Commercial lease dispute: Tenant ordered to vacate and pay arrears; indemnity claim dismissed due to lack of standing.

No. 878/2023

du 17.07.2023

Audience publique de vacation du lundi, 17 juillet 2023

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

la société anonyme SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, défenderesse sur reconvention, comparant par Maître

Jean-Louis UNSEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

et

1) Maître Christian HANSEN, demeurant à L-ADRESSE2.), pris en sa

qualité

de

curateur

de

la

SOCIETE2.).,

en

faillite,

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.) à vent,

3) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE4.),

parties défenderesses, sub1) comparant par Maître Bob PETESCH, avocat,

demeurant à Schieren, sub2) comparant en personne et sub3) demandeur par

reconvention, comparant par Maître Samuel THIRY, avocat à la Cour,

demeurant à Wiltz.

FAITS :

Suivant une requête déposée en date du 18 avril 2023 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l’audience publique du vendredi, 2 juin 2023,

à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der Aler Kiirch", pour y entendre statuer

sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

Après l’appel de la cause à l’audience publique du 29 juin 2023 elle fut

utilement retenue, de sorte que les débats eurent lieu comme suit :

Maître Jean-Louis UNSEN exposa le sujet de l’affaire et développa ses

moyens.

Maître Bob PETESCH, Maître Samuel THIRY et PERSONNE1.) furent

entendus en leurs explications et moyens.

L’époux de PERSONNE1.), PERSONNE3.) fut entendu à titre de simple

renseignement.

Sur quoi le Tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience de ce

jour à laquelle le prononcé avait été refixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 18

avril 2023, la société anonyme SOCIETE1.) a régulièrement fait convoquer

1) Maître Christian HANSEN, en sa qualité de curateur de la SOCIETE2.),

2) PERSONNE1.) et 3) PERSONNE2.) devant le Tribunal de Paix de céans

pour les parties défenderesses sub 2) et 3) s’y entendre condamner à payer le

montant de 21.458,70 € à titre d’arriérés de loyers et de frais pour la période

de mai 2020 à avril 2023, toutes les parties défenderesses s’y entendre

déclarer le bail résilié entre parties et ordonner le déguerpissement des

locataires ainsi que les parties défenderesses sub 2) et 3) s’y entendre

condamner à payer le montant de 18.988,68 € à titre d’indemnité de

relocation et le montant de 750,- € à titre d’indemnité de procédure.

A l’audience publique du 29 juin 2023, la partie demanderesse a déclaré

réclamer actuellement le montant de 28.693,44 € au titre des arriérés de

loyers et de frais qu’au mois de juin 2023 inclus.

Il y a lieu de lui en donner acte.

Au vu des pièces versées et des renseignements fournis en cause, la demande

de la société anonyme SOCIETE1.) est à déclarer fondée à l’encontre de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) pour le montant actuellement réclamé

au titre des arriérés de loyers et de frais, non contesté en son quantum, alors

qu’aucune des parties défenderesses n’a établi la résiliation du bail jusqu’à

ce jour. Il convient de rappeler à ce sujet que la faillite de la SOCIETE2.),

prononcée en date du 14 décembre 2022 par le Tribunal d’Arrondissement

de et à Diekirch, n’a pas mis fin au bail.

Le non-paiement des loyers aux époques convenues étant une cause

justificative de la résiliation du bail, la demande en résiliation et en

déguerpissement est également à déclarer fondée.

La partie demanderesse réclame encore le paiement d’une indemnité de

relocation conventionnellement fixée à six mois de loyers, partant le montant

de 18.988,68 €.

Aux termes de l’article 18 des conditions générales de l’accord de sous-bail

et d’approvisionnement en boissons, la SOCIETE1.) pourra, notamment si le

preneur est en retard dans ses paiements, demander la résiliation du contrat

et « dans ce cas, une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges

sera due et ce sans préjudice de ses autres droits et dédommagement ».

Cette clause est à qualifier de clause pénale.

En vertu de l’article 1152 alinéa 2 du code civil, le juge peut modérer ou

augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive

ou dérisoire.

Une clause pénale est manifestement excessive lorsqu’il n’y a aucune mesure

entre le montant du préjudice réel et le montant de la clause. Le maintien de

la peine convenue est la règle et la modification de cette peine est l’exception

(Cour d’appel, 15 juillet 2013, n°37162 du rôle). Dans cette logique, si le

juge refuse la modification demandée de la clause, il n’a pas à donner un

motif à sa décision, car ce faisant il applique purement et simplement la

convention des parties (Cour d’appel, 19 décembre 2007, n°32176 du rôle).

Le caractère forfaitaire de l’indemnité stipulée dans une clause pénale

dispense le créancier d’avoir à établir tant le principe que la consistance de

son dommage, mais le débiteur peut échapper à la rigueur de la clause

lorsqu’il réussit à établir l’absence de dommage ou du moins, la grave

disproportion entre le dommage effectivement subi et le montant de la clause

(G. RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques,

3e édition, Pasicrisie 2014, n°745, p.770).

Lorsque le débiteur réussit à établir l’absence de dommage ou la grande

disproportion entre le montant de l’indemnité et le dommage réellement subi,

le juge peut réduire celle-ci (G. RAVARANI, op. cit., n°751, p.777).

En l’occurrence et compte tenu de la situation économique, le Tribunal

constate qu’une indemnité forfaitaire correspondant à six mois de loyer est

excessive et décide de la réduire à trois mois de loyer, soit au montant de

9.494,34 €.

La partie demanderesse n’ayant pas établi en quoi il serait inéquitable de

laisser les frais non compris dans les dépens à sa charge, sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure est à abjuger.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire sans caution du présent

jugement, les conditions légales n’étant pas remplies en l’espèce.

A l’audience publique du 29 juin 2023, PERSONNE2.) a demandé

reconventionnellement la condamnation de la société anonyme SOCIETE1.)

au paiement du montant de 8.800,- € au titre de la caution locative. En outre,

PERSONNE2.) demande à être tenu quitte et indemne de toute condamnation

à intervenir à son encontre par PERSONNE1.), ceci en vertu d’une

convention entre parties.

Il y a lieu de lui en donner acte.

La demande reconventionnelle est recevable.

En ce qui concerne la caution locative, il résulte du contrat de bail versé en

cause que la société anonyme SOCIETE1.) est en possession d’une garantie

d’un montant de 8.000,- €, payée par un preneur précédent ayant cédé son

bail aux parties défenderesses dans le présent litige. Un solde de 800,- € était

à payer en 2019 lors de la conclusion du bail entre parties, mais aucune pièce

n’est versée à ce sujet.

Le Tribunal estime utile de refixer ce chef de la demande reconventionnelle

à une audience ultérieure afin de permettre aux parties d’y prendre plus

amplement position.

En ce qui concerne la demande de PERSONNE2.) tendant à voir dire que

PERSONNE1.) devra le tenir quitte et indemne de toute condamnation à

intervenir

à

son

encontre

dans

le

présent

litige,

demande basée sur une convention entre parties datée du 10 juillet 2019,

force est de constater que le Tribunal de Paix, siégeant en matière de bail à

loyer, n’est pas compétent pour y statuer alors qu’il ne s’agit pas d’un litige

entre bailleur et preneur.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) qu’elle réclame actuellement

le montant de 28.693,44 € au titre des arriérés de loyers et de frais jusqu’au

mois de juin 2023 inclus ;

reçoit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) en la forme ;

la déclare partiellement fondée ;

partant,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la

société anonyme SOCIETE1.) le montant de 28.693,44 € avec les intérêts

légaux à partir du 18 avril 2023 sur le montant de 21.458,70 € et à partir du

29 juin 2023 sur le montant de 7.234,74 € chaque fois jusqu’à solde ;

déclare le bail résilié entre parties ;

condamne Maître Christian HANSEN, en sa qualité de curateur de la

SOCIETE2.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués

à L-ADRESSE5.) » avec tous ceux qui les occupent de leur chef dans un délai

de 40 jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la partie demanderesse à faire expulser les parties

défenderesses dans les formes prévues par la loi et aux frais de ces dernières,

ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la

société anonyme SOCIETE1.) le montant de 9.494,34 € € avec les intérêts

légaux du jour de la demande en justice – 18 avril 2023 – jusqu’à solde ;

déclare la demande de la société anonyme SOCIETE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure non fondée ;

partant, en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

donne acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle la tendant à

la condamnation de la société anonyme SOCIETE1.) au paiement du montant

de 8.800,- € au titre de la caution locative et tendant à être tenu quitte et

indemne de toute condamnation à intervenir à son encontre par

PERSONNE1.) ;

reçoit la demande reconventionnelle en la pure forme ;

se déclare incompétent pour en connaître pour autant qu’elle concerne la

demande de

PERSONNE2.)

à être tenu quitte et indemne par

PERSONNE1.) ;

en ce qui concerne la demande en restitution de la caution, refixe l’affaire à

l’audience publique du jeudi, 26 octobre 2023 à 15.00h pour continuation

des débats ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur adjoint à Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en

notre audience publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de

Diekirch, « Bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le

greffier.