Landlord wins commercial lease dispute in Luxembourg, recovering arrears, relocation, and eviction.

E-Bail-221/23

Rép. fisc. n° 1165/23

Audience publique du 8 juin 2023

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonction,

demanderesse, comparant par Maître Annerick SCHWAGTEN, avocat, en

remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg,

et :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

défenderesse, comparant en personne.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 27 avril 2023 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 11 mai

2023, lors de laquelle elle fut utilement retenue et Maître Annerick SCHWAGTEN et

PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le

jugement qui suit :

Par requête déposée le 27 avril 2023 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la

société anonyme SOCIETE1.) S.A. fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant

le juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour l’entendre condamner à lui

payer le montant de 15.651,89.- euros à titre d’arriérés de loyer, le montant de 7.120,94.-

euros à titre de charges impayées et le montant de 22.293,81.- euros à titre d’indemnité

de relocation avec à chaque fois les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à quitter les lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef, après résiliation du bail existant entre parties aux torts de la

locataire, et ce au plus tard le 16e jour après la notification du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

l'augmentation du taux d'intérêt légal de trois points à l'expiration du 3e mois qui suit la

notification du jugement à intervenir ainsi que la condamnation de la partie défenderesse

à lui payer une indemnité de procédure de 1.000.- euros et elle se réserve tous autres

droits, notamment celui d’augmenter sa demande pécuniaire en cours d’instance.

A l’appui de sa demande la société SOCIETE1.) expose que dans le cadre d’un contrat

de bail avec accord d’approvisionnement signé entre parties en date du 20 juin 2022 elle

a donné en location à PERSONNE1.) un immeuble d’habitation et de commerce sis à L-

ADRESSE3.), connu sous l’enseigne « ADRESSE4.) ».

Elle réclame le paiement du montant de 15.651,89.- euros à titre d’arriérés de loyer, le

montant de 7.120,94.- euros à titre de charges impayées (taxes communales, frais de

dossier, nettoyage de l’installation débit, acompte électricité), ainsi qu’une indemnité de

relocation de 22.293,81.- euros.

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de la société SOCIETE1.) se réfère à la requête

introductive d’instance et il augmente sa demande en paiement des arriérés de loyer au

montant de 23.083,16.- euros.

A l’appui de sa demande, il renvoie aux articles III, VII 3) et IX du contrat de bail

commercial signé entre parties et il verse au tribunal les factures visant à justifier les

demandes en paiement.

Il maintient pour le surplus les demandes formulées dans la requête introductive

d’instance.

Il convient de lui donner acte de l’augmentation de la demande pécuniaire.

A l’audience publique du 22 décembre 2022, PERSONNE1.) ne conteste pas le montant

réclamé, mais elle explique le non-paiement du loyer et des frais par le fait qu’elle n’avait

pas de licence de cabaretage et qu’elle devait d’abord suivre une formation auprès de la

chambre de commerce.

Elle ajoute qu’elle a réglé le montant de 7.200.- euros à partir du moment où ses sous-

locataires lui ont à nouveau réglé le loyer à hauteur de 4.500.- euros et que depuis le mois

de novembre 2022 elle a un collaborateur pour l’aider.

PERSONNE1.) demande encore une chance et conclut tant au rejet de la demande en

résiliation judiciaire du contrat de bail qu’à la possibilité de régler sa dette par des

paiements échelonnés en exposant qu’elle a perdu beaucoup d’argent.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) réplique que même si PERSONNE1.) a depuis

le mois de novembre 2022 un collaborateur, il y aurait lieu de constater qu’elle n’a pas

réglé le loyer dans son intégralité. Il maintient sa demande en résiliation judiciaire du

contrat de bail et il s’oppose aux délais de paiement sollicités.

Motifs de la décision :

La requête introduite par la société SOCIETE1.) est recevable pour avoir été déposée dans

la forme requise par la loi.

-

quant à la demande en paiement d’arriérés de loyer et des frais :

Il ressort des pièces versées en cause que suivant contrat de bail commercial avec clause

d’approvisionnement signé le 20 juin 2022, la société SOCIETE1.) a donné en location à

PERSONNE1.) un immeuble d’habitation et de commerce avec privilège de cabaretage

y attaché connu sous l’enseigne « ADRESSE4.) » sis à L-ADRESSE3.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel indexé de 7.200.- euros, y non inclus les charges, payable

au début de chaque mois et que le contrat de bail fut conclu pour une période allant du 1er

juillet 2022 jusqu’au 31 mai 2023, mais renouvelable par tacite reconduction pour une

durée indéterminée.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance présente un lien suffisant

avec la demande initiale, de sorte qu’il y a lieu de la qualifier de demande additionnelle

et de la déclarer recevable.

La demande de la société SOCIETE1.) est, au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

23.083,16.- euros à titre d’arriérés de loyer pour la période allant du 1er juillet 2022

jusqu’au mois de mai 2023 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

En ce qui concerne les charges réclamées, il convient de noter que la société SOCIETE1.)

réclame les taxes communales (eau, canal et ordures), les frais de dossier, les frais

d’électricité et les frais de nettoyage de l’installation débit en s’appuyant tant sur le contrat

de bail que sur des factures.

Au vu des articles III, VI et VII 2) du contrat de bail commercial signé entre parties et des

factures versées en cause, la demande de la société SOCIETE1.) en paiement du montant

de 7.120,94.- euros à titre de charges est également fondée.

Le tribunal rappelle que l’article 1244 du code civil se lit comme suit: « Le débiteur ne

peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette, même divisible.

Les juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de

ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et

surseoir l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état ».

Il se dégage de la lecture de cette disposition que les délais de paiement sont des moyens

exceptionnels et facultatifs que la loi permet d’octroyer pour venir en aide à un débiteur

malheureux en reportant ou échelonnant le paiement de la dette.

Ces moyens doivent être utilisés avec modération, le principe étant que le débiteur doit

exécuter l’obligation immédiatement, sauf le cas où un terme est fixé par la loi ou la

convention entre parties (Cour 25 octobre 2006, n° 31036 du rôle).

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du code civil n’est à accorder que s’il apparaît

vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra s’acquitter

intégralement de sa dette, ce qui présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie une

projection approximative de l’évolution future de sa situation financière et en fonction de

cette projection indique la durée requise du terme de grâce sollicité (cf. TAL 13.02.2004

n° 11/2004 III).

Tel n’est cependant pas le cas en l’espèce, PERSONNE1.) faisant seulement plaider être

actuellement dans une situation financière précaire, sans donner de précision quant à

l’évolution future de cette situation, de sorte que sa demande en obtention de délais de

paiement est à rejeter.

Eu égard aux dispositions de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard il y a lieu de faire droit à la demande en

majoration du taux d’intérêt de 3 points à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de

la notification de la présente décision.

-

quant à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement :

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

De plus, le bailleur qui met à la disposition d'un locataire son immeuble, est en droit de

pouvoir compter avec une rentrée d'argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Au cas où le locataire est en

défaut de payer le loyer, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail (M.

HARLES, Le Bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 334, n° 101 ; voir

également G. KRIEGER, Le bail d’habitation, éd. Saint Paul 809, p. 122, n° 145). C’est

seulement lorsque le défaut de paiement du loyer provient de circonstances qui

constituent en réalité un cas de force majeure, que le non-paiement des loyers ne donne

pas lieu à résolution du bail (cf. Répertoire pratique de droit belge, verbo bail, page 653,

n° 199).

En l’espèce, le non-paiement de plus de trois mois de loyer et des frais précités constitue

une violation grave des obligations de la locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail

aux torts exclusifs de cette dernière, sauf à lui accorder un délai d’un mois à partir de la

notification du présent jugement pour libérer les lieux.

-

quant à la demande en paiement d’une indemnité de relocation :

La société SOCIETE1.) réclame encore une indemnité de relocation de 22.293,81.- euros.

En vertu de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve pendant

le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.

Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps nécessaire à

la relocation.

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences d’une ou plusieurs

obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. L’indemnité

conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet seulement au juge de modérer ou augmenter

la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties ont convenu à l’article XII) in fine du contrat de bail que « en cas

de rupture anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de

relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur à 3 (trois) mois de loyer

en prenant en compte le dernier loyer applicable, ceci sans préjudice quant à tous autres

droits dans le chef de la bailleresse ».

Le tribunal considère que l’indemnité conventionnelle réclamée par la société anonyme

SOCIETE1.) SA n’est pas manifestement excessive, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

-

quant à l’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est pas

laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence

ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

-

quant à l’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt no 60/15 du 2 juillet 2015, no 3508 du

registre).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 450.- euros.

Concernant les frais et dépens de la première instance, le tribunal rappelle qu’aux termes

de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera

condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée. »

En application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient de

condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement entre parties et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 23.083,16.- euros à titre d’arriérés de loyer et le montant réclamé de 7.120,94.- euros

à titre de charges ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

30.204,10.- euros (trente mille deux cent quatre euros et dix cents), avec les intérêts

légaux sur le montant de 22.772,83.- euros à partir du 27 avril 2023 et sur le montant de

7.431,27.- euros à partir du 11 mai 2023, dates des demandes respectives, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son

chef au plus tard un mois après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser la défenderesse dans la forme légale et

aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 22.293,81.- euros à titre d’indemnité de relocation ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

22.293,81.- euros (vingt-deux mille deux cent quatre-vingt-treize euros et quatre-

vingt-et-un cents), avec les intérêts légaux à partir du 27 avril 2023, jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à se voir accorder des délais de paiement ;

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement ;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. tendant à l’exécution

provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de

450.- euros (quatre cent cinquante euros) à titre d’indemnité sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Nadine

ERPELDING, juge de paix, assistée du greffier Philippe GEORGES, qui ont signé le

présent jugement, le tout date qu'en tête.

Nadine ERPELDING

Philippe GEORGES