Landlord wins eviction and rent case; tenants default; court orders payment and lease termination.

Rép. n° 1988/23

du 30.6.2023

Dossier n° L-BAIL-61/23

Audience publique extraordinaire

du trente juin

deux mille vingt-trois

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ;

partie demanderesse,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg ;

e t

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants

actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

2) PERSONNE1.),

demeurant à F-ADRESSE3.), et

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3) PERSONNE2.),

demeurant à L-ADRESSE4.) ;

parties défenderesses,

sub 1) ayant initialement par son gérant, PERSONNE1.), faisant défaut par la suite,

sub 2) ayant initialement comparu en personne, faisant défaut par la suite,

sub 3) ne comparant pas.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 30 janvier 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 7 mars 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

vendredi, 9 juin 2023 à 9 heures, salle JP 0.02.

La requérante, la société anonyme SOCIETE1.), comparut par Maître Jean

KAUFFMAN, avocat à la Cour, tandis que les défendeurs, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.à r.l. et PERSONNE1.), ayant initialement comparu par son

gérant, respectivement en personne à l’audience publique du 7 mars 2023, firent

défaut, tout comme l’autre défendeur, PERSONNE2.).

Le mandataire de la partie requérante fut entendu en ses explications et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 30

janvier 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a sollicité la convocation de la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l., d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant

en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner solidairement, sinon in

solidum, à lui payer :

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

la somme de 82.900.- euros, à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec

les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde,

et



la somme de 243.600.- euros, à titre d’indemnité de relocation, avec les

intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde.

La partie requérante sollicite en outre la résiliation du contrat de bail conclu entre

parties, la condamnation des locataires au déguerpissement, une indemnité de

procédure de 1.000.- euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir sans

caution pour le volet de la condamnation pécuniaire, ainsi que la condamnation des

parties défenderesses à tous les frais et dépens de l’instance.

Cette requête, régulièrement introduite et non autrement contestée à cet égard,

est à déclarer recevable.

Suivant contrat de sous-bail et d’approvisionnement du 24 février 2022, la partie

requérante a donné en location aux parties défenderesses, avec effet au 1er mars

2022, un immeuble à usage commercial avec des alentours sis à L-ADRESSE2.),

connu sous l’enseigne « ADRESSE5.) ou ADRESSE6.) », moyennant un loyer initial

de 35.000.- euros indexé à augmenter de la TVA. Depuis le 1er janvier 2023, le

montant du loyer mensuel s’élève à 40.600.- euros TTC.

Les locataires se sont en outre engagés à payer une indemnité mensuelle de 50.-

euros pour l’entretien des conduites de bière de l’établissement et des frais de

dossier d’un montant de 1.000.- euros.

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. et PERSONNE1.), bien

qu’ayant comparu à l’audience du 7 mars 2023, ne se sont plus présentés pour

défendre leurs intérêts. Aux termes de l’article 76 du Nouveau Code de procédure

civile, il y a lieu de statuer par un jugement contradictoire à leur encontre.

PERSONNE2.) a été reconvoqué à l’audience en application de l’article 84 du

Nouveau Code de procédure civile. Bien qu’il n’y ait pas comparu ni en personne,

ni par mandataire, le jugement sera, conformément à l’alinéa 2 de cet article, rendu

contradictoirement à son encontre.

Lors de l’audience des plaidoiries, la requérante augmente sa demande à titre de

loyers impayés des mois de février à juin 2023, de l’adaptation indiciaire de mars

2023 et des indemnités de nettoyage des conduites et conclut, après déduction de

quatre paiements intervenus depuis le dépôt de la requête pour un montant total

de 122.850.- euros, à la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de

89.510,16.- euros à titre de loyers et de charges impayés.

La demanderesse maintient ses autres demandes.

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L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit

présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

En l’espèce, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. augmente sa demande des

sommes venues à échéance après l’introduction de la demande. Ladite demande

ayant un lien avec la demande initiale, est recevable.

Il convient de lui en donner acte.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur

le preneur, alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Il résulte des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées en cause

que les parties défenderesses restent actuellement redevables de la somme de

89.510,16.- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges jusqu’au mois de juin 2023

inclus, aucune preuve de paiement relative à cette somme ne figurant au dossier.

