Court dismisses appeal in rental dispute, upholding first-instance judgment for unpaid rent.

Jugement N° 2023TADCOMM/0397 (bail à loyer)

Audience publique du vendredi, trente juin deux mille vingt-trois

Numéro du rôle : TAD-2023-00426

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Jean-Claude WIRTH,

premier juge,

Martyna MICHALSKA,

attachée de justice à titre provisoire,

Christiane BRITZ,

greffier.

Entre:

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à D-ADRESSE1.),

comparant par Maître Jean-Jacques LORANG, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg, en l’étude duquel domicile est élu,

partie appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

demeurant à Diekirch, en date du 27 février 2023,

et:

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à B-ADRESSE2.),

comparant par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

partie intimée aux fins du prédit exploit RUKAVINA.

______________________________________________________

Le Tribunal :

Faits:

Par exploit du ministère de l'huissier de justice Gilbert RUKAVINA, demeurant à Diekirch,

en date du 27 février 2023, PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à D-

ADRESSE1.), a fait signifier à PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à B-

ADRESSE2.),

qu'il

relève formellement appel du jugement n°

1482/22

rendu

contradictoirement et en premier ressort par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en

matière de bail à loyer, en son audience publique en date du 14 décembre 2022.

Par même exploit RUKAVINA, il a fait donner assignation à PERSONNE2.) à comparaître

à l'audience publique du mercredi, 22 mars 2023, à 10.00 heures, devant le tribunal

d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer, pour y voir

statuer sur le mérite des conclusions du dispositif de l'assignation reproduite ci-après par

procédé de photocopie :

Cette affaire fut mise au rôle par les soins de la partie appelante et inscrite au rôle sous

le numéro TAD-2023-00426.

A l'appel de la cause à l'audience publique du 22 mars 2023, l'affaire fut fixée au 10 mai

2023. A cette audience, l'affaire fut utilement retenue et tant Maître Jean-Jacques

LORANG que Maître Jean-Luc GONNER furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le

Jugement

qui suit :

Par jugement du 14 décembre 2022, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a reçu la demande de

PERSONNE2.) en la forme, s’est déclaré compétent pour en connaître, a déclaré la

demande fondée et a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

3.500 euros avec les intérêts légaux à partir du 5 août 2022, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) a encore été condamné au paiement d’une indemnité de procédure de

150 euros et aux frais et dépens de la première instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 27

février 2023.

Par réformation du jugement entrepris, il demande au tribunal de se déclarer incompétent

pour connaître de la demande de PERSONNE2.). A titre subsidiaire, PERSONNE1.)

demande au tribunal de dire que le contrat de bail est fictif sinon de dire qu’il n’y a pas

lieu à condamnation en l’absence de jouissance du bien.

L’appelant demande à être déchargé des condamnations prononcées à son encontre et

de condamner PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 euros

pour chacune des instances ainsi qu’aux frais et dépens des deux instances avec

distraction au profit de Maître Jean-Jacques LORANG.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait exposer avoir été engagé en qualité de

chauffeur auprès de la société luxembourgeoise SOCIETE1.) suivant contrat de travail

du 30 juin 2018, qu’il aurait mit fin à la relation de travail en date du 30 août 2021 suite à

une adaptation de la règlementation en matière de sécurité sociale pour les chauffeurs

routiers frontaliers, que PERSONNE2.), actionnaire unique et gérant de la société

SOCIETE1.) lui aurait alors proposé de se déclarer à l’adresse du siège de la société

SOCIETE1.) à L-ADRESSE3.), qu’à cette fin un contrat de bail fictif aurait été conclu

entre l’appelant et l’intimé en date du 23 septembre 2021, qu’il aurait été convenu

qu’aucun loyer ne serait à payer et que l’appelant n’aurait jamais reçu les clés du

logement.

PERSONNE1.), qui déclare n’avoir eu aucun besoin de s’inscrire au Luxembourg dans

la mesure où il disposerait d’une résidence en Allemagne et que ce domicile serait plus

proche du dépôt de la société SOCIETE1.), situé à Eupen où se trouvent les camions,

que l’adresse au Luxembourg, fait encore valoir que le 25 juillet 2022 l’employeur a mis

fin à la relation de travail et que ce n’est que le 5 août 2022 que PERSONNE2.) a déposé

une requête aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3.500 euros correspondant

aux prétendus loyers d’octobre 2021 à juillet 2022.

PERSONNE2.) demande au tribunal de déclarer l’appel non fondé et de confirmer le

jugement entrepris. Il conclut à la compétence du tribunal de paix siégeant en matière de

bail à loyer et conteste le caractère fictif du contrat de bail litigieux. Il soutient avoir rempli

ses obligations, le studio aurait été mis à disposition de l’appelant et il conteste que le

logement en question se confond avec le siège social de la société SOCIETE1.). Il

réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros pour

l’instance d’appel.

L’appelant soutient que ce serait à tort que le tribunal de paix, siégeant en matière de bail

à loyer, s’est déclaré compétent pour connaître de la demande introduite par

PERSONNE2.) étant donné que la prétendue créance trouverait sa source non dans le

contrat de bail fictif conclu avec PERSONNE2.) pour contourner les règles en matière de

cotisations sociales pour les chauffeurs routiers, aucune relation locataire-bailleur n’ayant

eu lieu, mais dans le contrat de travail conclu avec son employeur la société SOCIETE1.).

Suivant contrat de travail du 30 juin 2018, PERSONNE1.) a été engagé par la société

SOCIETE1.) en qualité de chauffeur.

