Tenant eviction upheld for unauthorized occupation; acoustics claim dismissed due to court jurisdiction limits.

N° 734 / 23

du 14 juin 2023

Audience publique du mercredi, quinze juin deux mille vingt-trois

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre a

rendu le jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Aline GODART, avocat à la Cour, demeurant à Strassen,

partie défenderesse sur reconvention ;

et

1. PERSONNE2.), sans état actuel connu, et son époux

2. PERSONNE3.), sans état actuel connu, les deux demeurant ensemble à

L-

ADRESSE2.),

parties défenderesses,

comparant par Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

SOCIETE2.), BILTGEN sàrl, établie à L-ADRESSE3.), inscrite sur la liste V du

Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Diekirch, immatriculée au RCS de

Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

parties

demanderesses

par

reconvention.

FAITS :

Les faits et rétroactes résultent à suffisance de droit du jugement de ce siège n°

260 du 22 février 2023 dont le dispositif est conçu comme suit :

«

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande au montant de 20.900,- €

au titre des indemnité d’occupation pour la période du 15 juillet 2022 au 8 février 2023,

date de la remise des clés ;

donne acte à PERSONNE3.) et à son épouse PERSONNE2.) de leur demande

reconventionnelle en paiement d’une indemnité journalière de 100,- € à partir du 15 mai

2022 du fait du défaut d’achèvement du mur acoustique dans leur immeuble (maison

blanche) ainsi que de leur demande en paiement d’une indemnité de procédure de 1.500,-

€ ;

avant tout autre progrès en cause et tous moyens réservés :

ordonne la comparution personnelle des parties à l’audience publique du mercredi, 03

mai 2023 à 10.00 heures, salle 1.

réserve les frais. »

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

La comparution personnelle des parties a eu lieu en date du mercredi, 3 mai 2023

où la partie demanderesse PERSONNE1.), assistée de Maître Aline GODART,

et la partie défenderesse PERSONNE2.), assistée de Maître Christian BILTGEN,

ont été entendues en leurs déclarations personnelles.

Ensuite le tribunal a repris l’affaire en délibéré pour rendre à l’audience de ce

jour à laquelle le prononcé avait été remis

le jugement qui suit :

Revu le jugement no. 260/23 rendu par le Tribunal de Paix de céans en date du

22 février 2023 et ayant, après avoir donné acte à PERSONNE1.) de

l’augmentation de sa demande et aux époux PERSONNE3.) de leur demande

reconventionnelle, ordonné, avant tout autre progrès en cause et tous moyens

réservés, la comparution personnelle des parties à laquelle il fût procédé en date

du 3 mai 2023.

Il est constant en cause que par acte notarié du 15 mars 2022, PERSONNE3.) et

son épouse PERSONNE2.) ont vendu à PERSONNE1.) une maison sise à

ADRESSE4.), inscrite au cadastre de la Commune de ADRESSE5.), section FA

de ADRESSE6.), sous le numéroNUMERO2.)/2687.

L’acte notarié précité prévoyait l’entrée en jouissance de l’acquéreur pour le 15

mai 2022 au plus tard et à défaut de remise des clés pour la date en question, le

paiement par les vendeurs d’une indemnité journalière de 100,- €.

Dans sa requête introductive d’instance, PERSONNE1.), indiquant ne pas avoir

reçu les clés de la maison acheté comme convenu pour le 15 mai 2022, soutient

que les époux PERSONNE3.) sont à considérer comme occupants sans droit ni

titre de l’immeuble acheté, sollicite leur déguerpissement et le paiement d’une

indemnité journalière de 100,- €.

Les époux PERSONNE3.) concluent à l’incompétence du Tribunal de Paix

siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre pour connaître de la demande

de PERSONNE1.) alors qu’ils disposeraient d’un titre.

En ordre subsidiaire, la demande serait irrecevable car introduite par voie de

requête.

Force est tout d’abord de constater que PERSONNE1.), comme indiqué ci-avant,

soutient dans sa requête que les époux PERSONNE3.) occupent sans droit ni titre

la maison qu’ils lui ont vendu par acte notarié du 15 mars 2022 et ce malgré

engagement pris de lui remettre les clés pour le 15 mai 2022.

En application de l’article 3-3 du Nouveau Code de procédure civile, le juge de

paix connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles ainsi que des demandes en

paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit

qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

Le Tribunal de Paix est partant compétent pour connaître de la demande de

PERSONNE1.) et la question de savoir si les parties défenderesses disposent d’un

titre ou non n’est pas une question de compétence, mais de mérite de la demande.

