Landlord granted emergency access to property for surveyors and auction offers with public force backup.

No. 807 / 23

du 3 juillet 2023

Audience publique du lundi, trois juillet deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de référé en bail à loyer,

a rendu l’ordonnance qui suit dans la cause

e n t r e :

1)

PERSONNE1.) et son épouse

2)

PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses,

représentées par Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

e t :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

représentée par Maître Sabrina SOUSA, avocat à la Cour, en remplacement

de Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 27 mars 2023 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de référés en bail à loyer, à

l'audience publique du lundi, 17 avril 2023, pour y entendre statuer sur le

mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 19 juin 2023.

Maître Christian BILTGEN, représentant des parties demanderesses, exposa

l’affaire et conclut à l’adjudication de sa demande.

La représentante de la partie défenderesse, Maître Sabrina SOUSA, fut

entendue en ses explications et moyens de défense.

Sur ce, le tribunal de paix de Diekirch prit l’affaire en délibéré et rendit à

l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé

l `o r d o n n a n c e q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix en date du 27 mars 2023,

PERSONNE1.)

et son épouse

PERSONNE2.)

ont

fait convoquer

PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de ce siège pour voir autoriser un

huissier, un architecte, les éventuels corps de métier destinés à remettre des

offres, les requérants et leur mandataire ainsi que d’éventuels intéressés à

accéder l’immeuble sis à ADRESSE3.), voir fixer plusieurs plages horaires

pour cet accès, le tout sous peine d’astreinte de 500.- euros par refus d’accès

constaté et, faute par le défendeur de donner accès, autoriser les requérants à

pouvoir accéder aux lieux par la force publique aux frais du défendeur. Par

ailleurs, ils sollicitent que l’huissier puisse dresser un état des lieux de

l’immeuble en cause ainsi que rechercher le nombre et l’identité des

personnes y déclarées et que les corps de métier et l’architecte puissent

accéder à ces locaux autant de fois que nécessaire mais au moins pour deux

journées entières afin de permettre une levée des mesures et des volumes de

l’immeuble.

Ils ont encore sollicité l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) précisent avoir donné en

location leur immeuble sis à ADRESSE3.) au défendeur à des fins

d’habitation. Ils auraient été informés par l’administration communale que

l’immeuble serait affecté à un usage contraire et notamment à des fins de

logements collectifs alors que l’immeuble ne renfermerait qu’un logement, le

surplus correspondant à un espace de restauration. Actuellement, il serait à

craindre que le locataire leur entendrait cacher l’état et l’affectation de

l’immeuble. Les requérants auraient par ailleurs l’intention de soit vendre

l’immeuble, soit le valoriser en entreprenant des travaux de rénovation ou de

transformation.

PERSONNE3.) a marqué son accord avec les mesures sollicitées, sous toutes

réserves et sans reconnaissance préjudiciable.

Le juge de paix, en se référant aux articles 15, 16 et 17 du nouveau code de

procédure civile qui sont applicables en matière de bail à loyer, peut prendre

des mesures provisoires.

Il peut ainsi, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures

qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence

d’un différend.

Il résulte des éléments du dossier que par contrat de bail du 12 février 2021,

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) ont donné en location à

PERSONNE3.) un immeuble d’habitation, anciennement un hôtel, sis à L-

ADRESSE3.), le loyer mensuel ayant été fixé à 1.500.- euros.

Il y a lieu de rappeler que les bailleurs ont un droit de visiter leur immeuble

afin de veiller qu’il soit maintenu en bon état, y compris sur le long terme. Ils

doivent dès lors pouvoir de temps à autre prendre inspection de leur bien.

A ce titre, l’exercice de ce droit d’accès ne doit pas nécessairement se faire

(exclusivement) par le propriétaire lui-même, mais ce dernier peut se faire

représenter ou assister. En effet, l’appréciation de l’état de l’appartement et

des travaux à entreprendre éventuellement nécessite des compétences dont les

requérants ne disposent pas nécessairement. De même, la présence d’un

huissier se justifie dans l’optique d’un éventuel litige tout comme un projet

de vente ne pourra être envisagé sans faire visiter l’immeuble par des

personnes intéressées.

Au vu des pièces versées en cause, le tribunal décide de faire droit aux

demandes telles que requises et qui n’ont pas fait l’objet de critiques.

Quant aux modalités d’exercice du droit de visite, le tribunal relève que les

modalités telles que formulées dans la requête n’ont pas fait l’objet de

critiques circonstanciées à l’audience.

Eu égard à l’urgence, il y a encore lieu d’assortir la présente ordonnance de

l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous Lex EIPPERS, juge de paix à Diekirch, siégeant en matière de référé en

bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort,

recevons la demande en la forme ;

au principal, renvoyons les parties devant qui de droit, mais dès à présent et

par provision,

autorisons un huissier au choix des requérants, un architecte au choix des

requérants, les éventuels corps de métier destinés à remettre des offres, les

requérants et leur mandataire ainsi que les éventuels intéressés à l’achat, à

accéder à l’immeuble sis à ADRESSE3.) ;

fixe les horaires lors desquelles l’accès au prédit immeuble est dû aux

personnes ci-avant déterminées aux jours et heures suivants :

-

Lundi 4 septembre 2023 de 9.00 à 17.00 heures

-

Mardi 5 septembre 2023 de 9.00 à 17.00 heures

-

Mercredi 6 septembre 2023 de 9.00 à 17.00 heures

-

Jeudi 7 septembre 2023 de 9.00 à 17.00 heures

-

Vendredi 8 septembre 2023 de 9.00 à 17.00 heures

condamne PERSONNE3.) à donner accès à l’immeuble sis à ADRESSE3.),

et ce sous peine d’astreinte de 500.- euros par refus d’accès constaté, et ce

tant pour les visites d’un huissier que de l’architecte que pour les intéressés

ou les corps de métier ;

limitons l’astreinte à 2.500.- euros pour l’ensemble des violations ;

faute par PERSONNE3.) de donner volontairement accès autorisons d’ores

et déjà PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) à accéder et à faire

accéder les personnes habilitées à accéder à l’immeuble a quo par la force

publique et à l’aide d’un professionnel serrurier aux frais de PERSONNE3.),

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

dit que l’huissier, lors de son accès à l’immeuble, dresse un état des lieux de

l’immeuble a quo, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur et qu’il puisse rechercher

auprès qui de droit, autorités communales ou autres, le nombre et l’identité

des personnes y déclarées comme y habitant ou y habitant de fait ;

dit que les corps de métier et l’architecte du choix des requérants peuvent

accéder à ces locaux autant de fois que nécessaire, mais chaque corps de

métier ou architecte au moins deux journées entières, pour permettre une

levée des mesures de l’immeuble et des volumes en vue de l’élaboration d’un

concept de viabilisation de l’immeuble a quo, ainsi que pour élaborer les

offres des travaux ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant

appel et sans caution ;

réservons les droits des parties et les frais et dépens.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix, assisté du

greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la salle des

audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.