Tenant's rent reduction appeal partially allowed regarding effective date but dismissed on procedural grounds.

Répertoire n° NUMERO1.)

E-BAIL-634/22

Audience publique du 7 juillet 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Fayçal CHAOUCHE, avocat, en

remplacement de Maître Ferdinand BURG, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

2) PERSONNE3.),

3) PERSONNE4.),

les trois demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, comparant en personne ;

4)

PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant initialement en personne, ne comparant plus

à l’audience du 16 juin 2023.

Faits :

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit du jugement

n°1061/2023, rendu en date du 24 mai 2023, qui a fixé la continuation des débats à

l’audience publique du 16 juin 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les parties entendues en leurs

explications et moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Revu le jugement rendu par le tribunal de céans en date du 24 mai 2023 ayant déclaré

irrecevable le recours de PERSONNE1.) en ce qu’il est dirigé contre la décision

rectificative de la commission des loyers de la SOCIETE1.) du 10 novembre 2022 et

ayant, avant tout autre progrès en cause, ordonné la rupture du délibéré afin de

permettre à PERSONNE1.) de verser toute pièce permettant de déterminer la date à

laquelle il a reçu notification de la décision de la commission des loyers de la

SOCIETE1.) du 7 novembre 2022.

A l’audience des plaidoiries du 16 juin 2023, date à laquelle l’affaire avait été refixée,

PERSONNE1.) a remis au tribunal un courrier de la SOCIETE1.) daté du 5 juin 2023

ainsi que l’avis de réception du courrier recommandé par lequel la décision de la

commission des loyers de la SOCIETE1.) a été envoyée à PERSONNE1.) et l’affaire

a été reprise en délibéré.

PERSONNE5.), comparant initialement en personne, ne s’est plus présentée ni fait

valablement représenter à l’audience du 16 juin 2023 pour faire valoir ses moyens de

défense. En application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de

procédure civile il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à son encontre.

Il y a lieu de rappeler que le litige a pour objet le recours exercé par PERSONNE1.)

contre la décision de la commission des loyers de la SOCIETE1.) du 7 novembre

2022, telle que rectifiée le 10 novembre 2022, ayant fait droit à la demande en

diminution du loyer présentée par PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) et ayant fixé le loyer mensuel à 1.670,10 euros à partir du 1er

septembre 2022.

-

Quant à la recevabilité du recours introduit par PERSONNE1.)

Aux termes de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation le recours contre la décision de la commission des loyers doit être

introduit sous peine de déchéance dans le mois de la notification du procès-verbal de

la commission.

Il résulte de la pièce versée par PERSONNE1.) que la décision de la commission des

loyers du 7 novembre 2022 a été expédiée par lettre recommandée en date du 8

novembre 2022 et réceptionnée par PERSONNE1.) le 9 novembre 2022.

Le recours introduit par PERSONNE1.) a été déposé en date du 12 décembre 2022

au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette.

Conformément à l’article 1256 du nouveau code de procédure civile, la computation

des délais de procédure se fait à partir de minuit du jour de l’acte, de l’événement, de

la décision ou de la signification qui le fait courir. Le délai expire le dernier jour à

minuit. Il s’ensuit que, pour le calcul du délai d’opposition, les jours sont comptés à

partir du lendemain du jour de la notification et ils expirent le dernier jour à minuit.

L’article 1260 du même code précise que, tout délai qui expirerait normalement un

samedi, un dimanche, un jour férié légal ou un jour férié de rechange, est prorogé

jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’occurrence, le délai d’un mois a théoriquement expiré le samedi 10 décembre

2022, de sorte qu’il a été prorogé jusqu’au lundi 12 décembre 2022.

Il y a partant lieu de retenir que le recours a été valablement introduit par

PERSONNE1.).

-

Quant au fond

PERSONNE1.) demande principalement à voir dire que la demande des locataires

en diminution du loyer aurait dû être déclarée irrecevable par la commission des

loyers sur base des dispositions de l’article 3 de la loi précitée du 21 septembre 2006

aux termes duquel, une adaptation du loyer ne peut survenir que tous les deux ans.

Il explique que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont locataires depuis la signature

du contrat initial en 2018, que PERSONNE4.) est arrivée en juin 2020 et

PERSONNE5.) en octobre 2021. Le dernier avenant aurait été signé en date du 21

janvier 2022 suite au départ d’une autre locataire. Il en conclut que PERSONNE5.)

n’était pas locataire des lieux loués depuis deux ans au moment de la demande en

réduction du loyer, de sorte que la commission des loyers aurait dû déclarer la requête

irrecevable. Compte tenu du fait qu’aux termes du contrat de bail les locataires sont

tenus solidairement, la demande en réduction du loyer serait à déclarer irrecevable à

l’égard de tous les locataires.

Il donne encore à considérer que lors de la signature de chaque avenant, aucun des

locataires, anciens ou nouveaux, n’a émis de contestations concernant le loyer, de

sorte qu’ils l’auraient expressément accepté.

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) se rapportent à

prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de leur demande en réduction

du loyer. Ils soutiennent cependant qu’ils avaient déposé une demande quelques

mois auparavant et que les responsables de la commune leur avaient indiqué qu’ils

devaient attendre l’expiration d’un délai de six mois et non pas de deux ans.

L’article 8 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose que

« La partie qui se croira fondée en vertu des dispositions de la présente loi à

demander une augmentation ou une réduction du loyer devra d’abord notifier son

intention à l’autre partie par écrit, sous peine d’irrecevabilité de la requête devant la

commission. Si un accord n’a pu être obtenu endéans un mois, le réclamant pourra

adresser une requête au collège des bourgmestre et échevins de la commune du lieu

de situation du logement. Le collège des bourgmestre et échevins transmettra sans

délai la requête à la commission compétente.

Chaque requête précisera l’objet de la demande. Elle ne sera pas recevable pendant

les six premiers mois du bail. »

Ainsi au vu des dispositions légales, les parties ayant accepté lors de la conclusion

du bail un certain montant de loyer, ne peuvent pas immédiatement après la signature

du bail intenter une action devant la commission des loyers. Si deux parties tombent

d’accord sur les modalités d’un contrat et le signent, il serait difficilement tolérable de

pouvoir le contester directement après. Si une partie estime que le loyer ne respecte

pas les dispositions légales prescrites en matière de fixation du loyer, elle devra

attendre un délai de six mois avant de commencer la procédure (cf. Bail à loyer, La

nouvelle législation en matière de bail à usage d’habitation, Ministère du Logement

2006, page 55).

L’article 3 (5) de la loi précitée du 21 septembre 2006 prévoit que « Le loyer de tout

logement à usage d’habitation fixé en vertu des dispositions qui précèdent soit de

l’accord des parties, soit par la commission des loyers, soit judiciairement, ne peut

faire l’objet d’une adaptation que tous les deux ans.

Cette période de deux ans ne prend pas fin par suite d’un changement de bailleur.

En revanche, elle prend fin de plein droit s’il y a changement de locataire sans

préjudice des dispositions de l’article 13, alinéa 1er. »

A la lecture de ces deux articles, le tribunal constate que la question de la recevabilité

de la requête devant la commission des loyers est réglée par les dispositions de

l’article 8 prévoyant que la requête ne saurait être déposée pendant les six premiers

mois du contrat de bail.

Par contre la faculté d’adaptation du loyer telle que régie par l’article 3 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 ne prévoit aucune irrecevabilité procédurale en cas

d’introduction d’une demande en adaptation avant l’écoulement d’un délai de deux

ans.

Il ressort de ces développements que chaque partie qui se croit fondée à demander

une augmentation, respectivement une réduction du loyer, doit - en cas de désaccord

entre parties -, attendre l’écoulement des six premiers mois des relations

contractuelles avant de saisir la commission des loyers compétente. L’adaptation du

loyer ne peut ensuite se faire que tous les deux ans. Ladite adaptation est calculée à

partir de la conclusion du bail (cf. TAL 14.12.2020, TAL-2020-07968).

En l’espèce, les parties sont en désaccord en ce qui concerne le début de leurs

relations contractuelles, le bailleur soutenant qu’à chaque départ/arrivée d’un

nouveau colocataire, il y a eu départ d’un nouveau bail, les locataires estimant que

les relations contractuelles remontent à la signature du contrat de bail initial en 2018.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

10 janvier 2018,

PERSONNE1.)

a donné en location à PERSONNE2.), à

PERSONNE6.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE7.) une maison d’habitation sise

à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.850.- euros payable

d’avance le premier de chaque mois. Il est constant en cause qu’il s’agit d’une

colocation. Le contrat de bail prévoit une solidarité entre locataires qui entre eux

règlent la répartition du loyer.

Les avenants suivants ont été signés lors du départ, respectivement de l’arrivée de

locataires :

-

le 8 novembre 2018, un colocataire supplémentaire, PERSONNE8.), a rejoint les

locataires initiaux,

-

le 14 août 2019, PERSONNE6.) est partie et PERSONNE9.) est arrivée comme

colocataire,

-

le 1er juin 2020, PERSONNE7.) est partie et PERSONNE4.) est arrivée comme

colocataire,

-

le 2 décembre 2020, PERSONNE8.) est partie et PERSONNE10.) est arrivée

comme colocataire,

-

le 2 octobre 2021, PERSONNE9.) est partie et PERSONNE5.) est arrivée comme

colocataire,

-

le 21 janvier 2022, PERSONNE10.) est partie.

Il est ainsi constant en cause qu’actuellement, les locataires de la maison litigieuse

sont PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) et que leur

relation contractuelle commune avec PERSONNE1.) a débuté en date du 2 octobre

2021.

Il y a partant lieu de retenir que le délai de six mois prévu à l’article 8 précité a en

l’occurrence été respecté par les locataires, de sorte que c’est à bon droit que la

commission des loyers a déclaré leur requête recevable. Le fait que la demande des

locataires ait été introduite avant l’écoulement du délai de deux ans prévu à l’article 8

n’affecte pas la recevabilité de la requête, le délai de deux ans ne s’appliquant qu’à

la prise d’effet de l’éventuelle adaptation du loyer.

Contrairement aux affirmations de PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) lui ont notifié une demande en réduction du loyer

mensuel à un montant de 815.- euros par courrier du 25 juin 2022, demande qu’il a

refusée en date du 11 juillet 2022, de sorte que cette condition d’admission de la

saisine de la commission des loyers est également remplie.

Suite à ce refus du bailleur, les locataires ont saisi la commission des loyers par

requête introduite en date du 12 août 2022.

Les parties ont été convoquées à une première réunion le 4 octobre 2022 lors de

laquelle l’affaire a été refixée au 20 octobre 2022. N’ayant pas réussi à trouver un

arrangement entre parties, la commission a, sur base des pièces fournies par les

parties, procédé à l’évaluation du capital investi par le bailleur.

PERSONNE1.) conteste cette décision en soutenant que conformément à l’article 3

de la loi précitée du 21 septembre 2006, la commission des loyers ne procède au

calcul du capital investi qu’à défaut d’accord entre parties et que le renouvellement

du contrat, avec adaptation du prix du loyer vaut accord sur le capital investi, pris

comme base de calcul du loyer. Il estime que la commission ne pouvait alors pas

procéder à un nouvel accord sans violer l’accord inter-partes.

Or, il convient de relever que si en principe la convention fait la loi entre parties, la loi

du 21 septembre 2006 prévoit expressément une possibilité d’adaptation du loyer

après l’écoulement d’un délai de deux ans, de sorte que la commission était en droit

de procéder à une adaptation du loyer.

PERSONNE1.) fait encore valoir qu’en application de l’article 3 de la loi précitée du

21 septembre 2006 il faut, pour pouvoir saisir la commission des loyers et en cas de

désaccord sur le loyer, recourir à l’avance à une expertise pour déterminer le capital

investi, ce qui n’aurait pas été fait en l’espèce.

Le tribunal note cependant que l’article 3 (4) de la loi précitée du 21 septembre 2006

ne prévoit aucune irrecevabilité procédurale ou autre sanction si les parties, en

désaccord sur le loyer, ne saisissent pas d’expert aux fins de détermination du capital

investi avant de saisir la commission des loyers.

Les deux moyens soulevés par le requérant laissent partant d’être fondés.

PERSONNE1.) conteste ensuite le calcul du capital investi, réévalué et décoté de

400.819,65 euros, en soutenant que la commission a omis de prendre en compte un

certain nombre de factures ainsi que plusieurs postes faisant partie intégrante du

calcul. Il demande à voir rejeter le calcul de la commission et de nommer un expert.

Il affirme avoir lui-même eu recours à un expert qui aurait fixé le capital investi,

réévalué et décoté à un montant de 533.567,70 euros. Le requérant est toutefois

d’avis que le montant retenu par cet expert ne correspond pas à la valeur marchande

du bien, de sorte qu’il sollicite l’instauration d’une nouvelle expertise.

Ce n’est qu’à titre tout à fait subsidiaire qu’il demande à voir déterminer le loyer en

fonction de son expertise.

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) demandent à ce

que la décision de la commission des loyers soit confirmée et à titre subsidiaire, ils ne

s’opposent pas à l’institution d’une expertise judiciaire.

Il convient partant de revoir le calcul effectué par la commission des loyers dans sa

décision du 7 novembre 2022.

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 3 de la loi du 21 septembre 2006, la

commission a relevé à titre liminaire :

« La Commission constate que, contrairement à l’avis du propriétaire, elle ne saurait

fixer le montant du loyer autrement et ne peut se fier aux montants pratiqués sur le

marché immobilier actuel.

La Commission des Loyers a donc procédé à la détermination du loyer en fonction

des seules pièces lui soumises, les parties étant d’accord de dire que le logement est

dans un bon état général d’entretien et qu’une visite sur place ne fait, dès lors, pas

sens.

Les factures retenues ainsi que le calcul des montants réévalués et décotés sont

repris aux tableaux joints en annexe et faisant partie intégrante de la présente

décision. »

Ces remarques préliminaires n’ont pas été mises en cause par PERSONNE1.).

La commission des loyers a par la suite retenu ce qui suit :

« A) Quant au montant du capital investi

La date de première mise en location en location du bien est, suivant contrat versé,

le 1er janvier 2018.

Suivant acte d’acquisition du 24 janvier 1980, le propriétaire a acquis l’immeuble mis

en location pour un montant de 2 600 000,00.- LUF, soit 64 453,32.- €. L’immeuble

en question a été construit vers 1926.

A défaut de précision quant à la valeur de la part terrain, celle-ci est fixée à 20%, soit

12 890,46.- €. Les frais d’acte sont de 9 875,28.- €.

Le montant du capital investi ainsi réévalué est de 202 171.01.- €.

Le coefficient de réévaluation applicable est de 2,72 pour l’année 1980. Le taux de

décote à appliquer est de 38%, fixant ainsi la décote relative à la construction /

acquisition (hors part terrain) à 61 460,01.-€.

Suivant acte d’acquisition du 19 août 1998, le propriétaire a acquis une parcelle

supplémentaire mise à disposition des locataires, pour un montant de 124 000,00.-

LUF, soit 3 073,88.- €. Les frais d’acte s’élèvent à 249,50.- €.

Le coefficient de réévaluation applicable est de 1,5 pour l’année 1998. Aucune décote

n’est applicable sur la part terrain.

Le montant du capital investi ainsi réévalué est de 4 985,07.- €.

Le montant total du capital investi pour le volet acquisition et construction est de

197 822,42 +4 852,13.- € = 207 156,14.- €.

B) Quant à l’évaluation des investissements réalisés

Suivant pièces fournies, la Commission retient que des investissements et travaux

d’amélioration ont été réalisés par le propriétaire. Conformément à la loi du 21

septembre 2006, ceux-ci sont à additionner au capital investi.

Suivant brochure publiée par le Ministère du Logement intitulée « Le plafond du

loyer » (p.11), « sont visés tous les travaux qui ont pour effet soit d’augmenter la

valeur du bien, soit de changer la nature ou l’état du logement loué ».

Au vu de ce qui précède, la Commission des Loyers évalue les travaux d’amélioration

réalisés dans l’immeuble à un montant total, tel que réévalué en fonction du coefficient

de réévaluation applicable à chacune d’elle, de 261 916,14.- €.

A ces travaux s’appliquent également une décote de 38%, portant ainsi la décote

relative aux travaux d’amélioration à un montant total de 99 528,13.-€.

C) Quant à l’estimation des travaux de menus entretiens et autres réfection réalisées

Suivant les pièces fournies, la Commission retient que des travaux d’entretien et de

réparation ont été réalisés par le propriétaire. Conformément à la loi du 21 septembre

2006, respectivement aux explications contenues dans la brochure du Ministère du

Logement susmentionnée, les frais d’entretien et de réparation peuvent être imputés

à la décote applicable.

En l’espèce, la Commission des Loyers évalue le montant des travaux d’entretien et

de réparation réalisés à un montant total, tel que réévalué en fonction du coefficient

de réévaluation applicable à chacune d’elle, de 92 735,51.- €.

Le montant total de la décote relative aux acquisitions et constructions,

respectivement aux travaux d’amélioration est de 61 460,01.- €+ 99 528,13.- €=

160 988,14.-€.

Après déduction du montant des travaux d’entretien et de réparation réalisés, la

décote applicable est de 160 988,14-92 735,51=68 252,63.- €.

D) Quant aux factures non prises en compte

La Commission précise que certaines factures versées aux débats n’ont pas été

prises en compte.

Il s’agit notamment, et de manière générale de :

o Toutes les factures relatives à la taxe foncière,

o Toutes les factures relatives à l’assurance de l’habitation.

De plus, les factures suivantes ont également été écartées alors que leur nature ne

correspond pas à la définition de travaux d’entretien ou d’amélioration :

DATE

DESCRIPTION FACTURE

MONTANT

MOTIVATION

17.06.1983

SOCIETE2.)

4510 LUF

Frais liés au déménagement

22.02.1990

SOCIETE3.) BV

1992 LUF

Achat et installation de plantations

03.06.1992

SOCIETE4.)

1931 LUF

Réparation d’un micro-ondes

27.01.2005

SOCIETE5.)

15.64 EUR

Réparation non précise

27.01.2005

SOCIETE5.)

77.61 EUR

Réparation non précise

06.10.2007

SOCIETE6.)

135,41 EUR

Intervention suite à défaut d’alarme

intrusion

04.03.2016

SOCIETE7.)

796.60 EUR

Jardinage

24.05.2016

SOCIETE8.)

Jardinage

22.11.2017

SOCIETE7.)

312.88 EURO

Jardinage

15.01.2022

SOCIETE9.)

1 404 EURO

Réparation suite à dégât des eaux

(impossibilité d’exclure l’intervention

d’une assurance)

Enfin, quant aux intérêts relatifs aux prêts conclus, la Commission constate qu’un

contrat de prêt a été conclu le 10 mars 1989 pour un montant de 300 000.- LUF mais

le document joint au dossier ne permet pas de déterminer à quoi était dédié le prêt.

A défaut de précision, le prêt est écarté du calcul.

III. FIXATION DU LOYER

Considérant qu’au vu de ce qui précède, le capital investi réévalué et décoté total à

un montant de 395 834,58.-€ + 4 985,07 = 400 819,65.-€.

Considérant que partant, le montant de loyer annuel maximum pouvant être réclamé

est de. (400 819,56 x 5%) = 20 041,00.-€, soit 1 670,10.-€ par mois.

Considérant qu’il y a lieu de fixer le montant du loyer au maximum de ce que la loi en

vigueur permet, au vu de l’impact non négligeable de la présente réduction de loyer ;

Après avoir entendu les deux parties et constaté qu’aucun arrangement à l’amiable

s’avère possible, la Commission des Loyers de la SOCIETE1.) (…) ».

Le tribunal se doit de noter à titre préliminaire que PERSONNE1.) n’a pas versé au

tribunal l’ensemble des pièces qu’il avait remises à la commission des loyers, de sorte

que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier si les montants repris dans la décision

de la commission des loyers correspondent à ceux figurant dans les différents actes

et factures.

Etant donné qu’aucune des parties n’a remis en cause ces chiffres, le tribunal n’a pas

sollicité la communication de toutes ces pièces.

Le requérant conteste le montant du capital investi, réévalué et décoté de 400.819,65

euros tel que déterminé par la commission en soutenant qu’elle aurait omis de

prendre en compte un certain nombre de factures ainsi que plusieurs postes faisant

partie intégrante du calcul.

PERSONNE1.) reproche ainsi à la commission de ne pas avoir eu recours à une

expertise alors qu’elle indiquerait elle-même dans sa décision qu’elle ne dispose pas

des pièces nécessaires à l’évaluation des travaux et du terrain, si bien qu’elle ne

disposait pas des éléments nécessaires au calcul du capital investi. Son évaluation

serait dès lors à écarter.

Le tribunal se doit cependant de noter que ce n’est que dans le cadre de l’évaluation

du terrain que la commission a noté « A défaut de précision quant à la valeur de la

part terrain, celle-ci est fixée à 20%. »

Or, il ne saurait être reproché à la commission d’avoir elle-même fixé la valeur de la

part du terrain à 20% alors qu’elle n’a fait qu’appliquer à la lettre les dispositions de

l’article 3 (2) c) de la loi du 21 septembre 2006 qui dispose que si en principe le coût

du terrain sur lequel l’habitation est sise est fixé à celui du jour de son acquisition, il

peut toutefois également être fixé forfaitairement par le bailleur à 20% du capital

investi. Cette fixation forfaitaire est essentiellement utilisée lorsque le prix du terrain

n’est pas spécifiquement ventilé dans l’acte d’acquisition.

Le reproche formulé à l’égard de la commission n’est partant pas fondé.

En ce qui concerne le capital investi au moment de l’acquisition du terrain avec

maison en date du 24 janvier 1980, le requérant reproche à la commission d’avoir

erronément indiqué comme année de construction « 2000 » alors que la maison a été

construite en 1926 et d’avoir commis une erreur quant au nombre d’années à prendre

en considération pour la décote qui serait de 41 et non pas de 38.

Le tribunal note que la commission a indiqué l’année 1926 comme année de

construction et que si la commission a effectivement pris en compte une décote de

38 au lieu de 41, cette erreur profite à PERSONNE1.) et n’a pas été remise en cause

par les défendeurs qui sollicitent la confirmation de la décision.

PERSONNE1.) reproche à la commission de ne pas avoir pris en compte le poste

des frais accessoires, comprenant les frais de notaire et d’enregistrement (part

terrain) de 1.094,52 euros, les frais de notaire et enregistrement (part construction)

de 4.378,08 euros ainsi que les frais financiers (intérêts) de 110.957,14 euros. A cet

égard, il explique que comme il s’agit d’un immeuble ancien, il ne dispose

actuellement plus de tous les documents, dont notamment les pièces concernant les

frais de notaire et les frais financiers. Il est cependant d’avis que la commission des

loyers aurait dû prendre en compte ces frais tel que cela serait retenu par la

jurisprudence.

Le tribunal se doit de noter qu’il résulte de la décision de la commission des loyers

que cette dernière a pris en compte des frais d’acte, à savoir le montant de 9.875,28

euros pour l’acquisition de la maison et le montant de 249,50 euros pour l’acquisition

du terrain.

Par ailleurs, il est étonnant que PERSONNE1.) est en mesure de fournir des montants

précis pour des frais pour lesquels il affirme ne plus disposer de pièces. En tout état

de cause, la commission des loyers n’est pas habilitée à inventer des montants pour

des frais qui théoriquement peuvent être pris en compte pour le calcul du capital

investi. Le moyen du requérant laisse partant d’être fondé.

PERSONNE1.) explique encore qu’en 1998, sans préjudice quant à la date exacte, il

a acquis un petit terrain attenant à la maison dans le but de pourvoir celle-ci d’un

jardin et que cette acquisition aurait dû être prise en compte dans le calcul du capital

investi conformément aux dispositions des articles 3 (2) et 3 (4) 2e alinéa de la loi

précitée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Le tribunal se doit également de rejeter ce moyen alors qu’il résulte clairement de la

décision de la commission des loyers que le prix d’acquisition à hauteur de 3.073,88

euros ainsi que les frais d’acte y relatifs à hauteur de 249,50 euros ont été pris en

considération par la commission.

Compte tenu de ces considérations, les reproches formulés par PERSONNE1.) sont

tous à écarter. Le calcul de la commission n’ayant pas autrement été remis en cause

par les parties, il y a partant lieu de confirmer le montant de 400.819,65.- euros à titre

de capital investi, ainsi que la fixation du loyer au montant de 1.670,10.- euros par

mois.

Au vu des développements ci-dessus concernant l’article 3 (5) de la loi précitée du 21

septembre 2006, l’adaptation biennale du loyer ne doit être appliquée qu’à partir du

commencement des relations contractuelles, soit en l’occurrence à partir du 2 octobre

2021.

Dans la mesure où aux termes du contrat de bail, le loyer est payable d’avance le

premier de chaque mois, il y a lieu de réformer la décision de la commission des

loyers en ce que la diminution du loyer ne s’appliquera qu’à partir du 1er novembre

2023.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de

rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2

juillet 2015, numéroNUMERO2.) du registre).

Ne justifiant pas de l’iniquité requise, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande

en en allocation d’une indemnité de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de faire masse des frais et dépens de l’instance et de les imposer pour

moitié à PERSONNE1.) et pour l’autre moitié aux parties défenderesses.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

vidant le jugement n°1061/2023 du 24 mai 2023,

déclare recevable le recours de PERSONNE1.) en ce qu’il est dirigé contre la

décision de la commission des loyers de la SOCIETE1.) du 7 novembre 2022,

dit le recours partiellement fondé,

dit que par réformation de la décision du 7 novembre 2022, la réduction du loyer au

montant de 1.670,10 euros par mois ne s’applique qu’à partir du 1er novembre 2023,

dit le recours non fondé pour le surplus,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à

PERSONNE1.)

et

pour

l’autre

moitié

à

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.).

Ainsi fait, jugé

et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.