Landlord wins partial rent arrears but loses eviction and termination claims due to lack of prejudice.

Répertoire n° 1180/2023

E-BAIL-163/23

Audience publique du 9 juin 2023

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Fabien FRANÇOIS, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant par Maître Marianna PALMINI, avocat, en

remplacement de Maître Eric SAYS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée le 22 mars 2023 au greffe de la justice de

paix d’Esch-sur-Alzette, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 26 avril 2023, date à laquelle

l’affaire fut fixée au 19 mai 2023.

A cette audience l’affaire fut utilement retenue, les mandataires des parties entendus

en leurs moyens et explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

date à laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 22 mars 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge

de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer le

montant de 6.000.- euros à titre d’arriérés de loyers, le montant de 596,79 euros à

titre de charges payées par le bailleur et le montant de 154,23 euros à titre de la

facture de la société SOCIETE1.) s.à r.l., à chaque fois avec les intérêts légaux à

compter du jour de la demande en justice, jusqu’à solde, et pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties

dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Le

requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la

partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 3 mai 2019, ayant pris effet le 15 mai 2019, il a donné en location à

PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.), veuve PERSONNE5.), un

appartement-duplex sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel

de 2.000.- euros, payable le premier de chaque mois.

Le requérant fait valoir qu’il a d’un commun accord résilié le bail à l’égard de

PERSONNE3.) peu de temps après la signature du bail et que PERSONNE4.) est

décédée au courant de l’année 2021, de sorte que le contrat de bail ne s’est poursuivi

qu’au nom d’PERSONNE2.) qui continue à occuper les lieux.

Il soutient que pour les mois de janvier, février et mars 2023, PERSONNE2.) n’a pas

payé les loyers, soit la somme de 6.000.- euros et que les loyers précédents ont été

payés avec du retard.

Il fait encore valoir que le contrat de bail met à charge du locataire sa quote-part dans

les frais communs, des taxes de canalisation, de poubelles, d’antenne collective et

de téléphone, sa consommation d’électricité, d’eau et de gaz etc… sans que des

avances sur charges n’aient été expressément prévues. Il affirme qu’il a été convenu

avec la seconde copropriétaire de l’immeuble et voisine d’PERSONNE2.), Madame

PERSONNE6.), que cette dernière assume le rôle de syndic et continue les factures

et décomptes à régler à PERSONNE2.) et que ce système a fonctionné jusqu’au

mois de juin 2022.

Le requérant explique que depuis lors, PERSONNE2.) reste en défaut de payer

plusieurs factures pour un montant total de 596,79 euros et qu’il a finalement décidé

de les payer lui-même. Malgré rappel du 31 janvier 2023, PERSONNE2.) n’aurait

toujours pas payé ces factures.

Il lui reproche encore de ne pas avoir payé une facture de la société SOCIETE1.)

s.à r.l. du 13 juillet 2022 pour le remplacement de tubes VMC et de filtres dans

l’appartement loué pour un montant total de 154,23 euros et qu’il a réglé lui-même

cette facture.

Le requérant fait finalement valoir que les voisins d’PERSONNE2.) se sont à maintes

reprises plaints des troubles causés, dont notamment le stockage d’objets privés

dans les parties communes, le dépôt de déchets à côté des poubelles, le défaut

d’entretien du jardin et des parties communes.

Il explique que par courrier du 31 janvier 2023, il a résilié le bail pour faute grave dans

le chef de la locataire en lui accordant un préavis jusqu’au 28 février 2023 pour quitter

les lieux.

Compte tenu du non-paiement des loyers conformément aux dispositions de l’article

1728 du code civil et du non-respect des obligations découlant des articles 1735 et

1754 du code civil, le requérant demande à voir constater, sinon prononcer la

résiliation du contrat de bail entre parties et d’ordonner le déguerpissement de la

locataire. Il exige encore une remise en état initial des lieux loués et se réserve le

droit de demander une indemnité d’indisponibilité ainsi que les frais de remise en état

et une indemnité de relocation.

A l’audience des plaidoiries du 19 mai 2023, le requérant explique que l’Office social

a payé pour le compte d’PERSONNE2.) la somme de 8.000.- euros à titre d’arriérés

de loyers des mois de janvier à avril 2023 et qu’actuellement il ne réclame que le

paiement du montant de 2.000.- euros à titre d’arriéré de loyer du mois de mai 2023.

Tout en soutenant comprendre la situation financière difficile de la locataire, il

explique qu’il doit lui-même pouvoir compter sur une rentrée régulière d’argent et que

dans le passé la locataire a déjà souvent payé les loyers en retard.

En ce qui concerne les charges, il explique que les frais d’électricité sont divisés par

deux et que les taxes communales sont réparties en fonction de la consommation

des occupants de l’immeuble. Il soutient qu’entretemps une nouvelle facture n’a pas

été payée par la locataire à hauteur d’un montant de 24,88 euros, de sorte qu’il

augmente sa demande en paiement de ce chef au montant total de 621,85 euros.

Pour le surplus, il maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE2.) ne conteste pas le non-paiement du loyer du mois de mai 2023. Elle

explique qu’elle a de graves problèmes de santé et que sa situation financière

précaire ne lui a pas permis de régler seule les loyers. Elle fait valoir que lors de la

signature du bail, ils étaient trois locataires à se partager les loyers et qu’actuellement

elle doit le payer seule.

Elle s’oppose à la résiliation du bail en soutenant que les troubles invoqués ne sont

pas suffisamment graves pour la justifier.

Elle conteste le calcul des charges tel qu’opéré par le requérant et conclut au rejet

de la demande en paiement formulée à son encontre de ce chef. Elle conteste

également redevoir la facture de la société SOCIETE1.) s.à r.l. qui porte à ses yeux

sur des frais de réparation à prendre en charge par le bailleur. Elle conteste

formellement les nuisances alléguées par PERSONNE6.) dans son attestation

testimoniale et elle donne à considérer qu’elle habite au premier étage, de sorte que

les objets se situant devant sa porte d’entrée ne causent aucune nuisance à

PERSONNE6.) qui habite au rez-de-chaussée. Elle s’oppose encore à la demande

en paiement à titre d’indemnité de procédure.

A titre subsidiaire, si le tribunal devait prononcer la résiliation du bail ainsi que son

déguerpissement, elle sollicite un délai de six mois pour pouvoir se reloger.

Le requérant conclut au rejet des moyens avancés par la locataire en soutenant que

c’est la première fois qu’elle remet en cause les calculs des charges. Il estime que

les décomptes sont suffisamment précis. Il s’oppose à un délai de déguerpissement

de six mois et il soutient que si la locataire paie tout, il est d’accord pour trouver un

arrangement à l’amiable.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

3 mai 2019, ayant pris effet le 15 mai 2019, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.), à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.), veuve PERSONNE5.), un

appartement-duplex dans une maison bi-familiale sise à L-ADRESSE2.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 2.000.- euros, payable le premier de chaque mois.

Il est constant en cause qu’en date du 31 juillet 2019, le contrat de bail a été résilié

d’un commun accord entre le bailleur et PERSONNE3.) et que PERSONNE4.) est

décédée en date du 8 novembre 2021.

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers

Au dernier stade des plaidoiries, le requérant réclame le montant de 2.000.- euros à

titre de loyer impayé du mois de mai 2023.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix

du bail aux termes convenus.

PERSONNE2.) ne contestant pas le montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la

demande en condamnation telle que formulée par le requérant pour le montant de

2.000.- euros.

La demande en paiement à titre de charges locatives

Au dernier stade des plaidoiries, le requérant demande à voir condamner

PERSONNE2.) au paiement du montant total de 621,85 euros à titre de charges

impayées. A l’appui de sa demande, il verse différentes factures relatives aux taxes

communales, des preuves de paiement de ces factures de sa part ainsi que les

décomptes établis par PERSONNE6.).

Il résulte des décomptes et des pièces versées au dossier qu’il réclame actuellement

les montants suivants :

-

le montant de 310,80 euros à titre de taxes communales (eau et canal) pour la

période de juillet, août et septembre 2022,

-

le montant de 245,97 euros à titre de taxes communales (eau et canal) pour la

période d’octobre, novembre et décembre 2022,

-

le montant de 20,10 euros à titre de frais d’électricité pour la période de juillet à

août 2022,

-

le montant de 20,10 euros à titre de frais d’électricité pour la période de septembre

à octobre 2022,

-

le montant de 24,88 euros à titre de frais d’électricité pour la période de janvier à

février 2023.

Il explique que si les frais d’électricité ont été divisés par deux, les taxes communales

ont été réparties par le syndic PERSONNE6.) en fonction de la consommation

effective par les occupants de l’immeuble.

PERSONNE2.) conteste les montants mis à sa charge en soutenant que les calculs

effectués ne sont pas clairs.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Il résulte du contrat de bail que « Le locataire aura à sa charge sa quote-part dans

les frais communs, tels que l’éclairage des parties communes. – Il s’acquittera en

outre des taxes de canalisation, de poubelles, d’antenne collective et de téléphone ;

il paiera le ramonage de la cheminée et les travaux de révision et d’entretien du

chauffage privatif, ainsi que sa consommation d’électricité, d’eau et de gaz.

Il s’engage de s’acquitter des soldes dans les délais requis. (…). »

Les parties n’ont pas prévu le paiement d’avances sur charges mensuelles.

L’article 5(3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose

que « Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie

avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la

consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties

communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du

logement.

Le bailleur peut exiger le versement d’acomptes appropriés sur ces frais. Ces

acomptes peuvent être adaptés aux frais réellement exposés pour compte du

locataire au cours des exercices antérieurs.

Les charges communes à plusieurs logements sont réparties annuellement selon un

mode de computation à convenir entre les parties en cause.

Si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut

de la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la législation

relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte

à charge du locataire par application de la présente loi sont présumées justifiées et

échues. La preuve contraire est admise.

En cas de demande du locataire, le bailleur est tenu de lui communiquer une copie

des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la

jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part

afférente du lot loué dans chacune des catégories de charges. »

Si l’appartement est situé dans une copropriété, la répartition des charges communes

entre l’ensemble des copropriétaires prévue par la législation en matière de

copropriété des immeubles bâtis, respectivement le règlement de copropriété de

l’immeuble en question, sera indirectement applicable aux locataires des

appartements situés dans cette copropriété. Au cas où les frais mis en compte par le

bailleur au locataire résultent du décompte de la copropriété approuvé en assemblée

générale, les positions de ce décompte à charge du locataire sont présumées

justifiées et échues, mais la preuve contraire par le locataire est admise. Si le bailleur

ne justifie pas d’une approbation des décomptes en assemblée générale, les

positions des décomptes ne sont pas présumées justifiées et échues. Alors que la loi

ne contient aucune condition quant à la forme du décompte, le locataire est en droit

d’exiger le décompte avec les explications requises et en son absence ce droit peut

être sanctionné en justice (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit

luxembourgeois, 2e édition, n° 315).

Il résulte des explications fournies à l’audience que la maison bi-familiale dans

laquelle se trouve l’appartement loué à PERSONNE2.) se trouve en copropriété entre

PERSONNE1.) et PERSONNE6.) et que cette dernière assume la fonction de syndic

au sein de la copropriété.

Le tribunal se doit cependant de noter que PERSONNE1.) ne verse ni le règlement

de copropriété ni le mode de répartition des charges de l’immeuble tel qu’approuvé

entre les copropriétaires. Le tribunal note encore que seules les factures d’électricité

réclamées concernent les parties communes de l’immeuble tandis que les frais

relatifs à l’eau concernent la consommation intégrale de l’immeuble, partant

également des parties privatives.

A la lecture des décomptes dressés par PERSONNE6.), il y a lieu de noter que si la

Commune a établi la facture sur base d’un seul compteur, il s’avère que dans les

décomptes, le syndic calcule les frais sur base de la lecture de deux décomptes

séparés, dont les chiffres sont formellement contestés par PERSONNE2.).

A défaut de précisions concernant les modes de calcul appliqués et au vu des

contestations de la locataire, la demande en paiement du requérant est à déclarer

non fondée.

La demande en paiement à titre de frais de réparation de la VMC

Le requérant demande à voir condamner PERSONNE2.) au paiement du montant de

154,23 euros du chef d’une facture de la société SOCIETE1.) s.à r.l. du 13 juillet 2022

pour la réparation de la VMC et le remplacement de filtres dans les lieux loués.

PERSONNE2.) conteste le montant réclamé en soutenant qu’il s’agit d’une grosse

réparation à charge du bailleur.

Il résulte de la facture versée en cause que la société SOCIETE1.) s.à r.l. est

intervenue dans l’appartement d’PERSONNE2.) en date du 10 et du 18 mars 2022

pour le « montage des tubes VMC et remplacement des filtres. »

Dans un courrier manuscrit non daté, PERSONNE7.) explique à PERSONNE8.) que

« Lors de mon entretien de la chaudière effectué le 03/11/2021, j’ai constaté que la

tuyauterie de la VMC était démontée. J’en ai fait part à Mr PERSONNE9.). Il m’a

demandé si c’était normal. Je lui ai répondu que non et que le groupe de ventilation

montrait un défaut. Après accord avec Mr PERSONNE9.) pour remettre en ordre le

tubage double flux, nous avons constaté que le défaut s’affichait toujours. Il a fallu

changer les filtres suite au mauvais fonctionnement. »

Au vu des pièces versées au dossier et à défaut d’informations complémentaires

fournies par le requérant à l’audience, le tribunal retient qu’il n’est pas établi à

suffisance que l’intervention de la société SOCIETE1.) s.à r.l. concernait un simple

entretien de la VMC, de sorte que ces frais ne sont pas à supporter par la locataire.

La demande en paiement est partant à déclarer non fondée.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de la locataire

PERSONNE1.) affirme avoir résilié le bail par courrier du 31 janvier 2023 pour faute

grave de la locataire avec un préavis jusqu’au 28 février 2023.

Aux termes de ce courrier, il a reproché à la locataire d’avoir de façon répétée violé

ses obligations dans les termes suivants :

« - vous avez causé des nuisances à l’égard de vos voisins (nuisances sonores,

stockage d’objets privés dans les lieux communs, tuyau d’arrosage traversant tout le

sous-sol pour approvisionner de l’extérieur une piscine installée sur la terrasse du 1er

étage, déchets placés à côté des poubelles alors que celles-ci n’étaient pas pleines,

encombrement de l’accès au et dans le local technique),

- vous n’avez veillé ni à l’entretien courant du jardin (tonte de la pelouse), ni à

l’enlèvement des mousses sur les escaliers donnant accès à la cave,

- vous n’avez pas respecté votre tour pour nettoyer les parties communes, tel que

prévu dans le Règlement d’ordre interne (ROI) signé par les deux propriétaires de la

maison bi-familiale et par vous-même comme locataire, un ROI devenu nécessaire

suite aux nuisances causées à l’égard de la copropriété et des voisins,

- vous n’avez remboursé votre part ni des frais d’électricité ni des charges

communales avancées par le propriétaire du second logement, honorant ainsi un

accord indispensable étant donné que les responsables communaux ne détaillent

pas la facture des charges communales. (…)

- vous n’avez pas payé la facture de l’installateur du 13 juillet 2022 que j’ai payée à

votre place, après réclamations, le 29 novembre 2022,

et

- vous êtes en retard de 5 à 6 semaines de paiement du loyer dû, et cela depuis le

mois d’octobre 2022,

- il semblerait que PERSONNE3.) occupe de nouveau les lieux, et ce avec son

enfant, malgré la résiliation du bail à son égard. Cette occupation est donc illégale. »

Le requérant demande à voir constater la résiliation du bail, sinon à voir prononcer la

résiliation judiciaire du bail entre parties et d’ordonner le déguerpissement de la

locataire.

PERSONNE2.) conteste l’ensemble des reproches formulés à son encontre et

conclut au rejet de la demande en résiliation du bail.

Le tribunal se doit de rappeler que la résiliation est un acte juridique par lequel l’une

des parties met unilatéralement fin au contrat. Il s’agit d’un acte unilatéral qui crée

une situation de droit, qui est en principe irrévocable, qui n’a pas besoin d’être

renouvelé et qui se suffit à lui-même, sans acceptation du cocontractant ni

intervention du juge. La résiliation par le bailleur met fin au bail, si le locataire ne s’y

oppose pas et quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à ce

que le juge prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement (Lex

THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd. 2020, n°215, p. 177).

Au vu des contestations de PERSONNE2.) qui occupe toujours les lieux loués, il

convient de retenir que la résiliation du 31 janvier 2023 est restée sans effets et que

le bail est toujours en cours.

Il appartient dès lors au tribunal d’analyser si les motifs actuellement invoqués par le

requérant sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Au vu des développements repris ci-avant, le tribunal retient que les reproches tirés

du non-paiement des charges ne sont pas fondés et ne sauraient ainsi justifier la

résiliation du contrat de bail.

A l’appui de ses affirmations, le requérant verse une attestation testimoniale rédigée

par PERSONNE6.) qui occupe le deuxième logement au rez-de-chaussée de

l’immeuble litigieux. Dans cette attestation testimoniale, PERSONNE6.) déclare que

« Depuis quelques mois les locataires n’entretiennent plus les parties communes

(aspirer et nettoyer les sols de parties communes chaque 2ème semaine). Les parties

communes sont souvent encombrées par des objets insalubres. Les locataires

n’entretiennent pas leur lot de jardin en temps utile (dépôt de matériel, piscines, tapis,

poubelles) et ils ne tondent pas le gazon en temps utile. (…) »

Le tribunal se doit de noter que cette attestation testimoniale est rédigée de façon

trop générale et qu’elle n’est pas précise quant à la date des prétendues nuisances

causées par PERSONNE2.). Les déclarations de PERSONNE6.) ne sont par ailleurs

corroborées par aucune autre pièce, p.ex. des photos, versée en cause et le

requérant ne formule pas non plus d’offre de preuve par témoin à cet égard.

Dès lors, l’attestation testimoniale versée en cause est dépourvue de tout caractère

pertinent et concluant et doit être écartée.

En outre, le requérant ne verse pas le Règlement d’ordre intérieur qui aurait été

accepté et signé par la locataire.

Les reproches tirés d’un usage non-conforme des lieux loués ne sont partant pas

prouvés et ne sauraient justifier la résiliation du bail.

Il est constant en cause que le loyer du mois de mai 2023 n’était pas payé au jour

des plaidoiries et que les loyers des mois de janvier à avril 2023 ont été payés en

retard par deux virements du 18 avril 2023 par la Fondation Grand-Duc Henri et du

25 avril 2023 par l’Office social de la commune de ADRESSE3.).

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en

droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Or, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier

la résiliation éventuelle (cf. Marcel LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n°388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation,

en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires

(cf. Les Novelles, op. cit., n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son

appréciation des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement

d’arriérés de loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, op. cit., n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction

de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars

1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux

torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour

de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que

le caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou

non d’un dommage dans le chef du bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute

a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent (cf.

Les Novelles, op. cit. n° 390).

En l’espèce, à ce jour, il ne subsiste plus qu’un loyer impayé pour le mois de mai

2023. Par ailleurs, PERSONNE1.) n’établit, ni n’allègue un quelconque préjudice.

Le tribunal considère dès lors que la résiliation du bail constitue en l’espèce une

mesure disproportionnée et ne se justifie pas, de sorte que PERSONNE1.) est à

débouter de la demande en résiliation du bail ainsi que de la demande en

déguerpissement de la locataire.

L’indemnité de procédure

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de

rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2

juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Ne justifiant pas de l’iniquité requise, il y a lieu de débouter PERSONNE1.) de sa

demande en paiement à titre d’indemnité de procédure.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

PERSONNE2.) ne contestant pas le montant réclamé pour le loyer du mois de mai

2023, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de la modification de sa demande en paiement,

dit la demande en paiement du chef d’arriéré de loyer fondée à hauteur de 2.000.-

euros,

partant,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.000.- euros

(deux mille euros) avec les intérêts légaux à partir du 19 mai 2023, date de la

demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondées pour le surplus les demandes en paiement dirigées par

PERSONNE1.) contre PERSONNE2.),

dit non fondées les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement de la

locataire,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours

et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Michèle HANSEN, juge de paix, assistée du greffier Mireille REMESCH, qui ont signé

le présent jugement.