Landlord wins security deposit but loses eviction claim due to late breach and lack of procedural equity.

Répertoire n° 1326/2023

E-BAIL-139/23

Audience publique du 28 juin 2023

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Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître Sarah MOINEAUX, en

remplacement de Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

e t :

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Edoardo TIBERI, avocat à la Cour,

demeurant à Esch-sur-Alzette.

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F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 10 mars 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 24

mars 2023, lors de laquelle elle fut fixée contradictoirement à l’audience publique

du 24 mai 2023 pour plaidoiries.

Après une nouvelle remise sollicitée par les parties l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 26 mai 2023, lors de laquelle les mandataires des parties

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 10 mars 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font convoquer PERSONNE3.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour

l’entendre condamner à leur payer le montant de 1.220 € à titre de garantie locative,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour

l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant

entre parties aux torts de la locataire, et ce dans le délai de 8 jours à partir de la

notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se réservent le droit de demander une indemnité

de relocation, sollicitent encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir en

ce qui concerne la condamnation pécuniaire, la condamnation de PERSONNE3.) à

leur payer une indemnité de 1.200 € sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile et ils se réservent tous droits, dus moyens et actions.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer que,

suivant acte de vente notarié du 21 février 2022, ils ont acquis un appartement sis à

ADRESSE2.). Par contrat de bail signé en date du 18 mars 2018, cet appartement

avait été donné en location par les anciens propriétaires à PERSONNE3.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 610 € et des avances sur charges de

270 €.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer qu’il était prévu à l’article 3 dudit

contrat de bail que « les propriétaires demandent une garantie bancaire de deux

mois de loyer. » Or, aucune garantie locative n’a été constituée à ce jour. Malgré

mise en demeure par lettre recommandée du 8 février 2023, la locataire n’a toujours

pas constitué de garantie locative de (2 x 610 =) 1.220 €. PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) maintiennent leurs demandes en résiliation du contrat de bail

existant entre parties et en déguerpissement.

A l’audience des plaidoiries du 26 mai 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

demandent le rejet des pièces leur communiquées par la partie adverse en date du

jeudi 25 mai 2023. Ils expliquent que la majorité des pièces ne sont pas des pièces

inconnues, mais que la communication des pièces doit se faire au moins 3 jours

avant l’audience des plaidoiries. L’affaire avait été fixée pour plaidoiries en date du

mercredi 24 mai 2023, veille de la communication des pièces, mais en raison d’un

contretemps du mandataire des parties adverses, l’affaire avait refixée à vendredi

26 mai 2023.

Le mandataire de PERSONNE3.) fait valoir que les pièces versées, notamment les

courriers et les contrats de bail émanent des parties adverses elles-mêmes, de sorte

que les pièces sont connues et il y a lieu de dire non fondée la demande tendant au

rejet des pièces. Il fait encore valoir devant le tribunal qu’il interjettera appel au cas

où la demande de rejet des pièces des parties adverses serait déclarée fondée.

Aux termes de l'article 282 du nouveau code de procédure civile, le juge peut écarter

du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

Il appartient donc au juge d'apprécier, dans chaque cas, si la communication est

intervenue « en temps utile » et d'écarter, s'il l'estime opportun, les pièces

communiquées tardivement. Il appartient au juge de tenir compte de considérations

propres à chaque espèce : ce qui importe, c'est de savoir si le destinataire de la

communication a, ou non, disposé d'un délai suffisant pour examiner les documents

communiqués et prendre position par rapport aux pièces communiquées. Dans les

procédures ne comportant pas l'ordonnance de clôture, comme en l'espèce, le

caractère tardif (ou non) de la communication doit s'apprécier par rapport à la date

de l'audience : sachant en effet que des conclusions orales peuvent être prises devant

la formation de jugement, il s'agit de vérifier s'il a été procédé à la communication

des conditions de délai permettant la préparation de telles conclusions par la défense

(voir JurisClasseur Procédure civile; fasc. 622, n°32 et suivants).

