Tenant sued for rent arrears, relocation, and costs; landlord wins by default against most defendants.

Répertoire No. 2162/23

L-BAIL-189/22

Audience publique du 13 juillet 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par le ministère de SCHILTZ & SCHILTZ S.A., société anonyme inscrite

au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1610

LUXEMBOURG, 24-26, avenue de la Gare, immatriculée au Registre de Commerce

et

des

Sociétés

de

Luxembourg

sous

le

numéro

B 220.251, représentée aux fins des présentes par Maître Franz SCHILTZ, avocat à

la Cour, et en l’étude de laquelle domicile est élu

comparant à l’audience par Maître Caroline SCHILTZ, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

1)

la société SOCIETE2.) S.àr.l., constituée sous la forme de société à

responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite

au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.), représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions,

2)

PERSONNE1.), gérant technique, demeurant à L-ADRESSE3.),

3)

PERSONNE2.), gérant administratif, demeurant à F-ADRESSE4.),

4)

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE5.),

5)

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE6.),

6)

PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE7.),

parties défenderesses

sub 1) comparant initialement par Maître Luc JEITZ, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg et ayant déposé son mandat en date du 15 mars 2023

sub 2), 3), 4) et 5) n’étant ni présents ni représentés

sub 6) comparant par Maître Céline CORBIAUX, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe

de la Justice de paix de Luxembourg en date du 15 avril 2022.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 19

mai 2022.

Lors de la prédite audience, Maître Luc JEITZ se présenta pour la société

SOCIETE2.) SARL et Maître Céline CORBIAUX se présenta pour PERSONNE5.)

et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 29 septembre 2022, puis

refixée au 20 décembre 2022, puis refixée au 2 février 2023, puis refixée au 16 mars

2023, puis refixée au 1er juin 2023.

Par courriel du 15 mars 2023, Maître Luc JEITZ informa le tribunal du dépôt de son

mandat.

A l’audience du 1er juin 2023, Maîtres Caroline SCHILTZ, en remplacement de

Maître Franz SCHILTZ, ce dernier en représentation de la société anonyme

SCHILTZ & SCHILTZ S.A. et Céline CORBIAUX furent entendues en leurs moyens

et conclusions. Les parties défenderesses sub 1)-5) n’étaient ni présentes ni

représentées.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Les faits constants

Suivant contrat de bail commercial, avec accord d’approvisionnement, signé en date

du 12 août 2021, la société SOCIETE1.) SA, a donné en location à la société

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.), un immeuble d’habitation et de commerce, sis à

L-ADRESSE2.), actuellement connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 17.610 euros, payable au début de chaque mois,

soumis à indexation et actuellement fixé au montant de 19.417,20 euros ainsi que des

charges locatives liées notamment aux taxes d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone,

de raccordement à une antenne collective de télévision, d’enlèvement des ordures et

de canalisation.

La procédure et les prétentions de la partie requérante

Par requête déposée au greffe du Tribunal de paix de et à Luxembourg en date du 15

avril 2022, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de la société

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, pour:

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout à payer à la partie requérante la somme de

72.849,60 euros à titre d’arriérés de loyer, avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice, jusqu’à solde;

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout à payer à la partie requérante la somme de

55.239,60 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice, jusqu’à solde;

-

voir dire que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement à intervenir;

-

voir résilier le bail existant entre parties aux torts exclusifs de la partie

défenderesse;

-

par conséquent, voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui les occupent de leur chef ou avec elles, au plus

tard le 16ième jour après la notification du jugement à intervenir, sinon et

faute par elles de se faire dans le délai imparti, voir autoriser la partie

requérante à les en faire expulser dans les formes prévues par la loi, au besoin

à l’aide de la force publique et aux frais des parties défenderesses, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout à payer à la partie requérante une indemnité de

procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile;

-

voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire;

-

voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA a augmenté sa demande en

paiement d’arriérés de loyers pour les loyers échus depuis la demande en justice, tout

en prenant en compte les paiements effectués par le locataire, pour réclamer la somme

totale de 89.602,60 euros. Elle a également augmenté sa demande en paiement d’une

indemnité de relocation à 58.251,60 euros (19.417,20 euros x 3 mois) en tenant

compte de l’indexation du dernier loyer.

Il échet de lui en donner acte.

Les parties défenderesses,

la société

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.),

bien que régulièrement

convoquées à l’audience, n’y ont comparu ni en personne, ni par mandataire.

Les dispositions de l’article 84 du Nouveau Code de procédure civile ont été

respectées en ce qui concerne PERSONNE2.).

Dans la mesure où les parties défenderesses n’ont pas personnellement réceptionné

la convocation, il y a lieu de statuer par défaut à leur égard en application de l’article

79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE5.) a comparu à l’audience du Tribunal du 1er juin 2023 par l’organe de

son mandataire.

L’argumentaire de la partie requérante

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la société SOCIETE1.) SA fait valoir

que les parties défenderesses sont actuellement en retard avec le paiement des loyers

et charges à concurrence d’un montant total de 89.602,60 euros au titre d’arriérés de

loyers, ce qui constituerait un motif grave justifiant la résiliation du bail aux torts

exclusifs des parties défenderesses. La partie requérante base sa demande en octroi

d’une indemnité de relocation sur les stipulations contractuelles mentionnées sous

l’article XII du contrat de bail.

La position de PERSONNE5.)

A l’audience du 1er juin 2023, PERSONNE5.) n’a pas autrement contesté les

revendications de la société SOCIETE1.) SA en précisant qu’il a été cuisinier au sein

du restaurant en question mais qu’il a entretemps été licencié de son poste.

L’appréciation du Tribunal

La demande de la société SOCIETE1.) SA ayant été introduite dans les délai et forme

de la loi est à dire recevable en la forme.

Il y a lieu de qualifier l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) SA

de demande additionnelle.

Pour être admissible, une telle demande doit présenter un lien suffisant avec les

prétentions originaires discutées dans l’instance principale à laquelle elle se rattache.

En l’espèce, l’augmentation de la demande de la société SOCIETE1.) SA au titre

d’arriérés de loyers échus depuis la demande en justice et au titre de l’indemnité de

relocation est la conséquence immédiate et directe des faits se rattachant aux

réclamations qui ont donné naissance à l’instance et elle a donc un lien suffisant avec

la demande initiale.

La demande additionnelle présentée par la partie requérante est dès lors recevable.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier

le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la société SOCIETE1.) SA d’établir le

bien-fondé de sa demande.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique impliquant des obligations

réciproques dans le chef du bailleur et du locataire. L’obligation essentielle du

bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire. En contrepartie,

l’obligation essentielle du preneur est de payer un loyer au bailleur.

Il résulte des pièces versées, que suivant contrat de bail commercial, avec accord

d’approvisionnement, signé en date du 12 août 2021, la société SOCIETE1.) SA a

donné en location à la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) un immeuble d’habitation et de

commerce,

sis

à

L-ADRESSE2.),

actuellement

connu

sous

l’enseigne

« ENSEIGNE1.) », moyennant paiement d’un loyer mensuel de 17.610 euros,

payable au début de chaque mois, soumis à indexation et actuellement fixé au montant

de 19.417,20 euros ainsi que des charges locatives liées notamment aux taxes d’eau,

de gaz, d’électricité, de téléphone, de raccordement à une antenne collective de

télévision, d’enlèvement des ordures et de canalisation. Suivant l’article 1728, alinéa

2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer et les charges locatives

aux termes convenus.

La créance invoquée par la partie requérante est justifiée par les renseignements

fournis par celle-ci et les pièces versées à l’appui à concurrence du montant total de

89.602,60 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir de la date des plaidoiries,

soit le 1er juin 2023, jusqu’à solde.

Compte tenu de la clause de solidarité stipulée dans le contrat de bail commercial, les

parties défenderesses sont condamnées solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) SA le montant de 89.602,60 euros, avec les intérêts légaux à partir du

1er juin 2023, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu d’ordonner la majoration

du taux de l’intérêt légal.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant

sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative tel que

cela résulte de l'article 1728 du Code civil. Le non-paiement des loyers aux échéances

convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la

résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est partant

également à déclarer fondée.

Il y a dès lors lieu de déclarer résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs

des parties défenderesses et il convient de les condamner à déguerpir des lieux loués

avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard 40 jours après la

notification du présent jugement.

Au besoin, la société SOCIETE1.) SA est autorisée à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de celles-ci, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Aux termes de l’article XII, dernier alinéa du contrat de bail, « en cas de rupture

anticipative du bail, [les] preneurs payeront à [la] bailleresse une indemnité de

relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer,

en prenant en compte le dernier loyer applicable, ceci sans préjudice quant à tous

autres droits dans le chef de la bailleresse. »

En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, celle-ci n’est pas

tributaire de la remise à disposition du bien au bailleur et elle ne doit pas correspondre

au préjudice réellement subi. Une telle clause est valable et sort ses effets

conformément à l’article 1134 du Code civil. Elle dispense donc le bailleur de prouver

la durée de la période s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son but étant

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

Une indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyers n’est pas à considérer

comme excessive, de sorte qu’il n’y a pas lieu à la réduire.

La demande en paiement de la somme de 58.251,60 euros à titre d’indemnité de

relocation est partant à déclarer fondée, à augmenter des intérêts légaux à partir de la

demande en justice du 15 avril 2022, jusqu’à solde.

Les parties défenderesses sont dès lors condamnées solidairement à payer à la société

SOCIETE1.) SA le montant de 58.251,60 euros, avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice, à savoir le 15 avril 2022, jusqu’à solde.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard, il y lieu d’ordonner la majoration du taux

de l’intérêt légal.

La demande en octroi d’une indemnité de procédure est à dire fondée en son principe,

alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les

dépens à charge de la partie requérante, celle-ci s’étant vu contrainte d’engager des

frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice. Au vu des éléments

de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer

à 350 euros. Les parties défenderesses sont condamnées in solidum au paiement dudit

montant.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses succombant au litige sont à condamner in solidum aux frais

et dépens de l’instance.

P a r c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant par défaut à l’encontre de la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.), contradictoirement à l’égard de

PERSONNE5.) et en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande,

reçoit la demande,

dit fondée la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers,

partant, condamne solidairement la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à payer à la

société SOCIETE1.) SA la somme de 89.602,60 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 1er juin 2023, jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration d’un

délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du présent jugement,

déclare résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la société

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

partant, condamne la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à déguerpir des lieux loués avec

tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard quarante jours après la

notification du présent jugement,

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser la société

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) des lieux loués dans la forme légale et aux frais de

ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés,

dit fondée la demande en paiement d’une indemnité de relocation,

partant, condamne solidairement la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à payer à la

société SOCIETE1.) SA la somme de de 58.251,60 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 15 avril 2022, jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration d’un

délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du présent jugement,

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité

de procédure à concurrence du montant de 350 euros,

partant, condamne in solidum la société SOCIETE2.) SARL, PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) à payer à la

société SOCIETE1.) SA la somme de 350 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne

in

solidum

la

société

SOCIETE2.)

SARL,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle Nous

avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Paul LAMBERT

Natascha CASULLI