Il y a lieu de retenir à ce sujet que le Tribunal, afin d’apprécier l’existence d’un

titre, devra examiner les stipulations de l’acte notarié litigieux en l’espèce.

En ce qui concerne la recevabilité de la demande, il y a lieu de retenir qu’en

application de l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation dispose que la demande portée devant le juge de paix

conformément à l’article 3-3 du Nouveau Code de procédure civile sera formée

par simple requête. A ce sujet, il n’y a pas lieu de distinguer si les parties étaient

initialement liées par un contrat de bail ou non.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE1.) est recevable.

Quant au fond, il y a lieu de rappeler encore une fois qu’il résulte des pièces

versées en cause et des renseignements fournis en cause que les époux

PERSONNE3.) ont vendu en date du 15 mars 2022 à PERSONNE1.) un

immeuble sis à ADRESSE4.) qu’ils s’engageaient à quitter pour le 15 mai 2022,

date pour laquelle ils devraient remettre les clés.

Il est encore acquis en cause que la maison vendue à PERSONNE1.) constituait

en fait une partie seulement d’un immeuble plus grand appartenant aux époux

PERSONNE3.), partie qui au moment de la vente n’était pas encore entièrement

séparée et indépendante du reste de la propriété. Pour cette raison, il était

également stipulé dans l’acte notarié de vente que certains travaux étaient à

effectuer et ce jusqu’à la date de l’entrée en jouissance, à savoir le 15 mai 2022.

PERSONNE1.) indique tout d’abord que les parties avaient trouvé, après la

signature de l’acte notariée de vente, un accord pour repousser la date de l’entrée

en jouissance de l’acheteur au 15 juillet 2022, raison pour laquelle elle ne

demande pas le paiement d’une indemnité à partir du 15 mai 2022, mais

seulement à partir du 15 juillet 2022.

Il résulte encore des déclarations de PERSONNE2.) lors de la comparution

personnelle des parties que les vendeurs ont continué à habiter l’immeuble vendu

à PERSONNE1.) jusqu’au 8 février 2023, date de la remise des clés.

Le Tribunal retient que les époux PERSONNE3.) n’avaient cependant plus de

titre pour occuper l’immeuble litigieux à partir du 15 juillet 2022.

En effet dans l’acte notarié de vente, il est clairement stipulé que les parties fixent

la date de l’entrée en jouissance de l’acquéreur et de la remise des clés au 15 mai

2022. Aucune condition n’est prévue dans cette stipulation, les vendeurs

s’engageant tout simplement à quitter les lieux vendus pour cette date et à

remettre les clés à la partie acquéreuse. A défaut, les vendeurs se sont engagés au

paiement d’une indemnité. Partant, l’acte notarié ne leur confère plus de titre pour

occuper l’immeuble, mais au contraire fait qu’à partir de la date prévue pour la

remise des clés, ils sont à considérer comme occupants sans droit ni titre.

Les vendeurs ne sauraient à ce sujet invoquer le fait que la construction du mur

acoustique dans la partie de l’immeuble qu’ils ont gardée n’était pas achevée, ce

qui les aurait empêchés de déménager (ou de vendre cette partie de l’immeuble

comme soutenu à l’audience du 25 janvier 2023).

L’acte notarié stipulait effectivement encore que « la partie venderesse a pris

certains engagements vis-à-vis de la partie acquéreuse » dont « la construction

d’un mur acoustique… le tout aux frais de l’acquéreur ». L’acte continue « si tous

les travaux ne seront pas terminés à la date de jouissance, une indemnité

journalière de 100,- € est due ».

Les parties s’accordent pour dire que ce mur acoustique est à construire dans la

deuxième maison (blanche) qui est restée la propriété des époux PERSONNE3.).

Actuellement les parties sont en désaccord si la construction de ce mur est

achevée oui ou non.

Cependant, le Tribunal retient que cette circonstance est indépendante de la

remise des clés à laquelle les vendeurs se sont engagés sans condition, les deux

indemnités étant prévues dans des dispositions séparées de l’acte notarié et se

concevant l’une sans l’autre.

Il y a en effet lieu de retenir que l’acte notarié de vente prévoyait deux

engagements des vendeurs : d’une part quitter l’immeuble et remettre les clés

pour le 15 mai 2022 et d’autre part faire des travaux pour la même date, le tout

chaque fois sous peine d’une indemnité journalière de retard de 100,- €.

