Tenant eviction granted for immediate effect; court confirms lease termination and orders vacating premises.

Rép. no. 2224/23

L-BAIL-703/22

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 13 JUILLET 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Sabine BENMAAMAR, avocat, en

remplacement de Maître Yves KASEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Frankie NLOM, avocat, demeurant à

Luxembourg.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

23 décembre 2022 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 25 janvier 2023 à 09.00 heures, salle JP.0.15.

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du jeudi, 15 juin 2023, lors de laquelle Maître Sabine

BENMAAMAR, en remplacement de Maître Yves KASEL, se présenta pour la partie

demanderesse, tandis que Maître Frankie NLOM comparut pour la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants

Suivant contrat de bail conclu en date du 1er mars 2006, ayant pris effet au 1er avril 2006

pour une période de trois ans, bail prorogé par tacite reconduction d’année en année,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.),

moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer de 950 euros, augmenté

en 2012 à 1.000 euros ainsi que d’une avance mensuelle sur charges de 175 euros, augmenté

à 200 euros.

B. La procédure et les prétentions des parties

Suivant requête déposée en date du 23 décembre 2022, PERSONNE1.) a sollicité la

convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, pour :

- principalement, voir confirmer la résiliation du bail avec effet immédiat intervenue par

courrier recommandé en date du 8 mars 2022, sinon subsidiairement voir prononcer la

résiliation du bail avec effet immédiat pour faute grave dans le chef de la locataire ;

- subsidiairement, voir confirmer la résiliation du bail moyennant préavis légal de trois mois

intervenue en date du 30 décembre 2021 avec effet au 31 mars 2022, sinon subsidiairement

voir prononcer la résiliation du bail pour les mêmes motifs ;

- voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués dans un délai de 8 jours

à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon dans un délai à impartir par le

tribunal avec autorisation du demandeur, et faute de déguerpissement du locataire dans le

délai imparti, à le faire expulser des lieux par la force publique le tout aux frais du

défendeur ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante un montant de 1.365,38

euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, notamment en ce qui concerne les

loyers et avances sur charges à échoir, avec les intérêts légaux à partir de la demande, sinon

à partir du jugement à intervenir ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de

procédure de 3.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir quant à la condamnation

pécuniaire à intervenir ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 703/22.

PERSONNE2.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000 euros.

C. L’argumentaire des parties

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait valoir que la partie

défenderesse n’a pas payé le loyer du mois de janvier 2019 d’un montant de 1.000 euros et

reste redevoir des arriérés de charges des années 2020 et 2021 d’un montant total de 365,38

euros résultant de la comptabilité des avances sur charges et des décomptes relatifs aux

années 2019 à 2021. Au vu de la vétusté des lieux loués, le requérant aurait décidé de réaliser

des travaux de rénovation d’envergure afin de se conformer aux standards actuels applicables

en matière d´hygiène, de sécurité et de salubrité des locaux donnés en location. Il renvoie

dans ce contexte aux différents devis qu’il verse en cause. Par courrier du 30 décembre 2021,

il aurait fait résilier le contrat de bail moyennant respect d’un préavis de trois mois ayant pris

fin au 31 mars 2022. Par ailleurs, le requérant reproche à la locataire de ne pas user des lieux

loués en bon père de famille compte tenu notamment de la survenance d’un dégât des eaux

dans les lieux loués, dont la cause serait imputable à la locataire et dont les conséquences

préjudiciables auraient affecté tant les lieux loués que l’appartement situé en-dessous. En

outre, l’appartement se trouverait dans un état délabré du fait de la locataire. Par courrier de

son mandataire du 8 mars 2022, le requérant aurait dès lors encore une fois résilié le contrat

de bail avec effet immédiat pour cause de motif grave et aurait mis en demeure la locataire

de fournir des attestations d’assurance relatives aux exercices 2020 et 2021. En vue d’éviter

tous dégâts futurs, le requérant aurait remédié au désordre précité.