En l’espèce, les pièces dont les parties demanderesses demandent le rejet sont trois

contrats, deux courriers, deux résiliations et un contrat de nantissement de 2002,

dont les pièces connues de PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Au vu des éléments du dossier et eu égard à la nature des pièces communiquées le

jour avant l'audience des plaidoiries par PERSONNE3.), le tribunal retient que les

requérants avaient suffisamment de temps pour prendre inspection des pièces leur

communiquées et de prendre position par rapport à ces pièces lors de l'audience des

plaidoiries. Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant

à voir ordonner le rejet des pièces communiquées par la partie adverse n'est pas

fondée.

Au fond, PERSONNE3.) fait valoir occuper les lieux depuis 2002. Elle soutient que

les nouveaux propriétaires voulaient se débarrasser d’elle, ce qui ressortirait du

courrier du 28 février 2022 dans lequel ils lui ont proposé de signer un nouveau

contrat de bail à durée déterminée, ne prévoyant pas de garantie locative, contrat

signé d’avance par les requérants et devant remplacer le contrat de bail signé par

PERSONNE3.) et les anciens bailleurs en date du 18 mars 2018. Dans ce contrat

« oral » du 28 février 2022, PERSONNE3.) ne l’ayant jamais signé, aucune caution

n’est réclamée.

Le vœu de se débarrasser de la locataire ressortirait encore d’une lettre

recommandée intitulée « résiliation du contrat de bail » pour travaux de rénovation

du 14 juillet 2022 envoyée par les bailleurs à PERSONNE3.) et d’une résiliation du

30 janvier 2023 envoyée par le mandataire des bailleurs, cette fois-ci pour besoin

personnel.

PERSONNE3.) se base encore sur le contrat de nantissement du 28 janvier 2002

entre Monsieur et Madame PERSONNE4.) et Monsieur et Madame PERSONNE5.)

pour dire qu’elle avait constitué une garantie.

Reconventionnellement, PERSONNE3.) réclame le décompte des charges et une

indemnité de procédure de 600 €.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulèvent l’article 1315 du code civil et font

valoir que « celui qui se prétend libéré d’une obligation, doit justifier le paiement

ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le contrat de nantissement

de 2022 n’apporterait aucune preuve de ce que PERSONNE3.) se serait libérée de

son obligation contractuelle.

Au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience et en

l’absence de preuve de paiement de la garantie locative prévue dans le contrat de

bail signé en date du 18 mars 2018, la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), est à déclarer fondée pour le montant réclamé de 1.220 € à titre de

garantie locative, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement

du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales

du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne

satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son

cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat

avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction

des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage

des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, il n’est pas contesté que PERSONNE3.) a payé tous les loyers et les

avances sur charges et ce régulièrement et sans retard.

Le seul reproche qui peut lui être fait est de ne pas avoir payé la garantie bancaire

à hauteur de 1.220 €, telle que prévue dans le contrat de bail signé en date du 18

mars 2018.

En l’espèce, le tribunal considère que ce manquement de PERSONNE3.) ne

constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du

contrat de bail à ses torts.

Et ceci à plus forte raison que la première mise en demeure pour réclamer la garantie

bancaire date du 8 février 2023, soit presque 5 ans après le début du bail.

A défaut de contestations circonstanciées, il y a lieu d’enjoindre à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), conformément aux développements de PERSONNE3.), de lui

verser le décompte des charges.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que

les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile

ne sont pas remplies en l’espèce.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du

10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin

2003, II, n° 54, p. 47).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ayant pas justifié l’iniquité requise, il n’y a pas

lieu de faire droit à leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

PERSONNE3.) n’ayant pas justifié l’iniquité requise, il n’y a pas lieu de faire droit

à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

d i t recevable la demande introduite par PERSONNE1.) et PERSONNE2.);

d i t fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), pour le montant de

1.220 € à titre de garantie locative;

c o n d a m n e PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), la

somme de 1.220 €, avec les intérêts légaux à partir du 10 mars 2023, date de la

demande en justice, jusqu’à solde;

d i t non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en résiliation du

contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE3.);

d i t qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

o r d o n n e à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de verser à PERSONNE3.) le

décompte des charges;

d i t non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure;

d i t non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure;

c o n d a m n e PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée de la greffière Dominique SCHEID, qui ont signé

le présent jugement.