Court orders tenant to pay landlord rent arrears but defers bankruptcy admission to separate proceeding.

E-Bail-543/22

Rép. fisc. n° 1413/23

Audience publique du 6 juillet 2023

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) » S.àr.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

gérant actuellement en fonction,

demanderesse, représentée par PERSONNE1.), dûment mandatée,

et :

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., en faillite, établie et ayant eu son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son curateur Maître Noémie

USTACHE, demeurant à L-4818 Rodange, 2A, avenue Dr Gaasch,

défenderesse, comparant par Maître Noémie USTACHE, avocat à la Cour,

demeurant à Rodange.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 31 octobre 2022 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 1er

décembre 2022, lors de laquelle elle fut fixée à l’audience publique du 26 janvier 2023

suite à l’indication que la société anonyme SOCIETE2.) S.A. fut déclarée en état de

faillite. Lors de cette audience, l’affaire fut mise au rôle général.

Sur demande de la requérante, l’affaire fut réappelée à l’audience publique du 23 mars

2023, lors de laquelle elle fut refixée à la demande du curateur de la faillite SOCIETE2.)

S.A. au 11 mai 2023. Après une nouvelle remise sollicitée par les parties l’affaire fut

utilement retenue à l’audience publique du 15 juin 2023, lors de laquelle la représentante

de la requérante et le curateur de la faillite SOCIETE2.) S.A. furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le

jugement qui suit :

Par requête déposée le 31 octobre 2022 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. fait convoquer la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail

commercial pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 15.795.- euros à titre

d’arriérés de loyer pour les mois de juin, juillet, août, septembre et octobre 2021, ainsi

que le montant de 7.525.- euros à titre de charges impayées pour l’année 2020 et le

montant de 1.575.- euros à titre d’avances sur charges pour l’année 2021 avec, à chaque

fois, les intérêts légaux à partir de chaque échéance, jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir

et elle se réserve tous droits, notamment celui d’augmenter sa demande en cours

d’instance pour dégâts locatifs.

Prétentions des parties :

A l’appui de sa demande la société SOCIETE1.) expose que suivant bail commercial

signé en date du 18 avril 2019 et modifié par un avenant signé le 1er juillet 2020, la société

à responsabilité limitée SOCIETE3.) » a donné en location à la société SOCIETE2.) un

espace administratif de bureau au 4eétage dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), qu’en

date du 28 décembre 2020 la société SOCIETE1.) a acquis le bâtiment et repris

l’intégralité des contrats de bail, que le loyer est payable par anticipation le premier de

chaque mois, que la société SOCIETE2.) n’a pas payé les loyers aux échéances

convenues, que suivant l’article 3 du contrat de bail le loyer mensuel consenti et accepté

était de 3.000.- euros HTVA à partir du 15 octobre 2020 et que les avances mensuelles

sur charges s’élevaient au montant de 350.- euros HTVA, que malgré de nombreux

rappels la société SOCIETE2.) n’a pas régularisé la situation et qu’elle a quitté les lieux

loués le 15 octobre 2021.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.), valablement représentée par

PERSONNE1.) dûment mandatée, se réfère à la requête introductive d’instance et elle

demande à voir fixer la créance aux montants tels que retenus dans la requête au vu de la

faillite de la société SOCIETE2.).

Elle fait valoir qu’elle envisage de se retourner dans un deuxième temps contre la caution

après obtention du jugement à intervenir.

A l’audience publique du 15 juin 2023, Maître Noémie USTACHE, curateur de la faillite

de la société SOCIETE2.), se rapporte à prudence de justice.

Motifs de la décision :

La requête introduite par la société SOCIETE1.) est recevable pour avoir été déposée dans

la forme requise par la loi.

Il ressort des pièces soumises au tribunal que suivant contrat de bail commercial signé le

18 avril 2019, la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. (ci-après société

SOCIETE3.)) a donné en location à la société SOCIETE2.) un espace administratif de

bureaux lot 003 au 1er étage dans l’immeuble gauche sis à L-ADRESSE3.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel indexé de 6.050.- euros HTVA, assorti d’une avance

mensuelle sur charges de 700.- euros, payable d’avance le 1er de chaque mois et que le

contrat de bail, conclu pour une durée de trois ans et renouvelable par tacite reconduction

pour des périodes successives de trois ans, a pris effet le 1er juin 2019.

Par avenant signé le 1er juillet 2020 au contrat de bail précité, la société SOCIETE3.) et

la société SOCIETE2.) ont convenu que cette dernière loue un espace administratif au 4e

étage à partir du 15 octobre 2020 moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé HTVA

de 3.000.- euros, assorti d’une avance mensuelle sur charges de 350.- euros, pour une

durée d’une année, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, à partir du 16

octobre 2020.

Il fut encore convenu entre parties que la société SOCIETE2.) quitte le 1er étage le 14

octobre 2020 et que le loyer relatif au 1er étage serait réduit au montant de 3.025.- euros

pour la période allant du mois de mars 2020 au mois d’octobre 2020 en raison de la crise

due au COVID 19.

Sur demande du tribunal, la société SOCIETE1.) a versé en cours du délibéré l’acte de

vente de l’immeuble pris en location par la société SOCIETE2.).

Il ressort de l’acte de vente no 12467 que la SOCIETE3.) a vendu l’immeuble sis à

ADRESSE4.) à la société SOCIETE1.) en date du 28 décembre 2020.

Par courrier du 9 mars 2021 la société SOCIETE1.) a informé la société SOCIETE2.) du

changement de propriétaire et lui a demandé de lui payer le loyer à partir du 1er mars

2021.

Par jugement commercial 2022TALCH02/01536 rendu en date du 25 novembre 2022

rendu par le Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg, la société SOCIETE2.) fut

déclarée en état de faillite et Maître Noémie USTACHE fut désignée comme curateur de

la faillite.

Il convient de noter que le curateur de la faillite n’a pas contesté les montants réclamés

par la société SOCIETE1.) de manière circonstanciée.

Au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, la demande

de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant réclamé de (15.795 +

7.525 + 1.575 =) 24.895.- euros à titre d’arriérés de loyer pour la période allant du mois

de juin 2021 au mois d’octobre 2021, de décompte charges pour l’année 2020 et à titre

d’avances mensuelles sur charges pour la période allant du mois de mars 2021 au 15

octobre 2021, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Il convient d’assortir le montant de 24.895.- euros des intérêts légaux à partir de la

demande en justice à défaut de clause contractuelle prévoyant le cours des intérêts à partir

des échéances respectives.

Lorsqu’un juge civil statue sur l’existence et l’importance d’une dette qu’un failli a

contractée avant de tomber en faillite, il ne peut ni condamner le curateur qualitate qua à

payer cette somme au créancier, ni décider de l’admission de la créance au passif de la

faillite, mais doit, après avoir déterminé le montant de la créance, se limiter à réserver au

créancier le droit de se pourvoir devant le tribunal compétent pour requérir de lui

l’admission de sa créance au passif de la faillite (cf. Cour d’appel de Bruxelles, 22 février

1963, Pas. B. 1963. II. 274, Cour 21 février 1979, P. 24, p. 270).

Compte tenu de la faillite de la société à responsabilité SOCIETE2.), il convient de fixer

au montant de 24.895.- euros, la créance que la société SOCIETE1.) peut faire valoir dans

le cadre de la faillite de la société SOCIETE2.) du chef d’arriérés de loyer pour la période

allant du mois de juin 2021 au mois d’octobre 2021, de décompte charges pour l’année

2020 et à titre d’avances mensuelles sur charges pour la période allant du mois de mars

2021 au 15 octobre 2021.

Le jugement déclaratif de faillite arrêtant le cours des intérêts en application de l’article

451 du code de commerce, il convient d’ajouter les intérêts légaux sur le montant de

24.895.- euros pour la période allant du 31 octobre 2022 jusqu’au 25 novembre 2022,

date où la société SOCIETE2.) fut déclarée en état de faillite.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Concernant les frais et dépens de la première instance, le tribunal rappelle qu’aux termes

de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera

condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens

à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée. »

En application des dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il

convient de laisser les frais et dépens de l’instance à charge de la masse de la société

SOCIETE2.).

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à

l’encontre de la société anonyme SOCIETE2.) S.A., en faillite, pour le montant réclamé

de 24.895.- euros avec les intérêts légaux à partir du 31 octobre 2022 jusqu’au 25

novembre 2022 ;

fixe la créance de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à l’égard de la

société anonyme SOCIETE2.) S.A., en faillite, au montant de 24.895.- euros avec les

intérêts légaux à partir du 31 octobre 2022 jusqu’au 25 novembre 2022 ;

dit que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite de la société anonyme

SOCIETE2.) S.A., en faillite, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. aura

à se pourvoir devant qui de droit,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant

toute voie de recours et sans caution ;

dit que les frais et dépens de l’instance sont à supporter par la société anonyme

SOCIETE2.) S.A., en faillite.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Nadine

ERPELDING, juge de paix, assistée du greffier Philippe GEORGES, qui ont signé le

présent jugement, le tout date qu'en tête.

Nadine ERPELDING

Philippe GEORGES