Court orders tenant to produce 2020-2021 expense reports and supporting documents in commercial lease dispute.

Répertoire No. 2171/23

L-BAIL-805/21

Audience publique du 13 juillet 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Martine LAUER, avocate à la Cour, demeurant à Esch-sur-

Alzette

e t

La société anonyme SOCIETE2.) SA (anciennement SOCIETE3.) SA) (SICAV-

FIS),

établie

et

ayant

son

siège

social

à

L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

représentée par la société à responsabilité limitée ELVINGER DESSOY MARX

Sàrl, établie et ayant son siège social à L-1461 LUXEMBOURG, 31, rue d’Eich,

inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg,

immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro B251584, représentée par Maître Stéphanie ELVINGER, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

comparant par Maître Stéphanie ELVINGER, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs d’un jugement du 17 mars 2022 (932/22) rendu par le tribunal

de paix et d’un jugement du 22 décembre 2022 (2022TALCH03/00197) rendu par

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en instance d’appel.

A l’audience du 12 mai 2022 à laquelle l’affaire avait été réappelée, l’affaire fut

refixée au 30 juin 2022, puis refixée au 20 avril 2023, puis refixée au 8 juin 2023.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maîtres

Martine LAUER et Stéphanie ELVINGER, en représentation de la société à

responsabilité limitée ELVINGER DESSOY MARX Sàrl, furent entendues en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par un jugement numéro 932/22 rendu en date du 17 mars 2022 par le Tribunal

céans, il a été décidé ce qui suit :

« reçoit la demande en la forme;

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl de la réduction de

sa demande au montant de 10.051,20 euros;

dit la demande en remboursement de loyers non fondée;

dit la demande en remboursement de la TVA non fondée;

donne acte à la société anonyme

SOCIETE2.)

S.A. de sa demande

reconventionnelle en paiement de la somme de 15.372,75 augmentée des intérêts

conventionnels de 12,5 % suivant l’article 21 du contrat de bail, sinon des intérêts

de retard suivant la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux

intérêts de retard, sinon des intérêts légaux de retard à compter de la mise en

demeure du 16 novembre 2021, sinon à partir des plaidoiries jusqu’à solde,

majoré de trois points

à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement

et la déclare recevable;

dit la demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour le mois de

septembre 2021 fondée à hauteur de 7.483,93 euros , avec les intérêts au taux légal

à partir du 10 mars 2022 jusqu’à solde;

dit la demande en paiement d’une avance sur charges pour le mois de septembre

2021 non fondée;

dit la demande en paiement d’une indemnité conventionnelle sur base de l’article

18.4. du contrat de bail non fondée;

avant tout autre progrès en cause

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience du 12 mai 2022 à 9.00

heures, salle 0.15;

réserve les demandes d’indemnité de procédure, ainsi que les frais et dépens de

l’instance. »

De ce jugement, la société SOCIETE1.) SARL a relevé appel.

Cet appel a été tranché par un jugement numéro 2022TALCH03/00197 rendu le

22 décembre 2022 par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg dont le

dispositif est conçu comme suit:

« reçoit les appels principal en incident en la pure forme,

dit recevables les appels principal et incident relevés pour autant qu’ils ont trait

aux demandes formulées par les parties concernant

* la réduction ou non des loyers pour la période de janvier 2021 à avril 2021,

* le remboursement ou non de la TVA,

* l’allocation d’une indemnité d’occupation en son principe pour le mois de

septembre 2021 ainsi que

* l’allocation d’une indemnité conventionnelle à la société anonyme SOCIETE2.),

les dit irrecevables pour le surplus et en conséquence

* dit l’appel principal irrecevable pour autant qu’il tend à voir réformer le

décompte entre parties après compensation tel qu’ordonné et réservé par le

jugement entrepris et

* dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)’S en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance irrecevable,

quant à l’appel principal dans la mesure où il est recevable

le dit non fondé,

quant à l’appel incident

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris du 17 mars 2022,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE2.) en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel fondée à concurrence de 200.- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) le montant de 200.- euros à titre d’indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel. »

Il ressort de la lecture du premier jugement rendu en cause qu’à l’audience du 3

mars 2022, la société

SOCIETE2.)

SA avait formulé une demande

reconventionnelle en paiement des décomptes pour charges.

La société SOCIETE1.) SARL avait contesté le bien-fondé de cette demande

reconventionnelle. Le contrat de bail préciserait que le locataire est en droit d’aller

consulter les factures relatives aux charges communes. Ainsi, il était demandé à

titre principal que les factures soient versées, sinon à titre subsidiaire, que la partie

adverse permette au préalable d’aller vérifier ces pièces. Il y aurait eu une demande

d’aller consulter ces pièces, qui serait cependant restée sans réponse.

