PERSONNE2.) s’y oppose en remarquant tout d’abord qu’elle se serait

conformée aux exigences du bailleur en réglant les arriérés et en adaptant ses

paiements mensuels. Elle estime que l’augmentation du loyer est contestable

en tant que telle mais qu’elle l’aurait néanmoins acceptée par peur des

éventuelles conséquences. Il s’agirait en effet d’une augmentation de loyer

dépassant les 5% autorisés par la loi. S’agissant du reproche tenant au tapage,

elle l’a formellement démenti en soulignant qu’au cours des 15 ans du bail,

il n’y aurait jamais eu de réclamations en ce sens. Elle estime que le

demandeur verserait des attestations de complaisance de deux autres

locataires. L’un d’eux y louerait depuis 9 ans mais ne se serait jamais plaint

auparavant. Une autre explication pourrait être une isolation acoustique

insuffisante qui ne serait pas imputable au locataire. En tout cas, sa fille ne

serait pas présente en semaine alors qu’elle résiderait dans un internat à

ADRESSE4.).

Par voie reconventionnelle, elle a requis que l’accès à la buanderie soit libéré

alors que le propriétaire aurait cadenassé la porte d’entrée audit local.

Elle a encore requis l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

En ordre subsidiaire, et pour le cas où la résiliation serait prononcée, elle

sollicite un délai adapté à sa situation, donnant à considérer qu’elle souffrirait

d’une tumeur au cerveau et que ses revenus seraient modestes.

PERSONNE1.) a maintenu son argumentaire relatif à l’acceptation du loyer

par la locataire et le caractère sérieux des troubles causés par la locataire et

sa fille, notamment en pleine nuit. Comme la buanderie ne ferait pas partie

de l’objet loué dans le contrat de bail et que son utilisation constituerait une

simple tolérance, la demande reconventionnelle serait à rejeter.

Il est constant en cause que par contrat de bail en date du 3 mars 2009, les

époux PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE2.) un

appartement sis à ADRESSE2.), et moyennant paiement d’un loyer mensuel

de 750.- euros, charges comprises.

Par courrier du 28 mars 2022, le bailleur a demandé une augmentation de ce

loyer à 900.- euros à partir du 1er mai 2022.

Par courrier du 16 mai 2022, PERSONNE1.) a déclaré résilier le bail entre

parties sans indication de motifs.

La demande en justice a été déposée le 7 février 2023 et PERSONNE2.) l’a

reçue le 8 février 2023.

Le 13 février 2023, PERSONNE2.) a effectué un virement portant sur les

arriérés de loyer et elle a adapté son ordre permanent au montant de 900.-

euros requis par le bailleur.

Le tribunal tient à remarquer qu’en cas de refus de l’augmentation par le

locataire, une demande en modification du loyer doit être présentée devant la

commission des loyers compétente. Comme il est parfaitement

compréhensible que PERSONNE2.) ait préféré attendre l’ouverture d’une

procédure afférente mais qu’elle a, sous l’impression de l’introduction d’une

action en justice tendant à la résiliation du bail et à son déguerpissement,

précipitamment procédé à l’adaptation du loyer et au règlement des arriérés,

partant à l’acceptation tacite de l’augmentation, le tribunal ne saurait voir en

son comportement un motif justifiant la résiliation d’un bail dont les termes

ont été respectés par la locataire depuis le 3 mars 2009.

PERSONNE1.) verse encore deux attestations testimoniales ainsi qu’un

courrier conjoint des deux auteurs des attestations afin d’établir que

PERSONNE2.) ne respecterait pas l’article 1728, point 1° du Code civil.

Force est de constater que ces dépositions manquent de précision alors

qu’elles ne permettent pas d’apprécier ni depuis combien de temps ni à quelle

fréquence se produisent les bruits tant diurnes que nocturnes.

Si le tribunal ne peut ignorer que le problème apparaît comme réel, il n’est

toutefois, et du moins à l’heure actuelle, pas encore de nature à justifier une

résiliation d’un bail qui, faut-il le rappeler, compte une durée de 14 ans.

Aucun fait semblable antérieur n’a été prouvé ni même allégué par le bailleur.

PERSONNE1.) est dès lors à débouter de sa demande tant en résiliation

judiciaire du contrat de bail que de celle en déguerpissement de la locataire.

Comme la buanderie ne figure pas parmi l’objet du bail, la locataire ne saurait

réclamer un accès à cette pièce et la demande reconventionnelle est donc

également à rejeter.

PERSONNE2.) a encore réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre,

arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars

2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

PERSONNE2.) n’ayant pas rapporté la preuve de l’iniquité requise, sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure est à rejeter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande recevable en la forme ;

constate que la demande en paiement d’arriérés de loyer est devenue sans

objet ;

déclare la demande de PERSONNE1.) en résiliation du bail et en

déguerpissement de la locataire non fondée, partant en déboute ;

déboute PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle ainsi que de sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix à Diekirch,

assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.