Tenant eviction granted for unpaid rent and unauthorized occupation; future occupation claim rejected.

Répertoire No. 2163/23

L-BAIL-293/23

Audience publique du 13 juillet 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

FONDS

DU

LOGEMENT,

établissement

public,

établi

à

L-1311

Luxembourg, 52, boulevard Marcel Cahen, constitué en personne juridique par

la loi du 25 février 1979 telle que modifiée par la loi du 24 avril 2017 portant

réorganisation de l’établissement public

nommé « Fonds du Logement »

représenté par la Présidente de son conseil d’administration, inscrit au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro J2

partie demanderesse

comparant par Monsieur PERSONNE1.), représentant le Fonds du Logement en

vertu d’une procuration écrite

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie défenderesse

ne se présentant pas à l’audience

F a i t s

L’affaire fut introduite par citation du 18 avril 2023 par l’huissier de justice

suppléant Luana COGONI, annexée au présent jugement.

L’affaire fut appelée à l’audience publique du 8 juin 2023.

A la prédite audience, Monsieur PERSONNE1.), représentant le Fonds du

Logement en vertu d’une procuration écrite, fut entendu en ses moyens et

conclusions. Monsieur PERSONNE2.), quoique régulièrement convoqué, n’était

ni présent ni représenté

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par une citation du 18 avril 2023 déposée le 11 mai 2023 au greffe du Tribunal de

Paix de et à Luxembourg, l’établissement public FONDS DU LOGEMENT a cité

PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail et

d’occupation sans droit ni titre, pour:

-

voir déclarer bonne et valable la résiliation du contrat de bail avec effet au

31 décembre 2022,

-

le voir condamner au déguerpissement du garage pris en location dans un

délai de 15 jours après la notification du présent jugement,

-

le voir condamner au paiement de la somme de 1.350 euros à titre

d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation sans droit ni titre, le tout

avec les intérêts légaux à compter du jour de la résiliation du bail à savoir

le 30 septembre 2022, sinon à partir de la demande en justice, sinon à

compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde. A l’audience du Tribunal

du 15 juin 2023, l’établissement public FONDS DU LOGEMENT a

augmenté sa demande pour les mois de mai et de juin 2023, de sorte que

sa demande totale de ce chef se chiffre à 1.500 euro. Il y a lieu de lui en

donner acte,

-

de voir fixer l’indemnité d’occupation due par PERSONNE2.) à 75 euros

par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au déguerpissement effectif.

La citation est régulière en la forme et recevable à cet égard.

A l’audience du 15 juin 2023, date de la première audience, le défendeur n’était ni

présent, ni représenté. Il convient de statuer conformément à l’article 79 du

Nouveau Code de procédure civile par un jugement rendu par défaut à l’égard de

PERSONNE2.) alors qu’il ne ressort pas des éléments soumis à l’appréciation du

Tribunal que la citation lui ait été remise à personne.

Appréciation

Par contrat de bail du 18 novembre 2015, l’établissement public FONDS DU

LOGEMENT a donné en location à PERSONNE2.) un emplacement de parking

numéro 34 sis au L-ADRESSE2.) pour le prix mensuel de 75 euros.

La bailleresse expose que suite au non-paiement des loyers par son locataire depuis

le mois de novembre 2021, elle aurait résilié le bail par un courrier recommandé

du 30 août 2022. Par un deuxième courrier recommandé du 17 novembre 2022,

l’établissement public FONDS DU LOGEMENT aurait redressé une erreur

matérielle quant à l’expiration du délai de résiliation qui aurait pris fin le 31

décembre 2022 (et non le 15 décembre 2021).

A l’audience du Tribunal, l’établissement public FONDS DU LOGEMENT

demande à voir dire résilié le bail avec effet au 31 décembre 2022 et à voir dire

que PERSONNE2.) est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’établissement public FONDS DU LOGEMENT réclame encore le paiement des

loyers échus depuis le mois de novembre 2021 à décembre 2022 et une indemnité

d’occupation mensuelle depuis le mois de décembre 2022 jusqu’au mois de juin

2023 ainsi que le déguerpissement de PERSONNE2.).

La demande totale à titre d’arriérés respectivement d’occupation sans droit ni titre

se chiffre à 1.500 euros.

Il ressort des pièces soumises à l’appréciation du Tribunal, du courrier du 30 août

2022 envoyé par l’établissement public FONDS DU LOGEMENT

à

PERSONNE2.), que le contrat est résilié pour non-paiement des loyers.

Cette lettre de résiliation a été délivrée aux termes du récépissé de la Poste versé

en cause, en date du 31 août 2022.

Alors qu’une erreur matérielle s’était glissée dans ce courrier quant au délai de

résiliation accordé (15 décembre 2021), l’établissement public FONDS DU

LOGEMENT a envoyé un rectificatif par un courrier recommandé du 17 novembre

2022 pour informer du délai de résiliation correct et accordé jusqu’au 31 décembre

2022.

Le bail a donc été valablement résilié à la date du 31 décembre 2022.

Si le preneur se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il devient

occupant sans droit ni titre et l’ancien bailleur peut réclamer son expulsion et

obtenir paiement d’indemnités d’occupation; ces indemnités sont fixées en

fonction de la valeur locative du bien. ( LA HAYE et VANKERCKHOVE; Le

Louage de choses, n° 367 ) Le propriétaire peut en outre obtenir des dommages et

intérêts si l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme fixé pour l’entrée

en jouissance et lui cause par ce fait un préjudice.

La demande en déguerpissement est partant à déclarer fondée. Il y a lieu

d’accorder un délai de déguerpissement d’un mois à PERSONNE2.).

Ensuite, il ressort des pièces versées au Tribunal et notamment divers courriers de

rappels adressés à l’établissement public FONDS DU LOGEMENT que les loyers

des mois de novembre 2021 à décembre 2022 sont restés impayés.

Il y a partant lieu de déclarer fondée la demande en condamnation de

PERSONNE2.) à titre d’arriérés de loyers à hauteur de 14 x 75 = 1.050 euros.

Cette somme est à augmenter des intérêts légaux à compter du 31 août 2021, date

de la réception du courrier de résiliation.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux.

Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait

même du maintien. ( Le louage de choses, LA HAYE et VANKERCKHOVE, n°

406 )

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le calcul est

déterminé en fonction du capital investi, conformément aux articles 3 et suivants

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Or, le loyer

constitue un des divers éléments d’appréciation du montant de l’indemnité

d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux. L’indemnité due du chef d’une

occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans

cause; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités; l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge

du fond. ( cf. Les Novelles : Le louage de choses, Les baux en général, t.1, no 405

et suivants )

En l’occurrence, le montant de 75 euros n’est pas contesté de sorte qu’il convient

de fixer l’indemnité mensuelle redue à cette somme et de condamner

PERSONNE2.) à payer à titre d’indemnités d’occupation pour les mois de janvier

2023 à juin 2023 la somme de 6 x 75 = 450 euros.

Cette somme est à augmenter des intérêts légaux à compter de la demande en

justice, à savoir le 11 mai 2023 concernant le montant de 300 euros et à partir du

15 juin 2023 concernant le montant de 150 euros, jusqu’à solde.

La demande en condamnation sur base des arriérés et loyers et des indemnités

d’occupation échues est partant fondée et justifiée pour le montant total de 1.500

euros (1.050 +450)

La demande en paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération

effective des lieux tend à la réparation d’un dommage futur, non établi à l’heure

actuelle, de sorte que cette demande est à rejeter.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail et d’occupation

sans droit ni titre, statuant par défaut à l’égard de PERSONNE2.),

reçoit la demande en la forme;

déclare résilié le bail entre parties avec effet au 31 décembre 2022;

dit que PERSONNE2.) occupe sans droit ni titre l’emplacement de parking

numéro 34 sis à L-ADRESSE2.);

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement;

au besoin, autorise la partie demanderesse à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés;

condamne PERSONNE2.) à payer à l’établissement public FONDS DU

LOGEMENT la somme de 1.050 euros à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts

légaux à compter du 31 août 2022, jusqu’à solde;

fixe l’indemnité mensuelle d’occupation depuis le mois de janvier 2023 à 75 euros;

condamne PERSONNE2.) à payer à l’établissement public FONDS DU

LOGEMENT la somme de 450 euros à titre d’indemnités d’occupation pour les

mois de janvier 2023 à juin 2023, avec les intérêts légaux à compter de la demande

en justice, à savoir le 11 mai 2023 concernant la somme de 300 euros et à compter

du 15 juin 2023 concernant la somme de 150 euros, jusqu’à solde;

dit non-fondée la demande de l’établissement public FONDS DU LOGEMENT

relative au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au déguerpissement

effectif;

condamne PERSONNE2.) à tous les frais de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI