Tenant eviction granted for unpaid rent; landlord awarded arrears, charges, relocation, and procedural fees.

E-Bail-609/22 + E-Bail-205/23

Rép. fisc. n° 1415/23

Audience publique du 6 juillet 2023

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

I. la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonction,

demanderesse originaire,

défenderesse sur opposition, comparant par Maître Lison MERGAUX,

avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, les

deux demeurant à Luxembourg,

et :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

défenderesse originaire,

demanderesse sur opposition, comparant par Maître Catia OLIVEIRA, avocat

à la Cour, en remplacement de Maître Filipe VALENTE, avocat à la Cour,

les deux demeurant à Esch-sur-Alzette,

II. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

demanderesse, comparant par Maître Catia OLIVEIRA, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Filipe VALENTE, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Esch-sur-Alzette,

e t :

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.),

défendeur, comparant par Maître Anthony VIEIRA DOS MILAGRES,

avocat, en remplacement de Maître Sandra GIACOMETTI, avocat à la Cour,

les deux demeurant à Foetz,

2) la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par son

gérant actuellement en fonction,

défenderesse, faisant défaut.

F A I T S

Les faits et rétroactes de l'affaire n° E-Bail-609/22 résultent à suffisance de droit du

jugement n° 130/23, rendu en date du 19 janvier 2023 par le Tribunal de Paix d’Esch-sur-

Alzette.

Sur opposition d’PERSONNE1.) entrée à la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette le 2

février 2023, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 16 février 2023, lors de laquelle

elle fut fixée contradictoirement à l’audience publique du 16 mars 2023 pour plaidoiries.

Après trois remises sollicitées par les parties l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du 8 juin 2023, lors de laquelle les mandataires des parties furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

L’affaire n° E-Bail-205/23 fut introduite par requête déposée le 19 avril 2023 au greffe

de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 4 mai 2023,

lors de laquelle elle fut fixée à l’audience publique du 8 juin 2023 pour plaidoiries avec

l’affaire connexe n° 609/22.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue et Maître Lison MERGAUX, Maître Catia

OLIVEIRA et Maître Anthony VIEIRA DOS MILAGRES furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

La société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s ne comparut ni par

personne habilitée, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le

jugement qui suit :

Par requête en opposition déposée en date du 2 février 2023 au greffe de la Justice de Paix

d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) a formé opposition contre le jugement no 130/23

rendu en date du 19 janvier 2023 par le tribunal de ce siège dont le dispositif est conçu

comme suit :

« P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial, statuant

par défaut à l’égard d’PERSONNE1.) et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 12.878,24.- euros à titre d’arriérés de loyer et le montant réclamé de 10.658,25.- euros

à titre de charges ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

23.536,49.- euros (vingt-trois mille cinq cent trente-six euros et quarante-neuf cents),

avec les intérêts légaux à partir du 6 décembre 2022, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs

d’PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef au plus tard un mois après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser la défenderesse dans la forme légale et

aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 12.223,56.- euros à titre d’indemnité de relocation ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

12.223,56.- euros (douze mille deux cent vingt-trois euros et cinquante-six cents), avec

les intérêts légaux à partir du 6 décembre 2022, jusqu’à solde ;

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de

450.- euros (quatre cent cinquante euros) à titre d’indemnité sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. »

pour voir déclarer nul et non avenu le jugement précité, pour voir déclarer irrecevables

sinon non fondées les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. formulées à son

égard, pour voir dire non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure

et pour voir condamner la société SOCIETE1.)

au paiement d’une indemnité de

procédure de 750.- euros.

A l’appui de sa requête en opposition PERSONNE1.) fait valoir qu’elle a exploité le local

pris en location avec PERSONNE2.), que dans le but de pouvoir exploiter le café et les

locaux d’habitation elle a constitué avec PERSONNE2.) la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SRL-S établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), que chacun des

associés dispose de 50 parts sociales, que suite à une mésentente entre associés qui a

débuté en août 2022 elle a été contrainte de quitter le débit de boissons et elle a informé

PERSONNE2.) de sa volonté de sortir de la société et que depuis le mois de septembre

2022 elle n’a plus aucune connaissance concernant l’exploitation du débit de boissons

connu sous l’enseigne « SOCIETE0.) » étant donné que depuis cette date PERSONNE2.)

est en charge de l’exploitation du local et devait se charger des paiements en relation avec

le débit de boissons.

Elle conteste par conséquent tant la demande en paiement du montant de 12.878,24.-

euros à titre d’arriérés de loyer que celle en paiement du montant de 10.658,25.- euros à

titre de charges impayées.

Elle expose qu’avant son départ en septembre 2022 les loyers étaient payés et qu’elle est

dans l’impossibilité de savoir si les loyers ont été réglés après cette date.

PERSONNE1.) conteste finalement les frais de dossier à hauteur de 4.680.- euros, ainsi

que les frais d’entretien de la chaudière et l’indemnité de procédure réclamés par la

société SOCIETE1.) et elle s’oppose à la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Par requête en intervention déposée au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette en

date du 19 avril 2023, PERSONNE1.) fait convoquer PERSONNE2.) et la société à

responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) S.àr.l.-s. pour voir ordonner la jonction

entre la présente affaire et l’affaire enrôlée sous le numéro E-Bail-609/22, pour voir

déclarer la décision à intervenir commune aux parties mises en intervention et pour les

entendre condamner à la tenir quitte et indemne de toute condamnation à intervenir à son

encontre dans le cadre de la demande formulée par la société SOCIETE1.) à son égard.

A titre subsidiaire, elle demande à voir condamner PERSONNE2.) et/ou la société

SOCIETE2.) à lui payer la somme au paiement de laquelle elle serait le cas échéant

condamnée dans le cadre de l’affaire introduite à son égard par la société SOCIETE1.),

soit le montant réclamé de 23.536,49.- euros sous réserve d’augmentation.

PERSONNE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de PERSONNE2.) et de la société SOCIETE2.) au paiement d’une

indemnité de procédure de 2.000.- euros, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance et elle

demande à en ordonner la distraction au profit de Maître Filipe VALENTE qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.

A l’appui de sa requête en intervention, PERSONNE1.) expose que suite à la conclusion

du contrat de bail du 17 juin 2021 avec la société SOCIETE1.) elle exploite un débit de

boissons avec chambres à louer sis à L-ADRESSE4.), que bien qu’elle soit la seule à avoir

signé le contrat de bail avec la société SOCIETE1.) elle n’est pas la seule à exploiter le

débit de boissons, que le débit de boissons a en effet été exploité avec PERSONNE2.),

respectivement au travers de leur société SOCIETE2.), qu’au mois de septembre 2022

elle a pâti de lourds problèmes de santé ayant entraîné une longue hospitalisation, que

PERSONNE2.) a profité de son absence pour changer la serrure du fonds de commerce

et a continué à exploiter le fonds de commerce en lui interdisant toute intervention, que

PERSONNE2.) n’a apparemment pas respecté les obligations issues du contrat de bail,

qu’elle fut condamnée au paiement des arriérés de loyer et charges impayées par jugement

no 130/23 rendu en date du 19 janvier 2023 et contre lequel elle a formé opposition,

qu’elle n’a plus aucune possibilité de savoir ce qui se passe au sein du local loué, qu’elle

a été totalement évincée et que son état de santé fragile ne lui permettent actuellement pas

d’autre action, qu’elle a donc tout intérêt à faire intervenir

PERSONNE2.),

respectivement la société SOCIETE2.) étant donné que PERSONNE2.) est le seul à

pouvoir donner des informations quant aux comptes du débit de boissons et de la location

des chambres.

PERSONNE1.) demande par conséquent à se voir tenir quitte et indemne de toute

condamnation qui sera prononcée à son encontre, sinon du moins voir obtenir la

condamnation de PERSONNE2.).

Elle conclut encore à la jonction de la présente affaire avec celle enrôlée sous le numéro

E-Bail-609/22 pour être connexes.

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de la société SOCIETE1.) se réfère à la requête

introductive d’instance et il augmente la demande pécuniaire au montant de 37.452,68.-

euros à titre d’arriérés de loyer, au montant de 11.451,18.- euros à titre de charges

impayées et au montant de (3 x 4.116,96 =) 12.350,88.- euros à titre d’indemnité de

relocation.

Il convient de lui en donner acte.

A l’audience publique du 8 juin 2023, le mandataire d’PERSONNE1.) se réfère à sa

requête en opposition et à sa requête en intervention et il conclut à la jonction des deux

affaires au vu de leur connexité.

Il fait valoir que sa mandante était hospitalisée pendant longtemps, raison pour laquelle

elle n’aurait pas eu connaissance de la procédure engagée à son égard.

Il ajoute que si le contrat de bail a seulement été signé avec sa mandante, il serait constant

en cause que le débit de boissons serait exploité par la société SOCIETE2.).

Il ajoute que jusqu’à l’hospitalisation de sa mandante, les loyers étaient toujours payés et

qu’après son hospitalisation PERSONNE2.) ne lui aurait plus permis d’entrer dans les

lieux loués dont la serrure avait été changée.

Le mandataire de PERSONNE2.) donne à considérer que PERSONNE1.) n’a pas

mentionné sa maladie dans la requête en opposition et il conteste la version des faits telle

que présentée par PERSONNE1.), notamment de l’avoir évincée de la société et d’avoir

changé la serrure du local commercial.

Il fait valoir qu’PERSONNE1.) est cogérante de la société SOCIETE2.), qu’elle a signé

le bail en son nom seul, qu’elle a seulement réglé un loyer sur trois avant la mésentente

entre associés en septembre 2021 et qu’elle aurait pu changer la serrure à nouveau. Il

considère que le fait de ne pas avoir changé la serrure constitue une légèreté de sa part.

Il ne comprend pour quelle raison son mandant a été mis en intervention et il considère

que PERSONNE1.) aurait dû être plus diligente et avertir la police dans l’hypothèse où

sa version des faits serait exacte.

Le mandataire d’PERSONNE1.) demande acte que PERSONNE2.) conteste tout,

notamment d’avoir exploité et géré le débit de boissons.

Il se réserve le droit de déposer une plainte contre PERSONNE2.) pour escroquerie à

jugement (pour avoir menti devant le tribunal) et pour abus de biens sociaux (pour avoir

empoché les loyers des sous-locataires) ; à quoi le mandataire de PERSONNE2.) réplique

qu’il n’a jamais affirmé que son mandant ne gère pas le bâtiment, mais qu’il conteste que

son mandant ait changé la serrure du local commercial.

Le mandataire d’PERSONNE1.) ajoute qu’il conteste les montants réclamés par la société

SOCIETE1.) même si sa mandante est dans l’incapacité de les vérifier eu égard au fait

qu’elle n’a plus accès ni au local de commerce ni aux documents comptables.

Il conteste encore l’indemnité de procédure, l’indemnité de relocation en son principe et

en son quantum, les frais de dossier et les factures pour être unilatérales. Il ajoute qu’il

n’est d’ailleurs pas établi que les travaux facturés par la société SOCIETE3.) ont

réellement été exécutés.

Quant à l’indemnité de relocation réclamée, il fait par ailleurs valoir que le contrat de bail

commercial prendra de toute façon fin le 14 août 2023 et il précise que son mandant ne

s’oppose pas à la résiliation du contrat de bail à cette date tout en précisant que des sous-

locataires se trouvent dans les lieux.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) réplique que les frais de dossier sont dus en

vertu de l’article 7.3 du contrat de bail et que l’indemnité de relocation est prévue à

l’article XII dernier alinéa du contrat de bail signé entre parties.

Il se base sur les dispositions de l’article 1134 du code civil pour voir faire droit à ses

demandes.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) donne encore à considérer que dans l’hypothèse

où PERSONNE1.) avait des problèmes avec la serrure, elle aurait elle-même pu solliciter

la résiliation du contrat de bail.

Il maintient la demande en paiement d’une indemnité de procédure pour être justifiée au

vu de la nécessité d’engager une procédure judiciaire

En ce qui concerne les différentes adresses figurant sur les factures contestées, il explique

que les factures sont facturées à sa mandante qui elle les refacture aux différents

locataires.

Pour l’audience publique du 8 juin 2023 la société SOCIETE2.) a été reconvoquée

conformément aux dispositions de l’article 84 du nouveau code de procédure civile. Au

regard des dispositions de cet article il y a lieu de statuer par un seul jugement

contradictoire entre toutes les parties.

Motifs de la décision :

L’opposition déposée au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette en date du 2

février 2023 est recevable pour avoir été déposée dans la forme et le délai de la loi ; le

jugement rendu par défaut à l’égard d’PERSONNE1.) en date du 19 janvier 2023 ayant

été notifiée en date du 24 janvier 2023 à cette dernière.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice il convient de joindre les dossiers

connexes enrôlés sous les numéros E-Bail-609/22 et E-Bail-205/23.

1. La demande principale la de la société SOCIETE1.) formulée à l’égard

d’PERSONNE1.) :

-

quant à la demande en paiement d’arriérés de loyer et des charges :

Il ressort des pièces versées en cause que suivant contrat de bail commercial avec clause

d’approvisionnement signé le 17 juin 2021, la société SOCIETE1.) a donné en location à

PERSONNE1.) un immeuble d’habitation et de commerce avec privilège de cabaretage

y attaché connu sous l’enseigne « SOCIETE0.) » sis à L-ADRESSE4.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel indexé de 3.735.- euros, y non inclus les charges, payable

au début de chaque mois et que le contrat de bail fut conclu pour une période allant du 1er

juin 2021 jusqu’au 14 août 2023.

L’article 1315 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation,

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou

le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

A défaut pour PERSONNE1.) d’avoir établi que les loyers réclamés par la société

SOCIETE1.) ont été payés soit en partie soit intégralement, il y a lieu de déclarer la

demande de celle-ci fondée pour le montant réclamé de 37.452,68.- euros à titre d’arriérés

de loyer jusqu’au mois de juin 2023 inclus et ce au des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience.

En ce qui concerne les charges réclamées, il convient de noter que la société SOCIETE1.)

réclame les taxes communales (eau et canal), les frais de dossier et les frais d’entretien et

de dépannage de la chaudière suivant plusieurs factures versées en cause.

Au vu de l’article VII 3) du contrat de bail commercial signé entre parties, la demande en

paiement des frais de dossier à hauteur de 4.680.- euros est à déclarer fondée.

Au vu des contestations d’PERSONNE1.) en ce qui concerne le point de facturation des

frais relatifs à l’eau et au canal, à savoir ADRESSE5.) alors que le café exploité par

PERSONNE1.) se trouve à ADRESSE4.), la demande en paiement des frais y relatifs est

à rejeter.

Il en va de même de la demande en paiement des frais d’entretien, de nettoyage du

chauffage et du dépannage de la chaudière eu égard au fait qu’il ne ressort pas des pièces

versées en cause que les factures SOCIETE3.) refacturées à PERSONNE1.) ont trait au

café exploité par cette dernière.

Il convint dès lors de faire droit à la demande de la société SOCIETE1.) en paiement des

charges seulement jusqu’à hauteur du montant de 4.680.- euros.

-

quant à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement :

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

De plus, le bailleur qui met à la disposition d'un locataire son immeuble, est en droit de

pouvoir compter avec une rentrée d'argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est en

défaut de payer le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail (M.

HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 334, n° 101 ; voir

également G. KRIEGER, Le bail d’habitation, éd. Saint Paul 809, p. 122, n° 145). C’est

seulement lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui

constituent en réalité un cas de force majeure, que le non-paiement des loyers ne donne

pas lieu à résolution du bail (cf. Répertoire pratique de droit belge, verbo bail, page 653,

n° 199).

En l’espèce, le non-paiement de plus de neuf mois de loyer et des frais de dossier constitue

une violation grave des obligations de la locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail

aux torts exclusifs de cette dernière, sauf à lui accorder un délai d’un mois à partir de la

notification du présent jugement pour libérer les lieux.

Eu égard aux dispositions de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard il y a lieu de faire droit à la demande en

majoration du taux d’intérêt de 3 points à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de

la notification de la présente décision.

-

quant à la demande en paiement d’une indemnité de relocation :

La société SOCIETE1.) réclame encore une indemnité de relocation de 12.350,88.- euros.

En vertu de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve pendant

le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.

Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps nécessaire à

la relocation.

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences d’une ou plusieurs

obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. L’indemnité

conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet seulement au juge de modérer ou augmenter

la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties ont convenu à l’article XII) in fine du contrat de bail que « en cas

de rupture anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de

relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur à 3 (trois) mois de loyer

en prenant en compte le dernier loyer applicable, ceci sans préjudice quant à tous autres

droits dans le chef de la bailleresse ».

Le tribunal considère que l’indemnité conventionnelle réclamée par la société anonyme

SOCIETE1.) SA n’est pas manifestement excessive, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

-

quant à l’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence

ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

-

quant à l’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt no 60/15 du 2 juillet 2015, no 3508 du

registre).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 450.- euros.

Concernant les frais et dépens de la première instance, le tribunal rappelle qu’aux termes

de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera

condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée. »

En application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de

condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

2. La demande en intervention formulée par PERSONNE1.) à l’encontre de

PERSONNE2.) et de la société SOCIETE2.) :

En vertu de l’article 3.3 du nouveau code de procédure civile, le juge de paix connaît, par

dérogation à l’article 2 du même code, de toutes les contestations entre les bailleurs et

preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des

demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des lieux occupés sans

droit qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

L’article 3.3°, précité, étant une règle de compétence d’exception, elle est d’interprétation

stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix les affaires qui

débordent du cadre strict tracé par cet article. L’incompétence en raison de la nature du

litige est d’ordre public et le juge doit soulever ce moyen d’office (Marianne HAndreia

Raquel RAMALHO ABREULES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas.

T31, no 216).

En l’espèce,

PERSONNE1.)

met en intervention la société

SOCIETE2.)

et

PERSONNE2.) aux fins de la tenir quitte et indemne des condamnations prononcées à

son égard dans l’affaire principale l’opposant à la société SOCIETE1.).

Or, le juge de paix siégeant en matière de bail commercial est incompétent pour connaître

d’une action en paiement dirigée par un locataire à l’encontre de son associé,

respectivement contre la société dont il est associé.

Il s’ensuit que le tribunal saisi est incompétent pour connaître de la demande en

intervention introduite par PERSONNE1.) à l’égard de la société SOCIETE2.) et de

PERSONNE2.).

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit l’opposition d’PERSONNE1.) en la forme ;

annule le jugement no 130/23 rendu en date du 19 janvier 2023 par le tribunal de ce

siège ;

statuant à nouveau :

ordonne la jonction entre les affaires introduites sous les numéros de rôle E-Bail-609/22

et E-Bail-205/23 ;

se déclare incompétent pour connaître de la demande en intervention introduite par

d’PERSONNE1.) à l’encontre de la société à responsabilité simplifiée SOCIETE2.)

S.àr.l.-s et de PERSONNE2.) ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 37.452,68.- euros à titre d’arriérés de loyer ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. jusqu’à concurrence de

4.680.- euros à titre de charges ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

(37.452,68 + 4.680 =) 42.132,68.- euros (quarante-deux mille cent trente-deux euros

et soixante-huit cents), avec les intérêts légaux sur le montant de 15.338,25.- euros à

partir du 6 décembre 2022 et sur le montant de 26.794,43.- euros à partir du 8 juin 2023,

dates des demandes respectives, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs

d’PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef au plus tard un mois après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser la défenderesse dans la forme légale et

aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) en paiement d’une indemnité de

relocation à hauteur de 12.350,88.- euros ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 12.350,88.-

euros (douze mille trois cent cinquante euros et quatre-vingt-huit cents) avec les

intérêts légaux sur le montant de 12.223,56.- euros à partir du 6 décembre 2022 et sur le

montant de 127,32.- euros à partir du 8 juin 2023, jusqu’à solde ;

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant

toute voie de recours et sans caution ;

dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 450.- euros

(quatre cent cinquante euros) à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Nadine

ERPELDING, juge de paix, assistée du greffier Philippe GEORGES, qui ont signé le

présent jugement, date qu’en tête.

Nadine ERPELDING

Philippe GEORGES