Landlord terminates lease for personal need; tenant granted two-month vacating period and procedural costs awarded.

Répertoire n° 1225/2023

E-BAIL-218/23

Audience publique du 16 juin 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.),

les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par Maître Vãnia FERNANDES, avocat à

la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant en personne.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 26 avril 2023 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 10 mai 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 2 juin 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les parties entendues en leurs

moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 26 avril 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître

devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir dire que le besoin

personnel autorise les requérants à demander la résiliation du bail, partant pour voir

déclarer résilié le bail conclu entre parties, sinon pour voir prononcer la résiliation

judiciaire du contrat de bail et pour voir ordonner le déguerpissement du défendeur

des lieux loués dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à

intervenir. Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la

condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de

l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, les requérants exposent que par contrat de bail du

1er avril 2004, PERSONNE3.) a pris en location un studio appartenant à l’époque aux

parents de PERSONNE1.) et que ce bail avait été conclu pour la durée d’une année

avec tacite reconduction d’année en année. Ils affirment avoir acquis ledit studio par

acte notarié de vente du 8 juin 2022 et avoir notifié au locataire par courrier

recommandé du 13 juillet 2022 la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel

en respectant un préavis de six mois s’étalant du 13 juillet 2022 au 13 janvier 2023.

Ils précisent que le locataire a été avisé de la résiliation en date du 17 juillet 2023 et

qu’il a récupéré le courrier recommandé le lendemain, soit le 18 juillet 2022.

Les requérants soutiennent que malgré la résiliation, le défendeur se maintient dans

les lieux, de sorte qu’il y a lieu à contrainte judiciaire.

A l’audience des plaidoiries du 2 juin 2023, les requérants maintiennent leurs

demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE3.) ne conteste pas avoir reçu le courrier de résiliation et il affirme l’avoir

continué à son assistante sociale. Il s’oppose à toutes les demandes dirigées à son

encontre et il explique qu’il se trouve dans une situation personnelle et financière très

précaire. Il déclare ne pas savoir où aller si le bail est résilié.

Les requérants soutiennent que les formes et délais prévus par la loi ont été

respectés et ils se rapportent à la sagesse du tribunal en ce qui concerne le délai de

déguerpissement à accorder au défendeur.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail conclu en date du

1er avril 2004, ayant pris effet le même jour, Monsieur et Madame PERSONNE4.) ont

donné en location à PERSONNE3.) un studio sis à L-ADRESSE2.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 490.- euros et de frais de chauffage à hauteur de

90.- euros.

Suivant acte notarié de vente du 8 juin 2022, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

acquis ledit studio.

Par courrier recommandé du 13 juillet 2022, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

informé PERSONNE3.) qu’ils sont les nouveaux propriétaires et qu’ils résilient le bail

avec un préavis de six mois se terminant le 13 janvier 2023 pour besoin personnel

dans le chef de leur fils. En annexe, ladite lettre contient la reproduction de l’article

12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

En l’espèce, PERSONNE3.) conteste la résiliation telle qu’opérée par les requérants

tandis que ces derniers affirment avoir respecté la procédure prévue par la loi.

En vertu de l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation « Tout contrat de bail (…) qui vient à cesser pour n’importe

quelle cause est prorogé à moins que:

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour

les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré

inclusivement,

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de

propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. »

Le paragraphe 3 précise la procédure à suivre en cas de résiliation pour besoin

personnel : « Par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans

les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit

être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et

s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle

doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. »

Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location varient selon

le motif qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le besoin personnel et le motif grave

sont des causes justifiant que la prorogation du bail cesse. Si le bailleur a un besoin

personnel ou s’il survient un autre motif grave, cet événement ne met donc pas

immédiatement fin au bail. Si le bail est conclu pour un terme précis, l’événement

n’aura d’effets qu’à sa prochaine échéance. S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée,

un délai de préavis, dont la durée sera de six mois si le motif est un besoin personnel

et de deux ou trois mois dans les autres cas, devra être respecté (cf. Marc Thewes,

Le nouveau droit du bail, n° 156).

En l’occurrence, le bail a été initialement conclu pour une année à compter du

1er avril 2004 et se proroge tacitement d’année en année, sauf résiliation par lettre

recommandée trois mois avant l’échéance respective.

Il en découle qu’en vertu des stipulations expresses du contrat qu’au moment où les

requérants ont envoyé la lettre de résiliation, le contrat de bail se trouvait prorogé

jusqu’au 1er avril 2023.

La résiliation faite par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’a donc pas mis fin au bail

avec effet au 13 janvier 2023, mais uniquement avec effet à la prochaine échéance,

soit le 1er avril 2023.

Il est en effet admis que le congé donné prématurément n’est pas nul, mais que ses

effets sont simplement reportés jusqu’à la date pour laquelle il aurait pu être signifié

(cf. TAL, jugement no 163/2010 du 30 novembre 2010, rôle no 132404).

L’article 12 (3) dispose encore que « Dans les trois mois de l’avis de réception à la

poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai

de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut

demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du

locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. »

Il en résulte que dans l’hypothèse où le locataire n’introduit pas de demande de

prolongation du délai de résiliation dans le délai de trois mois et qu’il ne quitte pas

non plus les lieux de sa propre initiative à l’expiration du délai de résiliation, il incombe

au bailleur de saisir le juge en vue du déguerpissement forcé du locataire récalcitrant.

La loi impose seulement au bailleur d’attendre les trois premiers mois après la

résiliation

pour

besoin

personnel

avant

d’introduire

une

demande

en

déguerpissement forcé du locataire à l’expiration du délai de résiliation eu égard au

fait que pendant ces trois mois le locataire a la faculté de solliciter une prolongation

du délai de résiliation.

En l’espèce, PERSONNE3.) n’a pas sollicité de prolongation du délai de résiliation et

la requête a été déposée en date du 26 avril 2023, soit après l’écoulement du délai

imposé au locataire pour déposer une requête en prolongation du délai de résiliation.

En ce qui concerne le besoin personnel invoqué par les requérants, le tribunal

rappelle qu’il est de principe que le bailleur personne privée n’a pas besoin de prouver

ce besoin personnel. Il n’a en principe qu’à le déclarer, le locataire pouvant

cependant rapporter la preuve du contraire par la suite, par écrits ou témoins qui ont

entendu le contraire.

La preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu. La circonstance

rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation inexacte du

propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi (cf. Lux. 27 mars 1997,

no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

Il résulte des travaux préparatoires n° 5216 (commentaire des articles page 26) de la

loi que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du

fond. La jurisprudence, qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955

sur les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation

est contredite par un élément, n’est pas remise en cause par la nouvelle loi.

Le bailleur est en effet cru sur parole quant au besoin personnel invoqué, pour autant

que son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause (Lex THIELEN,

Le contrat de bail, Promoculture-Larcier no 365, p. 288 - 297).

Même si le bailleur est propriétaire de plusieurs immeubles, ce qui laisse en tout état

de cause d’être établi en l’espèce, il est libre de choisir celle de ses propriétés qui lui

semble le plus adéquate (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence, Pas. T.31, n°187).

Au vu des développements qui précèdent, il convient de retenir qu’aucun élément du

dossier ne permet de douter de la sincérité de la déclaration des bailleurs quant à

leur intention de faire occuper l’appartement litigieux par leur fils, de sorte qu’il y a

lieu de retenir que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont valablement résilié le contrat

de bail pour cause de besoin personnel avec effet au 1er avril 2023.

Au vu des éléments du dossier, il convient d’accorder à PERSONNE3.) un délai de

déguerpissement de deux mois.

En ce qui concerne la demande en paiement à titre d’indemnité de procédure, le

tribunal rappelle que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt no 60/15 du 2

juillet 2015, no 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge des

requérants l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y

a lieu de déclarer leur demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 250.- euros.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil,

la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une

demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas susceptible

d’opposition ou d’appel.

Il est partant statué en dernier ressort en ce qui concerne ce volet de la demande.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement,

en dernier ressort en ce qui concerne la décision de

déguerpissement et en premier ressort pour le surplus,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de bail conclu entre parties a été résilié prématurément,

dit que la résiliation n’est devenue effective qu’en date du 1er avril 2023,

condamne PERSONNE3.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai de 2 (deux) mois à compter de la notification du

jugement à intervenir,

au besoin autorise les requérants à faire expulser la partie défenderesse dans la

forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité

de procédure fondée pour le montant de 250.- euros,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant

de 250.- euros (deux cent cinquante euros) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.