Tenant loses rent arrears claim but wins security deposit return; provisional execution rejected due to lack of urgency.

PERSONNE1.) est bénéficiaire de l’assistance judiciaire suivant décision du

Vice-Bâtonnier, Délégué du Bâtonnier à l’assistance judiciaire du 31 mai 2023.

Rép. n° 2109/23

du 11.7.2023

Dossier n° L-BAIL-219/22

Audience publique extraordinaire

du onze juillet

deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1) PERSONNE2.),

demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE3.) et

3) PERSONNE4.),

demeurant toutes deux à L-ADRESSE2.) ;

parties demanderesses au principal,

parties défenderesses sur reconvention,

comparant par Maître Thomas FOULQUIER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg, lequel se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée

RODESCH AVOCATS A LA COUR S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-1470

Luxembourg, 7-11, route d’Esch, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro B 265322, représentée aux fins de la présente

2 / 8

procédure par Maître Albert RODESCH, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg ;

e t

PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE3.) ;

partie défenderesse au principal,

partie demanderesse sur reconvention,

comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 4 mai 2022.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 7 juin 2022 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après trois remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

mardi, 20 décembre 2022 à 9 heures, salle JP 0.15.

Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention,

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), comparurent par Maître Thomas

FOULQUIER, avocat à la Cour, lequel se présenta pour compte de la société à

responsabilité limitée RODESCH AVOCATS A LA COUR S.à r.l., représentée aux

fins de la présente procédure par Maître Albert RODESCH, avocat à la Cour, tandis

que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention,

PERSONNE1.), comparut par Maître Stéphanie LACROIX, avocat à la Cour.

Après avoir entendu les mandataires des parties en leurs explications et

conclusions, le tribunal refixa l’affaire pour continuation des débats à l’audience

publique du mardi, 7 mars 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

mardi, 20 juin 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention,

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), recomparurent par Maître

Thomas FOULQUIER, avocat à la Cour, lequel se présenta pour compte de la société

à responsabilité limitée RODESCH AVOCATS A LA COUR S.à r.l., représentée aux

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fins de la présente procédure par Maître Albert RODESCH, avocat à la Cour, tandis

que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention,

PERSONNE1.), recomparut par Maître Stéphanie LACROIX, avocat à la Cour.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 4

mai 2022,

PERSONNE2.), PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) ont sollicité la

convocation d’PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant

en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à leur payer la somme de

17.050.- euros au titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts légaux « à

partir du non-paiement des loyers », sinon à partir du 24 août 2021, jour de la mise en

demeure, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde. Les requérantes

sollicitent encore une augmentation de ce taux d’intérêt de trois points à partir du

3ème mois de la notification du jugement à intervenir.

Elles réclament finalement une indemnité de procédure de 1.000.- euros, la

condamnation de la partie défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance ainsi

que l’exécution provisoire du jugement à intervenir, au moins en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

Par contrat de bail du 1er janvier 2010, les parties requérantes ont donné en bail à

la partie défenderesse, avec effet au même jour, un appartement sis à L-

ADRESSE4.), moyennant un loyer mensuel de 700.- euros et une avance mensuelle

sur charges locatives de 100.- euros. Le montant mensuel des avances sur charges a

été augmenté à partir du mois de février 2020 à 150.- euros.

Lors de l’audiences des plaidoiries, les parties requérantes ont réduit leur

demande au titre d’arriérés de loyers à la période de mai 2017 à juillet 2021, soit au

montant de 12.137,10.- euros. Elles expliquent qu’au regard de la prescription

quinquennale des loyers, elles renoncent à une partie de leur demande initiale pour

les loyers échus avant le mois de mai 2017.

Il convient de leur en donner acte.

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1) Moyens et demandes des parties

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

reprochent à la partie

défenderesse d’avoir, pendant des années, payé les loyers et charges de manière

irrégulière, nonobstant leurs réclamations multiples.

Compte tenu de cette faute contractuelle, elles auraient résilié le contrat de bail

et PERSONNE1.) aurait quitté les lieux en date du 23 août 2021.

Actuellement, elles réclament le solde des loyers non prescrit, soit la somme de

12.137,10.- euros.

Les requérantes demandent en outre acte que « les parties renoncent définitivement

à toute demande quant aux charges redues sur base du contrat de bail ayant lié les parties ».

PERSONNE1.) s’oppose à la demande adverse au titre des arriérés de loyers. Il

reconnaît que les parties avaient convenu dans le contrat de bail d’un loyer mensuel

de 700.- euros ; or, dans les faits, les parties auraient convenu d’un loyer mensuel

de 350.- euros et le contrat de bail n’aurait dès lors « jamais reçu exécution ». Pendant

dix ans, il aurait toujours payé un loyer mensuel de 350.- euros et les bailleresses ne

seraient jamais plaintes, ce qui démontrerait qu’elles auraient consenti à ce loyer

réduit.

A titre reconventionnel, il sollicite le remboursement du loyer payé pour le mois

de juillet 2021, soit la somme de 700.- euros. Il explique qu’il aurait quitté les lieux

le 30 juin 2021 mais aurait, par erreur, payé le loyer du mois de juillet 2021.

Pour la période de février 2020 à juin 2021, il aurait payé un loyer mensuel de

700.- euros. Or, comme le loyer mensuel se serait élevé uniquement à 350.- euros, il

sollicite

reconventionnellement

la

condamnation

de

PERSONNE2.),

de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) à lui rembourser le trop-payé des loyers, soit la

somme de 5.950.- euros (17 x 350).

Par ailleurs, il sollicite le remboursement de la garantie locative d’un montant de

1.500.- euros.

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) répliquent en contestant tout

accord quant à une réduction du loyer à 350.- euros par mois. Comme les parties

auraient eu des liens amicaux, les requérantes auraient accepté de louer les lieux

moyennant un loyer réduit de 700.- euros. Comme PERSONNE1.) aurait en début

du bail eu des difficultés financières, elles auraient tardé pour réagir.

La charge de la preuve du loyer à 350.- euros relevant à PERSONNE1.), celui-ci

serait à débouter de sa demande sur base de l’article 1341 du Code civil, alors qu’il

ne saurait prouver contre un écrit. Au regard du décompte annuel des arriérés de

loyers, il s’avérerait qu’PERSONNE1.) n’aurait pas de manière constante payé 350.-

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par mois. Pour certaines années, il aurait payé un montant supérieur, pour d’autres

un montant inférieur. Au cours des

échanges avec l’ancien mandataire

d’PERSONNE1.), en vue d’un arrangement à l’amiable, ce dernier n’aurait jamais

contesté le montant du loyer tel que fixé par le contrat de bail. Finalement, l’ancien

locataire aurait, à partir du mois de février 2020, payé un loyer mensuel de 700.-

euros.

Les bailleresses s’opposent en outre à la demande en remboursement du loyer

du mois de juillet 2021 en rappelant qu’PERSONNE1.) a volontairement procédé à

ce paiement. Elles insistent pour dire qu’PERSONNE1.) a quitté les lieux en date du

23 août 2021. La charge de la preuve revenant au requérant de la demande en

condamnation, il appartiendrait à PERSONNE1.) de prouver la date de la libération

des lieux.

Finalement, PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) se sont rapportées

à la sagesse du tribunal en ce qui concerne la demande en remboursement de la

garantie locative.

2) Motivation

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) réclament la condamnation

d’PERSONNE1.) à lui payer la somme de 12.137,10.- euros au titre d’arriérés de

loyers.

En l’espèce, les parties sont en désaccord en ce qui concerne le montant du loyer

mensuel convenu entre les parties. Les bailleresses concluent en un loyer mensuel

de 700.- euros tel que prévu par le contrat de bail, tandis qu’PERSONNE1.) soutient

que nonobstant le montant retenu au contrat de bail, les parties auraient convenu

d’un loyer mensuel de 350.- euros.

Il est constant en cause que le contrat de bail écrit conclu entre les parties prévoit

un loyer mensuel de 700.- euros. Il appartient dès lors à PERSONNE1.) de rapporter

la preuve d’un accord des parties à une réduction du loyer au montant de 350.-

euros par mois. Or, celui-ci ne verse aucune pièce ou autre moyen de preuve quant

au prétendu accord entre les parties. Le fait que les bailleresses aient attendu très

longtemps avant d’agir judiciairement est sans pertinence. Il résulte en outre des

décomptes des arriérés de loyers qu’PERSONNE1.) ne s’est nullement acquitté de

manière constante d’un loyer mensuel de 350.- euros.

N’ayant pas rapporté la preuve de la réduction du loyer, il y a lieu de faire droit

à la demande de PERSONNE2.), de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) et de

condamner PERSONNE1.) à leur payer la somme de 12.137,10.- euros, avec les

intérêts légaux à partir du 24 août 2021, jour de la mise en demeure, jusqu’à solde.

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PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent encore à ce que le

taux de l’intérêt légal soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement.

Eu égard aux dispositions de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu de faire droit à la

demande en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la notification de la décision à intervenir.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de débouter PERSONNE1.)

de sa demande en répétition de l’indu pour les loyers payés en trop pour la période

de février 2020 à juin 2021.

PERSONNE1.) sollicite en outre le remboursement du loyer indûment payé pour

le mois de juillet 2021 par ce dernier au motif qu’il aurait quitté les lieux le 30 juin

2021.

Il est constant en cause qu’PERSONNE1.) a volontairement payé le loyer du mois

de juillet 2021. En sa qualité de requérant, il appartient à PERSONNE1.) de

rapporter la preuve de la date de la libération des lieux. Or, cette demande n’est

étayée par aucun élément versé au dossier et son affirmation reste dès lors en l’état

de pure allégation.

Il est partant également à débouter de cette demande.

PERSONNE1.) réclame finalement la condamnation de PERSONNE2.), de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) à lui rembourser la garantie locative versée en

début du bail d’un montant de 1.500.- euros.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire

payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de

bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence par PERSONNE5.), P. 31, n° 2/2001, n° 65).

Aucune demande, outre celle relative aux arriérés de loyers, n’ayant été formulée

par les bailleresses et au regard de l’accord entre les parties pour renoncer

définitivement à toute demande quant aux charges locatives, il y a lieu de faire droit

à la demande d’PERSONNE1.) et de condamner PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) au remboursement de la garantie locative.

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

demandent

encore une

indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile.

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Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser

l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-ci s’étant vu

contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en

justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige,

cette indemnité est à évaluer à 300.- euros.

Finalement, elles demandent à ce que le jugement à intervenir soit assorti de

l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait

point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge d’PERSONNE1.).

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

d i t

recevables les demandes de PERSONNE2.), de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) ainsi que d’PERSONNE1.) ;

d o n n e

acte à PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) de la

réduction de leur demande au titre des arriérés de loyers ;

d o n n e acte à PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) ainsi qu’à

PERSONNE1.) que « les parties renoncent définitivement à toute demande quant aux

charges redus sur base du contrat de bail ayant lié les parties » ;

d i t

fondée la demande de PERSONNE2.), de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) pour un montant de 12.137,10.- euros au titre d’arriérés de loyers ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), à PERSONNE3.)

et à PERSONNE4.) la somme de 12.137,10.- (douze mille cent trente-sept virgule

dix) euros, avec les intérêts légaux à partir du 24 août 2021, jour de la mise en

demeure, jusqu’à solde ;

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d i t que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 (trois) points à l’expiration

d’un délai de 3 (trois) mois à compter de la notification du jugement ;

d i t non fondée les demandes reconventionnelles d’PERSONNE1.) au titre de la

répétition de l’indu pour la moitié des loyers payés pour la période de février 2020

à juin 2021 et pour l’intégralité du loyer du mois de juillet 2021 et en d é b o u t e ;

d i t fondée la demande d’PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative

pour un montant de 1.500.- euros ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer

à PERSONNE1.) la somme de 1.500.- (mille cinq cents) euros ;

d i t

fondée la demande de PERSONNE2.), de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) en obtention d’une indemnité de procédure pour un montant de

300.- euros ;

partant, c o n d a m n e PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), à PERSONNE3.)

et à PERSONNE4.) la somme de 300.- (trois cents) euros ;

d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

c o n d a m n e PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique extraordinaire à

Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg,

assistée du greffier Tom BAUER, qui ont signé la présente décision.

Tania NEY

Tom BAUER