Landlord wins partial claim for arrears but loses eviction and procedural fee requests in Luxembourg bail dispute.

Répertoire n° 1330/2023

E-BAIL-241/23

Audience publique du 28 juin 2023

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), et PERSONNE2.), demeurant à L-

ADRESSE2.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Alain LORANG, avocat, demeurant à

Luxembourg,

e t :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

15 mai 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 26 mai 2023,

lors de laquelle elle fut utilement retenue, le mandataire des parties demanderesses et la

partie défenderesse entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 25 octobre 2018, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

donné en location à PERSONNE3.) une chambre sise à ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 550 €, assorti d’avances sur charges de 70 € par mois,

payable d’avance au début de chaque mois.

Par requête déposée le 15 mai 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le

juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à leur payer le

montant de 1.860 € à titre d’arriérés de loyer des mois d’août 2022, et des mois d’avril et

mai 2023, avec les intérêts légaux à partir de la présente demande en justice jusqu’à solde

et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant

entre parties, et ce endéans la quinzaine de la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent encore la condamnation de PERSONNE3.) à

leur payer une indemnité de 500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et ils se réservent tous droits, dus moyens et actions.

A l’appui de leur demande PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que le locataire n’a

pas payé les arriérés de loyer des mois d’août 2022, avril et mai 2023. Ils font valoir que le

locataire a omis de mettre en place un ordre permanent garantissant le règlement du loyer

le premier de chaque mois et que les loyers sont systématiquement payés en retard au lieu

du premier de chaque mois.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que le locataire

a payé 2 fois le montant de 690 € en date du 22 mai 2023 et en date du 25 mai 2023, soit

après la requête introductive de la demande. Ils réduisent partant leur demande à la somme

de 480 €.

PERSONNE3.) explique avoir pensé avoir tout payé. Il demande à voir payer la somme de

480 €, solde dû pour le mois d’août 2022, en 2 fois.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est au vu des pièces versées en cause et

des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 480

€ à titre de solde d’arriéré de loyer et d’avances sur charges pour les mois d’août 2022.

L’article 1244, al.2, du Code civil dispose que le juge peut, en considération de la position

du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés

pour le paiement et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en l’état.

Or le bénéfice de l’article 1244, al.2, du Code civil suppose que le débiteur soit de bonne

foi et dans un état de nécessité.

En l’espèce, PERSONNE3.) ne fournit aucune pièce probante quant à sa situation

patrimoniale d’ensemble, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier sa

situation de trésorerie exacte. (cf. TAL, 7 janvier 2003, n° 74.773 du rôle).

Il s’ensuit que la demande en obtention de délais de paiement n’est pas justifiée.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la

convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de

dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du

bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le contrat de bail a commencé à courir en date du 25 octobre 2018, à l’heure

actuelle il ne subsiste qu’un arriéré de 480 € et les bailleurs n’ont jamais mis le locataire

en demeure de payer le premier de chaque mois.

Le tribunal considère que ce manquement de PERSONNE3.) ne constitue pas un

manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

En l’espèce il n’est pas inéquitable de laisser à charge des requérants les frais non compris

dans les dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

d i t recevable la demande introduite par PERSONNE1.) et PERSONNE2.);

d i t

fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à voir condamner

PERSONNE3.) au paiement du montant de 480 € à titre d’arriéré de loyer et d’avances sur

charges pour les mois d’aout 2022;

c o n d a m n e PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de

480 € avec les intérêts légaux à partir du 15 mai 2023, date de la demande en justice jusqu’à

solde;

d i t non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention de délais de paiement et la

rejette;

d i t non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en résiliation du contrat

de bail et en déguerpissement de PERSONNE3.);

d i t non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure;

c o n d a m n e PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée de la greffière Dominique SCHEID, qui ont signé le

présent jugement.