Les plaidoiries à l’audience du 8 juin 2023

La société SOCIETE2.) SA

A l’audience du 8 juin 2023, la société SOCIETE2.) SA a renoncé sa demande

reconventionnelle et elle a versé un décompte actualisé lequel a la teneur suivante:

« (fichier »

Aux termes de ce décompte, il y aurait lieu de retenir un solde en faveur de la

société SOCIETE1.) SARL de 857,04 euros.

La société SOCIETE2.) SA a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à

concurrence de 2.500 euros.

Il échet de lui donner acte de la renonciation à sa demande reconventionnelle

formulée pour la première fois à l’audience du 3 mars 2022.

La recevabilité de cette demande reconventionnelle n’est pas contestée par la

société SOCIETE1.) SARL.

La société SOCIETE2.) SA renvoie encore à sa pièce 21, à savoir un courrier

adressé le 8 mars 2022 à la société SOCIETE1.) SARL l’invitant à venir consulter

les pièces originales pour la clôture des charges communes.

La société SOCIETE1.) SARL n’aurait pas réagi à ce courrier, de sorte qu’il y

aurait lieu à sa condamnation pure et simple aux termes du décompte reproduit ci-

dessus, sans qu’il ne soit nécessaire de produire des pièces supplémentaires à cet

égard.

La société SOCIETE1.) SARL

A l’audience du Tribunal du 8 juin 2023, la société SOCIETE1.) SARL a contesté

le bien-fondé de la demande reconventionnelle adverse.

La société SOCIETE1.) SARL conteste en effet que la facture numéro

202100000661 portant la date du 31 mars 2021 (pièce 22 de Maître ELVINGER)

et émise par la société SOCIETE2.) SA ne saurait être considérée comme

décompte de charges pour l’année 2020 alors qu’elle ne contient aucune précision

ni quant au détail des postes de charges mises à sa charge ni les modalités de calcul.

Cette même contestation est émise par rapport à la facture 202200000925 du 4

avril 2022 en ce qui concerne les charges de l’année 2021.

A ce titre, la société SOCIETE1.) SARL revoit encore à sa pièce 1, à savoir à un

courrier du 31 mai 2023 adressé au mandataire de la partie adverse contenant cette

même contestation et la demande de verser un décompte en bonne et due forme

ainsi que toutes les factures justificatives.

A l’audience du 8 juin 2023, la société SOCIETE1.) SARL a réitéré sa demande

de production des décomptes pour charges en question (2020+2021) avec les

pièces justificatives et a demandé acte de sa demande à voir condamner la société

SOCIETE2.) SA à l’excédent payé à titre d’avances sur charges pour le cas où

cette dernière ne justifierait pas les dépenses exposées à ce titre.

La société SOCIETE1.) SARL a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à hauteur

de 1.500 euros.

Il échet de constater que dans sa requête introductive d’instance, la société

SOCIETE1.) SARL avait sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure à

hauteur de 6.000 euros. Alors que cette demande initiale n’a pas été tranchée, le

premier juge ayant réservé les demandes y relatives, il y a lieu de considérer que

la société SOCIETE1.) SARL a réduit sa demande sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile.

Il y a lieu de lui en donner acte.

Enfin, la société SOCIETE1.) SARL a contesté le bien-fondé de la demande de la

société SOCIETE2.) SA à se voir allouer une indemnité de procédure.

Appréciation

1. Quant à la qualité du décompte pour charges

La société SOCIETE1.) SARL conteste que la facture numéro 202100000661 du

31 mars 2021 et la facture numéro 20220000925 du 4 avril 2022 qui lui ont été

adressées par la société SOCIETE2.) SA revêtent la qualité d’un décompte pour

charges.

Aucune disposition légale ne prévoit des critères de qualité minimale pour un

décompte de charges dans le cadre de l’exécution d’un contrat de bail, ni quels

détails doivent y être repris pour être opposable.

Il ressort cependant du point 4.2. du contrat de bail signé entre parties que

« Chaque année civile, une régularisation aura lieu par le Bailleur sur base d’un

relevé reprenant le coût réel de toutes les dépenses engagées pour l’année écoulée,

le surplus ou le manque à payer devra être réglé dans les 15 (quinze) jours de la

facture dûment justifiée ou de la note de crédit. Le Preneur disposera de la faculté

de consulter les documents originaux établissant les dépenses dans les bureaux du

Bailleur et ce sur simple demande écrite adressée à celui-ci. »

La décision de première instance du 17 mars 2022 n’a pas autrement analysé les

factures en question alors que c’est pour la première fois à l’audience du 8 juin

2023 que la société SOCIETE1.) SARL a formulé ses contestations afférentes

quant à la qualité des informations contenues dans les factures qualifiées par la

société SOCIETE2.) SA de décomptes pour charges.

La facture numéro 202200000925 et la facture numéro 202100000661 comportent

plusieurs postes intitulés « Service Charge Reconciliation » mais aucune précision

quant à la nature des différents éléments facturés.

Si la loi ne prévoit de minimum de précision relativement à un décompte pour

charges, le contrat de bail liant les parties comporte une condition de validité, à

savoir la reprise dans un relevé du coût réel de toutes les dépenses engagées pour

l’année écoulée.

La facture numéro 202100000661 du 31 mars 2021 et la facture numéro

20220000925 du 4 avril 2022 ne satisfont pas à cette condition et ne sauraient

partant pas être considérées comme décomptes de charges valables opposables à

la société SOCIETE1.) SARL.

2. La demande de la société SOCIETE1.) SARL de voir produire un décompte

pour charges et les pièces justificatives afférentes

A l’audience du 8 juin 2023, la société SOCIETE1.) SARL a sollicité la production

d’un décompte pour charges et des pièces justificatives afférentes pour l’année

2020.

La société SOCIETE2.) SA s’est opposée à cette demande.

Comme il a été relevé ci-dessus, la bailleresse n’a jusque-là pas produit de

décomptes pour charges satisfaisant aux conditions posées par le contrat de bail

conclu entre parties.

Aux termes de l’article 285 du Nouveau Code de procédure civile, le juge ordonne

la production s’il estime la demande fondée, ce qui signifie que la production doit

présenter un intérêt pour la solution du litige: la production doit être utile, sinon

indispensable.

Les juridictions judiciaires peuvent, dans l’intérêt de la manifestation de la vérité,

et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, ordonner la production de pièces

non signifiées ni employées dans la cause, pourvu que la partie qui réclame

l’apport desdites pièces, après en avoir déterminé la nature avec une suffisante

précision, justifie de leur existence dans les mains de son adversaire et de motifs

réels et sérieux pour qu’elles soient mises au procès (cf. CA, 19 octobre 1977, P.

24, 46).

Il faut que la production forcée d’une pièce ou d’un renseignement soit

indispensable à la manifestation de la vérité et que le demandeur ne dispose pas

d’autres moyens d’obtenir la pièce ou le renseignement (cf. CA, 5 novembre 2003,

n° 26.588).

En l’espèce, il y a lieu d’enjoindre à la société SOCIETE2.) SA de produire les

décomptes pour charges relativement à l’année 2020 ainsi que toutes les pièces

justificatives afférentes.

En effet, comme il a été justement relevé par le jugement du 17 mars 2022, la

clause contractuelle susmentionnée ne fait pas opposition à une production forcée

du décompte en question et des pièces justificatives.

Les parties n’ayant pas conclu sur l’opportunité d’assortir l’injonction à donner au

bailleur d’une astreinte, le Tribunal ne saurait statuer sur ce point.

Le présent jugement est à assortir de l’exécution provisoire conformément à

l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile.

Toutes les autres demandes sont réservées.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

statuant en continuation du jugement numéro 932/22 rendu en date du 17 mars

2022 par le Tribunal de céans;

donne acte à la société SOCIETE2.) SA de l’augmentation de sa demande

reconventionnelle;

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL de la réduction de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile et de sa demande en remboursement du trop-payé d’avances sur

charges pour le cas où le bailleur ne justifierait pas des sommes exposées et facturées

à ce titre;

fait droit à la demande de la société SOCIETE1.) SARL quant à la production du

décompte pour charges relativement à l’année civile 2020 et à l’année 2021 et aux

pièces justificatives;

partant, enjoint à la société SOCIETE2.) SA de produire un décompte pour charges

pour l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et pour l’exercice du 1er

janvier 2021 au 31 décembre 2021 satisfaisant aux conditions fixées par l’article

4.2. du contrat de bail du 1er octobre 2009 renouvelé le 7 février 2018 conclu entre

parties dans le sens où ils contiendront un relevé du coût réel de toutes les dépenses

engagées pour l’année écoulée;

enjoint à la société SOCIETE2.) SA de verser toutes les pièces justificatives

afférents à ces décomptes pour charges;

accorde à la société SOCIETE2.) SA jusqu’au 30 septembre 2023 pour justifier au

greffe du Tribunal de céans de la production des pièces susvisées;

refixe l’affaire à l’audience du 19 octobre 2023 à 09.00 heures, salle JP 0.15 aux

fins de conclusions des parties quant à la fixation pour plaidoiries à une audience

ultérieure;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement;

réserve toutes les autres demandes.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI