Landlord wins eviction for personal need; tenant ordered to vacate within two months.

Rép. n° 2114/23

du 11.7.2023

Dossier n° L-BAIL-223/23

Audience publique extraordinaire

du onze juillet

deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le

jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE1.) ;

partie demanderesse,

comparant par Maître Laurence FRISING, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg, laquelle se présenta pour compte de la société anonyme SCHILTZ &

SCHILTZ S.A., établie et ayant son siège social à L-1610 Luxembourg, 24-26, avenue

de la Gare, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro B 220251, représentée aux fins de la présente procédure par Maître

Laurence FRISING précitée ;

e t

PERSONNE2.),

demeurant à L-ADRESSE2.) ;

partie défenderesse,

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comparant par Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA, avocat à la Cour, demeurant

à Strassen.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 6 avril 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du vendredi, 12 mai 2023 à 9 heures, salle JP 0.02.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi,

20 juin 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

Le requérant, PERSONNE1.), comparut par Maître Laurence FRISING, avocat à

la Cour, laquelle se présenta pour compte de la société anonyme SCHILTZ &

SCHILTZ S.A., représentée aux fins de la présente procédure par Maître Laurence

FRISING précitée, tandis que le défendeur, PERSONNE2.), comparut par Maître

Miloud AHMED-BOUDOUDA, avocat à la Cour.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 6

avril 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, sinon en matière de bail à loyer, pour voir constater la résiliation du contrat de

bail avec effet au 31 mars 2023, sinon voir résilier le contrat de bail et condamner la

partie défenderesse au déguerpissement.

Le requérant réclame en outre la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer la

somme de 1.700.- euros au titre d’arriéré de loyer pour le mois de janvier 2022, à

augmenter des intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Finalement, PERSONNE1.) demande encore une indemnité de procédure de

1.000.- euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, ainsi que la

condamnation de la partie défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance.

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Lors de l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) a renoncé à sa demande au titre

de l’arriéré de loyer pour le mois de janvier 2022, le défendeur s’étant depuis le

dépôt de la requête acquitté du montant redu.

Il convient de lui en donner acte.

Pour le surplus, il a maintenu ses demandes.

Le requérant expose vouloir occuper lui-même les lieux. Actuellement, il

habiterait une ferme avec son fils et la compagne de ce dernier. Etant donné que le

couple, qui attendrait un enfant, aurait besoin de plus d’intimité familiale, il aurait

décidé de quitter la ferme et de s’installer dans le logement actuellement occupé par

le défendeur.

PERSONNE2.) reconnaît avoir reçu le courrier de résiliation mais conteste le

fondement de la résiliation. Le motif de la résiliation serait flou, étant donné qu’il

ferait tant référence à un besoin personnel du bailleur mais également à son

intention de vouloir procéder à des travaux de rénovation. Dans la dernière

hypothèse, une occupation rapide des lieux par le requérant serait exclue et il

sollicite dès lors un délai au déguerpissement de six mois.

Il conteste finalement le principe de l’indemnité de procédure réclamé et conclut

subsidiairement à une réduction de cette indemnité.

PERSONNE1.) renvoie à son courrier de résiliation et soutient que le motif de la

résiliation serait clairement exposé. Il aurait non seulement indiqué vouloir occuper

personnellement les lieux mais aurait, conformément à la loi, repris l’intégralité de

l’article 12, paragraphe 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

La requête, régulièrement introduite et non autrement contestée à cet égard, est

à déclarer recevable, aucune demande en prolongation du délai de résiliation, en

application de l’article 12, paragraphe (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, n’ayant été

introduite.

PERSONNE1.) est propriétaire d’un appartement sis à L-ADRESSE3.), donné en

location, suivant contrat de bail écrit du 18 mars 2020, à PERSONNE2.).

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 25 septembre 2022, le

bailleur a résilié pour besoin personnel le contrat de bail avec un préavis de six mois

avec effet au 31 mars 2023, soit à l’échéance du contrat de bail.

La motivation de la résiliation se lit comme suit : « La présente dénonciation est

motivée par le besoin personnel. Je compte en effet actuellement occuper moi-même les lieux

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loués, après réalisation de certains travaux de rénovation », suivi par le paragraphe 3 de

l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Le courrier est partant clair en ce que la résiliation du contrat de bail est motivée

par la décision de PERSONNE1.) de vouloir occuper lui-même l’appartement. La

précision selon laquelle il entend d’abord procéder à quelques travaux ne constitue

qu’une simple information qui ne saurait avoir d’influence sur le fondement de la

résiliation même.

Le bailleur qui invoque un besoin personnel dans son chef ou dans celui d’un

membre de sa famille est cru sur parole, pour autant que son affirmation ne se

trouve pas contredite par les éléments de la cause. Le bailleur n’a en effet pas à

rapporter de preuve stricto sensu quant au besoin personnel invoqué.

A aucun moment, PERSONNE2.) n’a contesté la résiliation du contrat de bail et

de l’aveu même de son avocat, il aurait déjà commencé ses recherches en vue du

déguerpissement. Il n’a pas non plus fait usage de son droit de solliciter une

prolongation du délai de résiliation.

Comme la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel est intervenue

conformément aux dispositions légales, c’est partant à bon droit que la

condamnation de PERSONNE2.) au déguerpissement est sollicitée.

Au vu des circonstances de l’espèce, un délai de déguerpissement de deux mois

est à accorder à PERSONNE2.).

Aux termes de l’article 12, paragraphe (3), alinéa 2 in fine de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code

civil, la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre

d’une demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas

susceptible d’opposition ou d’appel.

Il est partant statué en dernier ressort.

La partie demanderesse demande encore une indemnité de procédure de 1.000.-

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser

l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-ci s’étant vu

contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en

justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige,

cette indemnité est à évaluer à 300.- euros.

La demande tendant à voir prononcer l’exécution provisoire du présent jugement

est à rejeter puisque les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

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Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, statuant contradictoirement et en dernier ressort,

d é c l a r e la requête recevable ;

d o n n e acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à sa demande au titre de l’arriéré

de loyer pour le mois de janvier 2022 ;

d i t que le contrat de bail en cause a été valablement résilié avec effet au 31 mars

2023 ;

c o n d a m n e PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 2 (deux) mois à compter de la

notification du présent jugement ;

au besoin, a u t o r i s e la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

300.- (trois cents) euros ;

d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

c o n d a m n e PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique extraordinaire à

Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg,

assistée du greffier Tom BAUER, qui ont signé la présente décision.

Tania NEY Tom BAUER