Partant, les vendeurs ne peuvent pas se retrancher derrière le non-achèvement des

travaux dans la deuxième partie de l’immeuble alors qu’ils avaient clairement

pris l’engagement de remettre les clés pour le 15 mai 2022. Le non-respect de

cette obligation fait que les vendeurs sont à considérer comme indiqué ci-avant

comme occupants sans droit ni titre à partir de cette date, indépendamment de

l’achèvement des travaux dans la deuxième maison.

Il y a d’ailleurs lieu de remarquer à ce sujet qu’il était peu prudent d’effectuer

une vente d’un immeuble dans les conditions données, sans attendre la séparation

des deux parties et l’achèvement des travaux y relatifs, le tout encore couronné

de stipulations peu claires quant aux dits travaux. D’ailleurs l’acte notarié

n’indiquait nullement que les vendeurs n’allaient remettre les clés qu’au moment

de l’achèvement des travaux ; au contraire on a prévu deux indemnités distinctes.

D’autre part et même si PERSONNE1.) a indiqué avoir chargé l’entreprise

SOCIETE3.) des travaux relatifs au mur acoustique, l’acte notarié stipule que les

vendeurs s’engagent à effectuer les travaux et rien ne les aurait empêchés de

passer eux-mêmes commande des travaux et d’en réclamer ultérieurement le

paiement à PERSONNE1.) en application de l’acte de vente. Cela leur aurait

permis éventuellement de respecter leur engagement endéans le délai prévu quitte

à ce que la remise des clés n’était pas liée à cet événement dans l’acte notarié.

L’indemnité d’occupation redue après la date prévue pour la remise des clés a été

fixée conventionnellement par les parties au montant de 100,- € par jour dans

l’acte notarié de vente.

Comme indiquée ci-avant, PERSONNE1.) était d’accord à repousser la date de

la remise des clés de deux mois, soit au 15 juillet 2022.

L’indemnité d’occupation redue pour la période du 15 juillet 2022 au 8 février

2023 se chiffre partant au montant réclamé de 20.900,- €, non contesté quant à

son quantum, ceci en application des stipulations de l’acte notarié.

Les époux PERSONNE3.) ayant remis les clés de l’immeuble en date du 8 février

2023 et n’occupant plus les lieux vendus, la demande de PERSONNE1.) tendant

au déguerpissement est devenue sans objet.

PERSONNE1.) réclame encore le paiement du montant de 1.755,- € au titre des

frais d’avocat. Ce chef de la demande est à abjuger alors que devant la Justice de

Paix, la comparution par mandataire n’est pas obligatoire.

La partie requérante réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,- €. Ce chef de la demande est également à rejeter alors que PERSONNE1.)

n’a pas établi en quoi il serait inéquitable de laisser les frais non compris dans les

dépens à sa charge.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, les

conditions légales n’étant pas remplies en l’espèce.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle des époux PERSONNE3.)

tendant au paiement d’une indemnité journalière de 100,- € à partir du 15 mai

2022 pour non-achèvement du mur acoustique dans l’immeuble dont ils sont

restés propriétaires, force est de constater que le juge de paix, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, n’est pas compétent pour y statuer alors que cette

demande ne trouve pas sa cause dans une occupation sans droit ni titre.

Eu égard à l’issue du litige, la demande reconventionnelle en paiement d’une

indemnité de procédure est à rejeter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

se déclare compétent pour connaître de la demande de PERSONNE1.) ;

dit que la demande tendant au déguerpissement de PERSONNE3.) et de

PERSONNE2.) est devenue sans objet ;

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

la déclare partiellement fondée ;

partant,

dit que PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont occupé sans droit ni titre

l’immeuble sis à ADRESSE4.), ceci pendant la période du 15 juillet 2022 au 8

février 2023 ;

partant, condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.)

le montant de 20.900,- € à titre d’indemnité d’occupation, avec les intérêts légaux

à partir du 11 novembre 2022 sur le montant de 11.900,- € et à partir du 14 février

2023 sur le montant de 9.000,- € chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande de PERSONNE1.) non fondée pour le surplus et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

se déclare incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle de

PERSONNE3.) et de PERSONNE2.) ;

déclare la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité de procédure

non fondée et en déboute ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Christiane SCHROEDER, juge de paix

directeur adjoint à Diekirch, assistée du greffier Alain GODART, en notre

audience publique en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch,

« Bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé avec le greffier.