PERSONNE2.) insiste sur l’état vétuste des lieux loués rendant nécessaire des travaux de

rénovation. Elle insiste encore sur le fait que pendant 17 ans, elle aurait accumulé un seul

mois d’arriéré de loyer. Elle explique ensuite que le bailleur serait responsable du dégât des

eaux affectant les lieux loués. Elle conteste toute faute grave dans son chef. En raison du

refus du bailleur de procéder aux travaux de réparation de la baignoire, elle aurait refusé le

paiement du loyer.

D. L’appréciation du Tribunal

La demande de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire

recevable en la forme.

a) Les arriérés de loyers et de charges

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) d’établir le bien-fondé de sa

demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 1er mars 2006,

ayant pris effet au 1er avril 2006 pour une période de trois ans, bail prorogé par tacite

reconduction d’année en année, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un

appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois

d’un loyer de 950 euros, augmenté en 2012 à 1.000 euros ainsi que d’une avance mensuelle

sur charges de 175 euros, augmenté à 200 euros.

Au vu du décompte versé, en l’absence de la moindre preuve que le bailleur a refusé de

procéder aux travaux de réparation qui se sont imposés et en l’absence de preuve de paiement

du montant réclamé, la demande de PERSONNE1.) est à dire fondée à concurrence de la

somme de 1.365,38 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts légaux à

partir du 23 décembre 2022, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

PERSONNE2.) est en conséquence condamnée à payer à PERSONNE1.) le montant de

1.365,38 euros, avec les intérêts légaux à partir du 23 décembre 2022, jusqu’à solde.

b) La résiliation du bail

En vertu de l’article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à

moins que a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré

inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs

graves et légitimes à établir par le bailleur.

Par courrier recommandé du 30 décembre 2021, le mandataire de PERSONNE1.) a résilié

le contrat de bail en motivant la résiliation par la réalisation d’importants travaux de

rénovation.

Le motif de résiliation invoqué en l’espèce, consistant dans la nécessité de procéder à des

travaux de réfection importants, constitue, le cas échéant, dans le chef du bailleur un motif

grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des

travaux, que son intention d’y procéder réellement.

Il se pose la question de savoir si les travaux de rénovation doivent être nécessaires ou si le

bailleur peut décider à son gré de faire effectuer des travaux dans l’immeuble loué. (…) Il

semble que la nécessité des travaux allégués, plutôt que d’être une condition expresse pour

voir aboutir la demande du bailleur, est un élément confortant ou non la crédibilité du

bailleur. Le juge ne sera pas amené à suivre un bailleur dans son affirmation qu’il projette

de réaliser des travaux dans l’immeuble loué s’il résulte des pièces du dossier que

l’immeuble loué est neuf et sans besoin de rénovation apparent. Par contre, il ne semble pas

nécessaire que l’immeuble loué soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge

puisse suivre le bailleur dans son argument de vouloir y faire effectuer des travaux. Le

bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble (M. HARLES,

Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163). Des travaux qui se justifient

par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux

en conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail

(TAL 29 septembre 2000, n° 64134 du rôle).

Il est désormais de jurisprudence constante que dès lors qu’il est établi que les travaux de

rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort

et en modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié. Il en

est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux

standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une

amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les

locaux existants.

Pour constituer un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail, les travaux projetés

doivent dès lors correspondre à une nécessité ou du moins à une utilité réelle objective.

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux

du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du Code civil, est contraint

de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la

rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des

lieux pris en location pendant la période des travaux.

En effet, s’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les

inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si

objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. Marianne HARLES,

Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163).

Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole

pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient

cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en

vue de procéder à des travaux de démolition, d’établir son intention d’y procéder réellement.

Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué en l’espèce est

suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la partie requérante produit en cause différents devis concernant les travaux de

rénovation envisagés, à savoir notamment un devis établi par la société SOCIETE1.)

concernant des travaux de peinture, un devis émanant de la société SOCIETE2.) Sàrl

concernant des travaux de réfection de la cuisine, un devis de la société SOCIETE3.) Sàrl

portant sur des travaux de peinture de l’appartement ainsi qu’un devis de la société

SOCIETE4.) SA ayant trait aux sanitaires.

Au vu des photos versées documentant l’état des lieux loués, du rapport d’expertise ARBEX

Sàrl et du courrier du 5 octobre 2022 du bourgmestre de la Ville de Luxembourg adressé à

PERSONNE1.), non spécialement contestés, il échet de retenir que l’appartement donné en

location présente un état de vétusté généralisé et ne répond plus aux exigences de confort

moderne, ce qui est d’ailleurs reconnu par la partie défenderesse.

Les travaux de rénovation allégués remplissent donc tant le critère de nécessité que celui

d’utilité réelle requis et l’intention du bailleur d’y procéder est établie.

Il résulte encore des devis précités que les travaux de réfection envisagés sont importants et

d’une envergure telle qu’ils rendent impossible le maintien de la locataire dans les lieux.

Au vu des développements antérieurs, il y a lieu de constater que PERSONNE1.) a pour de

justes motifs résilié le contrat de bail conclu entre parties.

Il convient néanmoins d’analyser si le congé donné par courrier du 30 décembre 2021 a

valablement été donné.

Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location varient selon le motif

qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le besoin personnel et le motif grave sont des

causes justifiant que la prorogation du bail cesse. Si le bailleur a un besoin personnel ou s’il

survient un autre motif grave, cet événement ne met donc pas immédiatement fin au bail. Si

le bail est conclu pour un terme précis, l’événement n’aura d’effets qu’à sa prochaine

échéance. S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, un délai de préavis, dont la durée sera

de six mois si le motif est un besoin personnel et de deux ou trois mois dans les autres cas,

devra être respecté.

Le congé donné prématurément n’est cependant pas nul, mais ses effets sont simplement

reportés jusqu’à la date pour laquelle il aurait pu être signifié.

En l’occurrence, le contrat de bail stipule que le contrat de bail est conclu pour une durée de

trois années avec effet à partir du 1er avril 2006 et qu’il est prorogé tacitement d’année en

année à moins qu’une partie ne le dénonce par lettre recommandée au moins trois mois avant

son expiration.

La résiliation faite par le mandataire de la partie requérante en date du 30 décembre 2021

avec effet au 31 mars 2022 est donc valablement intervenue.

Au regard des considérations précédentes et eu égard au motif de résiliation valablement

invoqué, il y a lieu de retenir que la résiliation du contrat de bail est valable avec effet au 31

mars 2022.

Il y a également lieu de faire droit à la demande en déguerpissement et de condamner en

conséquence PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés sans droit ni titre avec tout et

tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du

présent jugement. Au besoin, la partie requérante est autorisée à la faire expulser avec tous

les occupants qui s’y trouvent de son chef et à mettre sur le carreau tous meubles et effets

trouvés dans les lieux, dans la forme légale et aux frais de la partie défenderesse, frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

c) Les demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en octroi d’une indemnité de

procédure est à dire fondée à concurrence du montant de 250 euros. PERSONNE2.) est en

conséquence condamnée à payer à PERSONNE1.) le montant de 250 euros. La demande de

PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure est à dire non fondée.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, dans la

mesure où les conditions de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies.

La partie défenderesse succombant à l’instance, les frais et dépens de l’instance sont à mettre

à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme,

la dit fondée,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.365,38 euros, avec les

intérêts légaux à partir du 23 décembre 2022, jusqu’à solde.

constate que le contrat de bail a valablement été résilié avec effet au 31 mars 2022,

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans le mois à partir de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) avec tout et tous ceux

qui s’y trouvent de son chef dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure à

concurrence du montant de 250 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 250

euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en octroi d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI