Commercial lease dispute: Tenant ordered to pay arrears, vacate, and pay costs; provisional execution denied.

Répertoire n° 1483/2023

E-BAIL-170/23

Audience publique du 12 juillet 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître Deniz ATLI, avocat, en

remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,

en présence de

PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE3.),

parties défenderesses, comparant par PERSONNE1.), préqualifié.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 24 mars 2023 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 26 avril 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 24 mai 2023.

Après deux refixations à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 7 juillet 2023, les parties entendues en leurs moyens et

explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 24 mars 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. a fait convoquer la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l., en présence de PERSONNE1.), à

comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, pour

l’entendre condamner à lui payer la somme de 4.472,08 euros à titre d’arriérés de

loyers avec les intérêts légaux à compter du jour de la demande en justice, jusqu’à

solde. Elle s’est réservée le droit d’augmenter la demande en cours d’instance,

suivant qu’il appartiendra et notamment en ce qui concerne les loyers indexés échus

et à échoir, les frais de remise en état, l’indemnité d’occupation, l’indemnité de

relocation sur base de l’article 1760 du code civil, ainsi que les adaptations indiciaires,

la résiliation du contrat de bail et la demande en déguerpissement de la partie

défenderesse. La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de

l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne

la condamnation pécuniaire. Elle demande finalement à voir déclarer le jugement

commun à l’égard de PERSONNE1.).

A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 5 juillet 2021, elle a donné en location à la société SOCIETE2.) s.à r.l. un

local commercial sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de

800.- euros, hors TVA, charges incluses, et basé sur l’indice de la moyenne

semestrielle des indices raccordés à la base du 1.1.1948, payable d’avance le

premier de chaque mois. Elle explique que le loyer mensuel indexé s’élève au

montant de 1.012,30 euros TTC.

Elle fait valoir que la locataire paie irrégulièrement, respectivement ne paie plus le

loyer depuis le mois de septembre 2022. Elle soutient que par courrier recommandé

du 3 novembre 2022, elle a informé la locataire du retard des paiements des mois de

septembre, octobre et novembre 2022, mais que la locataire n’a pas régularisé la

situation. Elle affirme qu’au jour du dépôt de la requête, la locataire redevait les

montants suivants :

-

Loyer indexé de septembre 2022

1.006,23 euros

-

Loyer indexé d’octobre 2022

1.009,55 euros

-

Loyer indexé de novembre 2022

1.012,30 euros

-

Loyer indexé de mars 2023

1.010.- euros

-

Indexation exercice 2022

434.- euros

Total :

4.472,08 euros

La requérante explique encore que PERSONNE1.) s’est engagé solidairement et

indivisiblement et sans bénéfice de discussion en son nom personnel, pour la durée

du contrat avec le preneur pour toutes les obligations découlant du contrat de bail, de

sorte qu’elle demande à ce que le jugement lui soit déclaré commun.

A l’audience des plaidoiries du 7 juin 2023, la requérante précise qu’aux termes du

contrat, la société SOCIETE2.) s.à r.l. est la locataire des lieux loués et que

PERSONNE1.) est à considérer comme caution et qu’elle sollicite uniquement la

condamnation de la société SOCIETE2.) s.à r.l. et la déclaration de jugement

commun à l’égard de PERSONNE1.).

Elle verse un nouveau décompte des arriérés arrêté au 7 juillet 2023 suivant lequel

elle augmente sa demande en paiement au montant total de 8.544,95 euros.

Elle demande également à ce qu’au vu de l’importance des arriérés, le contrat de bail

soit résilié aux torts de la locataire et à ce qu’elle soit condamnée à déguerpir dans

un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à intervenir. Pour le

surplus, elle maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE1.), présent en personne pour son compte et en tant que gérant de la

société SOCIETE2.) s.à r.l., ne conteste pas le non-paiement de nombreux loyers qui

serait dû à ses problèmes de santé. Il pense cependant que le loyer du mois de

septembre 2022 ou celui d’octobre 2022 a été payé. Il demande à se voir accorder

un délai de paiement pour le remboursement de sa dette et propose de payer un

montant mensuel de 1.500.- euros à compter de la fin du mois d’août 2023. Il ne

s’oppose pas à la résiliation du bail et il demande un délai de 40 jours pour pouvoir

déménager toutes les affaires de la société.

La requérante s’oppose à ce qu’un délai de paiement et un délai de déguerpissement

allongé soient accordés à la partie défenderesse.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail commercial signé

en date du 5 juillet 2021, la société SOCIETE1.) s.à r.l. a donné en location à la

société SOCIETE2.) s.à r.l., à l’époque en voie de constitution et représentée par son

associé-gérant PERSONNE1.), un local commercial d’environ 85 m² situé au sous-

sol d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel

indexé de 800.- euros hors TVA.

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’adaptations indiciaires

dirigée contre la société SOCIETE2.) s.à r.l.

Au dernier stade des plaidoiries, la requérante réclame la somme de 8.544,95 euros

à titre d’arriérés de loyers et d’adaptations indiciaires.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix

du bail aux termes convenus.

Au vu des explications fournies à l’audience et à défaut de preuve de paiement des

loyers réclamés, il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que

formulée par la requérante pour le montant total de 8.544,95 euros.

La société SOCIETE2.) s.à r.l. demande à pouvoir apurer sa dette par un paiement

échelonné de 1.500.- euros par mois à compter du mois d’août 2023.

La requérante s’y oppose.

La demande tendant à se voir accorder des délais de paiement, n’est à accorder que

s’il apparaît comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le

débiteur pourra s’acquitter intégralement de sa dette, ce qui présuppose qu’il

soumette à la juridiction une projection approximative de l’évolution future de sa

situation financière et en fonction de cette projection indique la durée requise du terme

de grâce sollicité.

En ce qui concerne la proposition de paiement échelonné, il y a lieu de se référer aux

dispositions de l’article 1244 du code civil qui dispose que « le débiteur ne peut point

forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les

juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de

ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement,

et surseoir l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état ».

La Cour d’appel a retenu dans un arrêt du 25 octobre 2006 qu’ « il se dégage de la

lecture de cet article que les délais de paiement sont des moyens exceptionnels et

facultatifs que la loi permet d’octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en

reportant ou échelonnant le paiement de la dette. Ces moyens doivent être utilisés

avec modération, le principe étant que le débiteur doit exécuter l’obligation

immédiatement, sauf le cas où un terme est fixé par la loi ou la convention entre

parties. A relever que le refus de délais de paiement se justifie par le souci d’assurer

la ponctualité des engagements en faveur de certains créanciers » (CA, 25 octobre

2006, n° 31.036 du rôle).

En l’occurrence, le tribunal se doit de noter que la société SOCIETE2.) s.à r.l. ne

verse aucune pièce concernant sa situation financière.

Le bénéfice de l’article 1244, alinéa 2 du code civil suppose que le débiteur soit de

bonne foi et dans un état de nécessité. Le preneur ne fournissant ni pièce, ni

renseignement sur sa situation patrimoniale d’ensemble, le tribunal n’est pas en

mesure d’apprécier sa situation de trésorerie exacte (cf. TAL, 7 janvier 2003, n°

74.773 du rôle).

Compte tenu de ces considérations, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’un

paiement échelonné.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de la locataire

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

L’article 1762-11 du code civil dispose que le bailleur peut résilier le bail avec effet

immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble est en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que la locataire redoit plus de

huit mensualités.

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que la société SOCIETE2.)

s.à r.l. a manqué gravement à ses obligations et que ces manquements justifient la

résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et la condamnation de cette

dernière au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de

quarante jours à partir de la notification du présent jugement.

La demande tendant à voir déclarer le présent jugement commun à PERSONNE1.)

La société SOCIETE1.) demande à voir dire que le présent jugement soit déclaré

commun à PERSONNE1.) qui aurait signé le contrat de bail en tant que caution.

Aux termes de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, le juge de paix est

compétent pour connaître des « contestations entre bailleurs et preneurs relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles ».

S’agissant d’une compétence d’exception, elle est d’interprétation stricte. Ne tombent

partant pas sous la compétence du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer

les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article.

Pour que la demande de déclaration de jugement commun soit recevable, il faut

l’introduire devant le tribunal qui est compétent ratione materiae à l’égard du tiers ainsi

assigné (cf. Encyclopédie Dalloz, Procédure civile et commerciale, T.2, verbo

Intervention, page 141, n° 67).

Le juge de paix est incompétent pour connaître de la demande en déclaration de

jugement commun dirigée contre un tiers ne tombant pas dans le champ d’application

de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile (cf. Marianne HARLES : Le bail

à loyer : compte-rendu de jurisprudence, page 391, n° 218, Pas. 31).

Il ressort des considérations qui précèdent et à défaut de relation de bailleur-locataire

entre la société SOCIETE1.) s.à r.l. et PERSONNE1.) que le juge de paix, siégeant

en matière de bail commercial, est incompétent pour connaître de la demande dirigée

par la requérante à l’égard de PERSONNE1.).

L’indemnité de procédure

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par la requérante, il convient

de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15

du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la

requérante l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y

a lieu de déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 350.- euros.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner la société SOCIETE2.) s.à r.l. aux frais et dépens de

l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. de l’augmentation

de sa demande en paiement,

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers fondée à hauteur de 8.544,95

euros,

partant,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à payer à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. le montant de 8.544,95 euros (huit mille

cinq cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-quinze cents) avec les intérêts

légaux sur le montant de 4.472,08 euros à partir du 24 mars 2023 et sur le montant

de 4.072,87 euros à partir du 7 juillet 2023, dates des demandes respectives en

justice, jusqu’à solde,

résilie le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l.,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 40

(quarante) jours à partir de la notification du présent jugement,

au besoin autorise la requérante à faire expulser la partie défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

se déclare incompétent ratione materiae pour connaître de la demande en

déclaration de jugement commun dirigée contre PERSONNE1.),

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. en allocation

d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 350.- euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. à payer à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. le montant de 350.- euros (trois cent

cinquante euros) sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.à r.l. aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.