La demande en condamnation est dès lors fondée et justifiée pour le montant

total réclamé, avec les intérêts légaux, sur le montant de 82.900.- euros, à partir du

30 janvier 2023, jour de la demande en justice, et, sur le montant de 6.610,15.- euros,

à partir du 9 juin 2023, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à

solde.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. sollicite en outre la résiliation du contrat de

bail et la condamnation des preneurs au déguerpissement.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales

pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative

(article 1728 du Code civil). Le non-paiement des loyers aux échéances constitue une

violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

Les demandes en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement sont

partant également à déclarer fondées.

Il y a lieu d’accorder un délai de déguerpissement de deux mois à compter de la

notification du présent jugement aux parties défenderesses.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. réclame encore la somme 243.600.- euros à

titre d’indemnité de relocation sur base de l’article 18 des conditions générales du

contrat de bail.

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Aux termes de l’article 18 des conditions générales du contrat de bail, le bailleur

a droit à « une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges » en cas de

résiliation du contrat de bail en raison d’arriérés de loyers.

Il s’ensuit que la demande de ce chef est encore à déclarer fondée.

La partie requérante sollicite par ailleurs la condamnation solidaire, sinon in

solidum, des parties défenderesses.

En cas de pluralité de locataires, chacun de ces derniers n’est tenu que pour sa

quote-part, sauf dans les cas où la loi (couple marié, partenaires au sens de la loi

modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats) ou le

contrat de bail prévoit expressément que les colocataires sont tenus solidairement

ou de manière indivise (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n° 27 ; Georges

KRIEGER, Le bail d’habitation, n° 73 et s. ; Trib. d’arr. Lux., 8 juillet 2005, n° 94.241

du rôle ; Trib. d’arr. Lux., 30 janvier 2009, n° 118.595 du rôle).

En effet, la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément

stipulée, sauf dans les cas prévus par la loi (article 1202 du Code civil). En cas de

pluralité de débiteurs, c’est l’obligation conjointe qui constitue le type d’obligation

de droit commun.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre les locataires.

Il y a partant lieu de condamner les parties défenderesses solidairement aux

montants redus.

La partie demanderesse sollicite encore une indemnité de procédure de 1.000.-

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser

l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-ci s’étant vu

contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir ses droits légitimes en

justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige,

cette indemnité est à évaluer à 300.- euros.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. demande finalement à ce que le jugement à

intervenir soit assorti de l’exécution provisoire en ce qui concerne le volet

pécuniaire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait

point appel. Dans tous les autre cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

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La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire,

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ayant succombé au litige, ils sont à condamner aux frais et dépens

de l’instance.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’encontre de toutes les parties et en premier ressort,

d i t recevables les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. ;

d o n n e acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa

demande ;

d i t fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant

de 89.510,16.- euros à titre de loyers et charges impayés ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), solidairement, à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. la somme de 89.510,16.- (quatre-vingt-neuf mille cinq cent dix

virgule seize) euros, avec les intérêts légaux, sur le montant de 82.900.- (quatre-

vingt-deux mille neuf cents) euros, à partir du 30 janvier 2023, jour de la demande

en justice, et, sur le montant de 6.610,15.- (six mille six cent dix virgule quinze) euros,

à partir du 9 juin 2023, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à

solde ;

d i t fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant

de 243.600.- euros à titre d’indemnité de relocation ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), solidairement, à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. la somme de 243.600.- (deux cent quarante-trois mille six cents)

euros, avec les intérêts légaux à partir du 30 janvier 2023, jour de la demande en

justice, jusqu’à solde ;

p r o n o n c e la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) a déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

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trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de 2 (deux) mois à compter de la

notification du présent jugement ;

au besoin,

a u t o r i s e

la partie requérante à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

d i t fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention

d’une indemnité de procédure ;

partant, c o n d a m n e la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), solidairement, à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. la somme de 300.- (trois cents) euros ;

d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

c o n d a m n e

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l.,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), solidairement, à tous les frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique extraordinaire à

Luxembourg, date qu’en tête, par Nous Tania NEY, juge de paix à Luxembourg,

assistée du greffier Tom BAUER, qui ont signé la présente décision.

Tania NEY

Tom BAUER