Si par courrier du 30 août 2021 l’appelant a entendu résilier le contrat de travail en

question, ce courrier n’a cependant pas connu de suite et ce n’est qu’en date du 25 juillet

2022 que le contrat de travail a été résilié par le gérant de la société SOCIETE1.),

PERSONNE2.).

Le 23 septembre 2021, un contrat de bail portant sur un studio sis à ADRESSE3.), a été

conclu entre les parties PERSONNE2.) et PERSONNE1.) moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 350 euros.

Dans la mesure où PERSONNE2.), qui ne se confond pas avec la société SOCIETE1.)

mais agit en nom personnel et en qualité de bailleur, base sa demande sur le contrat de

bail conclu en date du 23 septembre 2021 signé par les parties en cause et qu’il réclame

la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’arriérés de loyer, c’est à bon droit que

le premier juge, en application des disposition de l’article 3 du nouveau code de procédure

civile s’est déclaré compétent pour connaître de la demande, le prétendu caractère fictif

du contrat de bail étant une question qui relève du bien-fondé de la demande.

Le moyen d’incompétence soulevé par PERSONNE1.) est partant à rejeter.

PERSONNE1.) soutient que malgré l’existence du document intitulé « MIETVERTRAG

», aucune relation bailleur-locataire n’aurait existé entre lui et PERSONNE2.). Le contrat

de bail signé serait fictif.

Il appartient à la partie appelante d’établir qu’aucune relation bailleur-locataire n’a existé

entre parties, et ce malgré la signature du contrat de bail versé aux débats.

PERSONNE1.) entend prouver outre et contre les dispositions d’un acte écrit. Il ne ressort

pas des éléments du dossier que PERSONNE2.) aurait agi en qualité de commerçant.

L’appelant, qui soutient que les parties n’avaient au moment de la signature du contrat

de bail aucunement l’intention d’exécuter celui-ci, remet au tribunal une attestation

testimoniale d’un dénommé PERSONNE3.).

Or, en présence d’un écrit, il appartient à la partie qui affirme que cet écrit ne traduit pas

la volonté réelle des parties de prouver leur accord en respectant les règles de preuve

énoncées par le code civil (TAL 18 mai 2001, n°62655 et n°67012 du rôle).

Conformément à l’article 1341 du code civil, il appartient partant à PERSONNE1.) de

rapporter la preuve de la volonté réelle des parties par un autre écrit.

L’article 1347 du code civil permet de déroger à la règle de l’article 1341 du code civil au

cas où il existe un commencement de preuve par écrit ou en cas d’impossibilité de se

ménager un écrit.

L’alinéa 2 dudit article prévoit que « on appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de

celui contre lequel la demande est formée ou de celui qu’il représente et qui rend

vraisemblable le fait allégué. »

En l’occurrence, force est de constater que PERSONNE1.) ne verse aucune pièce au

sens de l’article 1347 du code civil et n’invoque partant aucun commencement de preuve

par écrit à l’encontre de PERSONNE2.).

Par ailleurs, même en admettant que la preuve du caractère fictif du contrat de bail soit

libre, toujours est-il que l’attestation testimoniale versée en cause par l’appelant serait en

tout état de cause à rejeter pour défaut de précision alors que les circonstances de temps

et de lieux font défaut, que les termes sont vagues et que l’attestant ne fait pas de

déclaration quant au caractère fictif ou réel de la convention de bail.

Les extraits de journaux versés en cause ne sont pas non plus de nature à faire preuve

du caractère fictif du contrat de bail conclu entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

La preuve du prétendu caractère fictif du contrat de bail n’étant pas rapportée en l’espèce,

les affirmations de l’appelant à cet égard restent à l’état de pures allégations et ne

sauraient être prises en compte par le tribunal.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que PERSONNE1.) n’a pas

rapporté la preuve du caractère fictif du contrat de bail litigieux.

Il y a partant lieu de conclure qu’un contrat de bail existait entre les deux parties à partir

du 1er octobre 2021.

L’appelant affirme encore que PERSONNE2.) ne lui aurait jamais remis les clés du studio

en question, de sorte que le bail n’aurait jamais été exécuté.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et

sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose

louée.

Cette obligation implique l’obligation de donner au locataire toutes les clefs des portes

intérieures et extérieures de l’immeuble.

Or, en l’occurrence, le contrat de bail retient expressément que les clés ont été remises

au locataire.

Comme PERSONNE1.) ne verse le moindre élément permettant de douter de la remise

des clés ou de ce qu’il n’aurait pas pu accéder au studio en question par la faute du

bailleur, le tribunal constate que c’est à bon droit que le premier juge a déclaré la

demande de PERSONNE2.) fondée et a condamné l’appelant au paiement de la somme

de 3.500 euros à titre de loyers pour les mois d’octobre 2021 à juillet 2022.

C’est également à bon droit que le premier juge a condamné PERSONNE1.) au paiement

d’une indemnité de procédure de 150 euros.

Il résulte partant de ce qui précède que l’appel est à déclarer non fondé.

A l’appréciation du tribunal les faits de la cause ne justifient ni la condamnation de la

partie appelante ni la condamnation de la partie intimée au paiement d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, la condition de l’iniquité requise par la loi n’étant pas

remplie.

Au vu de l’issue de l’appel, il y a lieu de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens

de l’instance d’appel.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer,

statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé,

confirme le jugement entrepris,

déclare les demandes respectives des parties en paiement d’une indemnité de

procédure non fondées,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch, par Nous Chantal

GLOD, vice-président près le tribunal d’arrondissement, assistée du greffier Christiane

BRITZ.

Le greffier

Le vice-président