Landlord wins eviction for rent arrears and breach of good faith regarding boiler maintenance.

No 808 / 23

du 3 juillet 2023

Audience publique du lundi, trois juillet deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Daniel CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

e t :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par Maître José LOPES GONCALVES, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 17 avril 2023 au greffe de la Justice

de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, à l'audience publique du vendredi, 26 mai 2023

à 09.30 heures du matin, à la Justice de paix de Diekirch, « Bei der Aler

Kiirch », pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite

requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 19 juin 2023.

Maître Daniel CRAVATTE, représentant de la partie demanderesse, donna

lecture de la requête introductive de l’instance et exposa l’affaire.

Maître José LOPES GONCALVES, représentant de la partie défenderesse,

fut entendu en ses explications et moyens de défense.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée en date du 17 avril 2023, PERSONNE1.) a régulièrement

fait convoquer PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de céans pour s’y

entendre condamner à lui payer le montant de 1.400.- euros du chef d’arriérés

de loyer avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde. Il a encore requis la résiliation judiciaire du bail du 28 janvier 2022 et

le déguerpissement forcé de la locataire.

Il a par ailleurs réclamé une indemnité de procédure de 150.- euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et l’exécution provisoire

du jugement à intervenir quant à la demande pécuniaire.

A l’audience du 19 juin 2023, PERSONNE1.) a déclaré qu’il ne subsisterait

aucun arriéré de loyer. Il a toutefois attiré l’attention du tribunal au fait que

des loyers auraient été payés avec des retards considérables. Il reproche

encore à PERSONNE2.) d’avoir changé les serrures pour une pièce en cave

qui ne ferait pas partie du bail de sorte que le bailleur n’y pourrait plus

accéder. Elle empêcherait par ailleurs la révision annuelle de la chaudière de

la maison en affirmant ne pas pouvoir être présente lors des rendez-vous

proposés par le chauffagiste. Finalement, le bailleur aurait dû constater que

la locataire tiendrait deux chiens et deux chats alors qu’il n’aurait toléré qu’un

chat.

Tous ces faits seraient de nature à constituer une violation grave des

obligations de la locataire justifiant la résiliation du contrat de bail et le

déguerpissement de la locataire.

PERSONNE2.) s’oppose à cette demande et soutient avoir dû faire face à des

difficultés financières qui auraient engendré des retards de paiement de loyer.

Toutefois, cette dette aurait été progressivement apurée. Concernant

l’entretien du chauffage, elle affirme ne pas être disponible avant 16h30 alors

qu’elle devrait travailler et s’occuper seule de ses quatre enfants. Elle

conteste ensuite formellement qu’une pièce dans la cave aurait été exclue du

bail, le contrat ne contenant aucune réserve à ce sujet. S’agissant des animaux

domestiques, elle admet tenir deux chiens. Comme ceux-ci ne causeraient

toutefois pas de désagréments ou nuisances au bailleur, l’on ne pourrait pas

parler de faute dans son chef.

Dès lors, la demande en résiliation serait à rejeter. Subsidiairement, il y aurait

lieu d’accorder un délai de déguerpissement adapté à la partie défenderesse.

Il est constant en cause que par bail en date du 28 janvier 2022,

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE3.) ont donné en location à

PERSONNE2.) une maison d’habitation sise à ADRESSE2.), comprenant

cuisine avec salle à manger, séjour, 3 chambres à coucher, 2 salles de bains,

1 WC ainsi que garage et cave, ceci à partir du 1er février 2022 et moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 700.- euros, payable d’avance le premier de

chaque mois.

Le tribunal retient d’emblée qu’il ne résulte d’aucune disposition du contrat

de bail ni d’aucune autre pièce que l’accès à et l’usage d’une pièce de la cave

ont été réservés au bailleur.

Il est constant en cause que PERSONNE2.) détient deux chiens dans les lieux

loués.

Le contrat de bail conclu entre parties contient une interdiction de tenir des

animaux sauf arrangement avec le bailleur.

Il est par ailleurs établi que le bailleur a de façon expresse toléré la présence

de deux chats (cf. courrier de Maître GONNER du 30 mai 2022).

Il convient de rappeler que même en présence d’une clause d’interdiction, le

tribunal appréciera souverainement la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, il n’est pas établi que les animaux en question constituent un

inconvénient effectif pour des tiers ou les propriétaires Par ailleurs, le

propriétaire a toléré la présence de deux autres animaux, de sorte que le

tribunal estime qu’il ne s’agit en l’occurrence pas d’un abus de jouissance de

la part du preneur.

Concernant le paiement tardif des loyers :

Il est constant en cause que le loyer pour le mois de novembre 2022 n’a été

payé que le 15 mars 2023, après une mise en demeure. Les loyers de février

et mars 2023 n’ont été payés que le 1er juin respectivement 26 avril 2023, soit

après deux mises en demeure et l’introduction de l’action en justice.

Le tribunal tient encore à relever qu’en tenant compte de l’envergure de

l’objet loué, le prix du loyer est à qualifier de modéré ce qui témoigne d’une

bonne intention dans le chef du bailleur.

Concernant l’accès à la chaudière :

La locataire refuserait l’accès de la maison à des ouvriers mandatés pour

procéder à des travaux de révision de l’installation sanitaire et de chauffage.

Suivant le contrat de bail conclu entre parties, le bailleur a le droit de visiter

les lieux loués deux fois par an.

Le bailleur a le droit d’exercer son droit de visite pour vérifier s’il y a des

réparations urgentes à faire, pour montrer les lieux à des acquéreurs potentiels

et pour contrôler si le preneur exécute ses obligations. Le droit de visite

trouve cependant ses limites dans la garantie du fait personnel du bailleur. Le

droit de visite doit s’exercer normalement et ne saurait servir de prétexte pour

troubler la jouissance du locataire (cf. Les Nouvelles, Le louage des choses,

les baux en général, n° 622 et 687, page 448 et 489).

Le refus de laisser entrer les ouvriers pour procéder aux travaux de rénovation

peut justifier la résiliation du bail (cf. TA 18 décembre 2012, n° 148.089).

En l’espèce, le bailleur a, par courrier de son mandataire en date du 30 mai

2022, invité PERSONNE2.) à fournir une clé au bailleur lui permettant

d’accéder au local de chauffage se trouvant en cave. Par courrier de

PERSONNE1.) du 3 avril 2023, la locataire a été informée qu’une inspection

de la chaudière est prévue pour le 24 avril 2023 vers 9h00. Par courriel du 21

avril 2023, PERSONNE2.) informe l’entreprise de chauffage-sanitaire

SOCIETE1.) qu’elle ne pourrait pas être présente à cette heure et qu’elle ne

serait disponible qu’après 16h30. Elle défend cette même position dans un

message WhatsApp à l’adresse de PERSONNE1.). Le 28 avril 2023, ce

dernier adresse un nouveau courrier à PERSONNE2.) afin de l’informer d’un

nouveau rendez-vous avec le chauffagiste, fixé au 23 mai 2023 à 9h00.

PERSONNE2.) refuse à nouveau cette intervention au motif qu’elle ne

pourrait être présente qu’après 16h30.

Le tribunal estime qu’en l’occurrence, le bailleur, qui est tenu à ladite

révision aux termes du contrat de bail, a procédé aux diligences nécessaires

afin d’avertir son locataire à temps d’une intervention à faire au niveau de la

chaudière, intervention qui est à considérer comme indispensable en vue du

bon fonctionnement du chauffage et de la valeur durable de l’installation. A

cet égard, la locataire aurait, sans devoir recourir à un jour de congé, pu

considérer d’autres alternatives ; charger une tierce personne de l’accueil du

chauffagiste, autoriser le bailleur à accéder au local de chauffage, fixer elle-

même un rendez-vous avec un corps de métier après 16h30, … En bloquant

ainsi toute initiative du bailleur et en ne montrant la moindre bonne volonté

face à une requête légitime du propriétaire, PERSONNE2.) a manqué à son

obligation d’exécution de bonne foi du contrat qui, ensemble avec les retards

de paiement préqualifiés, justifie la résiliation du contrat de bail à ses torts.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre,

arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars

2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

La partie demanderesse ne justifiant de l’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, elle est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande recevable en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) que sa demande en paiement d’arriérés de loyer

est devenue sans objet ;

déclare résilié aux torts de PERSONNE2.) le bail portant sur une maison sise

à L-ADRESSE2.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de trois mois à partir de la notification

du présent jugement, sinon et faute par elle de ce faire dans le délai imparti

autorise d’ores et déjà PERSONNE1.) à faire expulser la locataire et tous

ceux qui occupent les lieux de son chef par la force publique et dans la forme

légale, le tout aux frais de PERSONNE2.), ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix à Diekirch,

assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.